评估咨询服务部 中国 | 2023年2月 中国房地产 开发企业 ESG表现 摘要 随着国际投资者对中国资本市场参与度的提高，以及近年市场的不稳定性和高风险，用以考察企业长期可持续发展能力的ESG（环 境、社会和治理）概念也随之越来越受市场关注。与此同时，在国家“碳中和、碳达峰”的目标下，中国房地产开发企业由过去的价升量 增高速发展阶段转向平稳发展新周期。 房地产开发企业（下称“房企” ）1 在实现自身发展的同时，也需要注重低排放、高品质、好效益等 特征，重塑行业发展新形象；因此可以预见ESG将成为主流发展风向，而如何实现高质量可持续发展成为了一众房企的探讨关键。 在ESG的热潮下以及越趋严格的监管要求下，房企陆续披露了可持续发展报告或社会责任报告。 仲量联行以31家获MSCI评级的内地 房企为样本企业，对其ESG信息披露情况做了深入分析，整合了中国房地产开发企业的整体ESG表现，梳理出企业践行ESG的相关举 措，旨在为企业以及投资者提供参考，了解自身行业的ESG进程以及同行业标杆，促进发展步伐。 研究发现中国房地产开发企业MSCI ESG评级整体呈跃升态势，达到“行业平均水平”(即评级为BB,BBB和A的企业)比例由2018年 的26%大幅上升至2021年的68%，体现了行业对于ESG管理的关注度和管理水平的提高。其中，绿色建筑、节能减碳、产品质量、安全 管理、董事会多元化等更是值得房企关注的重点领域，而行业的总体表现如下： 环境范畴 表现较好的房企积极将绿色观念融入项目开发全流程，从土地选址、规划设计、施工建造、运营维护和房地产租赁全阶段推动绿色低 碳化，实践措施包括被动式超低能耗设计、装配式建筑、海绵城市设计等等; 社会范畴 大部分的标杆房企已建立内部智慧工地系统，设置现场实时管理、智能决策、质量安全巡检及数据共享等功能，实现施工全过程数字 化管理、流程自动化、施工标准化; 治理范畴 房企面对董事会男女比例不均问题，普遍女性占比不足MSCI 30%的标准，其中约35%的房企更是缺乏女性高管。 1 考虑到区域性政策差异和数据可比性等因素，本篇白皮书以主要业务地区在内地，上市地区包括中国香港和内地的房地产开发企业为研究对象。 中国房地产开发企业ESG表现 中国房地产开发企业ESG表现 2 内地房企的ESG评级 伴随着ESG在全球的兴起，市场上陆续出现了不同的ESG评 合实力的重要指标。以MSCI为例，中国房地产开发企业A股、H （Bloomberg）和Sustainalytics等，评级结果反映企业自身的 市场仍处于起步阶段，相较其它发达国家的进程较缓慢，但单从 级机构，目前认可度和知名度较高的包括明晟（MSCI）、彭博 可持续发展能力，管理重大风险能力以及ESG信息透明度等多 个范畴。 长期来看，ESG评级会成为衡量考察不同企业或行业综 股上市公司中，有31家已经获得MSCI公开评级。虽然国内ESG MSCI的评级已可见相对明显的进步。 下图以此31家内地房企为 样本，整理了它们2018至2021年MSCI评级变化： 內地房企2018至2021年MSCI评级变化 70% 60% 50% 2021 2020 40% 2019 2018 30% 20% 10% 0% CCC 行业平均水平 (BB,BBB,A) 落后行业水平 (B,CCC) B BB BBB或以上2 2018 2019 2020 2021 74% 64% 46% 32% 26% 36% 54% 68% 数据来源: MSCI，仲量联行分析整理 2 其中两家内地房企的MSCI评级于2021年提升至A级。 中国房地产开发企业ESG表现 3 从数据可见，虽然暂没有内地房企的ESG表现是全球行业领先 鉴于投资者对ESG数据需求的快速增长，当前房企对于ESG信 2018年的26%大幅升高至2021年的68%。 根据MSCI披露的摩根 2022年8月，于A股、H股上市的中国房地产开发企业中，共有39 水平（AA和AAA） ，但“行业平均水平”的比例呈大幅上升趋势，由 所有国家世界指数（MSCI ACWI Index）中房地产开发企业ESG 评级分布，其中70%的开发企业属于“行业平均水平” ，可见大部 分内地房企已经达全球行业平均水平。在2021年，更有两家内 地房企的MSCI评级提升至A级，为目前内地房企中最高评级水 平，也代表其ESG表现优于约全球七成的房企。 中国房地产开发 企业MSCI  ESG评级整体呈现跃升态势，体现了行业对于ESG管 息披露的重视程度也持续提升。根据彭博ESG数据显示，截至 家披露了ESG信息并获得评分，但数据之间的全面性和质量仍 存在一定差距。 在39家上市内地房企当中有18家属于H股上市， 其余21家为A股上市，从数据可以明显看出于香港上市的房地 产开发企业总体ESG信息披露分数较高，平均达52分（以100为 满分） ，属于中等风险，而内地上市的则仅有34分，为次高风险。 理的关注度和管理水平整体提高，ESG理念逐渐被广泛地接纳， 相关工作也在持续展开中。 