联合资信 ESG 行业报告 2023 年房地产业 ESG 评级分析报告 房地产业上市公司 ESG 披露： 指标 内容 企业家数（家） ESG 报告家数（家） ESG 报告披露率（%） E 指标披露率（%） S 指标披露率（%） G 指标披露率（%） 118 65 55.08 14.25 45.37 62.48 房地产业上市公司 ESG 级别分布： 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 40 34 31 9 0 3 联合资信研究中心 dengbw@lhratings.com 邓博文 huqf@lhratings.com 胡前方 sunql@lhratings.com 孙巧莉 http://www.lhratings.com 1  观点：我国上市房地产企业的 ESG 总体 表现尚可，在“双碳”目标推动下，房地 产企业加强 ESG 风险管控，积极发展绿 色建筑技术，通过开发绿色空间为社会 创造福祉，行业 ESG 表现展望稳定。房 地产上市公司的 ESG 评级分布集中于 BBBesg 级、BBesg 级和 Besg 级三个级 别，头部企业较少，整体呈右偏分布。  披露：我国上市房地产企业共 118 家， 2023 年有 65 家企业披露了 ESG 相关报 告（含 ESG 报告、社会责任报告和可持 续发展报告），披露率为 55.08%。  环境（E） ：房地产上市公司的环境表现尚 可，上市房地产企业普遍采取了一定的 环境风险管控措施，但在碳排放、能源使 用和废弃物处理等方面的数据披露上仍 需统一口径和提高披露率。  社会（S） ：房地产上市公司的社会责任表 现总体较为分散，头部企业较少，需着力 提高社会责任信息披露的完整性和准确 性。  治理（G） ：房地产上市公司的公司治理 表现总体一般，源于上市房企普遍建立 了较为规范的公司治理体系，但近年来 在行业整体下行趋势下争议事件增多。 联合 ESG 系列研究报告 | 房地产业 ESG 报告 2023 年 12 月 25 日 一、房地产业概