房地产开发企业在中国香港与内地上市的ESG信息披露程度比较 ESG信息披露得分 环境信息披露得分 社会信息披露得分 治理信息披露得分 内地上市企业 中国香港上市企业 数据来源: 彭博; 仲量联行分析整理 国内房地产开发商行业ESG表现 中国房地产开发商行业ESG表现 中国房地产开发企业ESG表现 4 4 中国香港和内地上市的房地产开发企业ESG信息披露分数差异 此外，从上市房企单项得分来看，环境和社会范畴均显示出明显 为成熟，香港联交所早在2012年已经发布首版《环境、社会及管 获得更高的ESG评分，便需要平衡环境、社会和治理三范畴的发 的主要原因与监管要求的差别有密切关系。香港的ESG体系较 治报告指引》 ，并在2016年进行修订，强制要求上市企业必须进 行ESG 信息披露，因此香港上市的企业在信息披露方面更有规 范和依据。 不过值得关注的是，内地也已积极开展完善披露ESG 信息系统的工作，如在2021年生态环境部已发布《企业环境信 息依法披露格式准则》 ，目标在2025年形成强制性环境信息披 露制度，并加入到上市企业申报规则中。由此可见，内地上市公 司日后将面对更为严格的披露要求，内地房企的披露情况也会 随之改善。 评级范畴 关键议题 环境 绿色建筑发展 社会 治理 弱势。 由于单项得分与总分之间呈现高度的相关性，企业若希望 展而非只侧重于其中一个范畴。然而，在每个范畴内，行业差异 性会主要体现在议题和权重的不同，反映该议题在特定行业的 重要性，值得企业了解并关注，以便更有针对性和高效地设定 ESG战略目标。 　 以下整理了MSCI对房地产开发企业各范畴不同关键议题所赋 予的权重以供参考： 2021 26% 权重 2022 28% 健康与安全 21% 17% 产品安全与质量 16% 16% 公司治理与行为 37% 39% 数据来源: MSCI 房地产开发企业中，重要的议题包括环境范畴的绿色建筑发展，当 中又包括了碳排放、 、废物管理等议题，社会范畴则有劳工健康与安 全和产品安全与质量。 从上图可见，环境和治理范畴的比重有所上 升。 在治理范畴上，MSCI于2020年11月更新了评级方法，把 “腐败 与不稳定性”议题升级为“公司行为” ，评分方法与公司治理主题一 致采用十分扣分制，若指标未达标准，将直接对公司评级造成扣分 影响。 从历年评级变化情况来看，上市公司的评级会随ESG表现波动。由 于ESG评级的最终得分会基于行业整体情况进行调整，因此若公 司仅仅维持原有的管理水平，可能会因为同业的进步而被调低评 级，所以房企应该积极驱动ESG转型，以展示可持续发展的能力。 然而，ESG表现的提升并非一蹴而就，需要经营理念的转变和长期 投入，完善ESG管理架构，制订ESG方针并严格落实实施。因此，本 报告整理了中国房地产开发企业在ESG各范畴的管理策略和相关 实践，为企业提供行业发展趋势和标准的参考，探索适合于房地产 开发企业的创新可持续方案，为房企运营情况和未来发展潜力提 供崭新的视角。 中国房地产开发企业ESG表现 5 环境范畴 房企绿色建筑认证 在环境范畴上，房企作为城市碳排放大户，传统的“高能耗、高排 我们研究的房企样本中，约70%企业至少有一栋物业获得绿色 目标。根据住房城乡建设部最新数据显示，截至2022年上半年， 建筑面积比例越高，其MSCI环境范畴得分普遍也会随之提升。 放”发展模式需要做出转变，绿色低碳赛道成为企业转型的主要 内地新建绿色建筑面积占新建建筑的比例已经超过90%，新建 绿色建筑面积亦由2012年的400万平方米增长至2021年的20亿 平方米3。由此证明，绿色建筑在房企ESG表现中担当重要角色， 而房企绿色认证建筑面积比例与MSCI环境范畴得分以及整体 评分也有密不可分的关系。 90% 建筑认证。 虽然环境得分受不同因素影响，但是房企获绿色认证 两家获得MSCI    A评级企业在环境得分方面均在行业前25%，其 中一家的绿色认证建筑面积比例更高达77%。除了提升MSCI得 分外，绿色建筑也可以满足政策要求和日趋严格的标准，例如北 上广深等各大城市纷纷提出要求必须达到国内绿建二星，因此 我们强烈建议尚未获得绿色建筑认证的企业应加强对绿色建筑 的重视，尽快赶上行业的步伐。 房企绿色认证建筑面积比例与环境得分之间的关系 绿色建筑认证面积 (百分比) 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% MSCI 环境范畴得分 数据来源: MSCI，仲量联行分析整理 3 中国政府网（10-7-2022)：我国新建建筑“绿色化”已超90%。http://www.gov.cn/shuju/2022-07/10/content_5700331.htm 中国房地产开发企业ESG表现 6 绿色低碳理念贯穿房地产开发全产业链条 综合多家房地产开发企业践行绿色发展的实践和解决方案，ESG表现较好的房企普遍将绿色观念融入项目开发全流程，从土地选址、 规划设计、施工建造、运营维护及房地产租赁全阶段推动绿色低碳化，助力绿色产业链实现高质量、可持续的发展。 房企在迈向绿色转 型的道路上各施其法，创新变革层出不穷，为更进一步清晰了解行业实践，本报告综合了各内地房企的ESG报告，整理出在产业链各 阶段被广泛采纳的低碳措施和实践亮点以作参考。 低碳措施五大应用场景 土地选址 施工建造 在土地开发建设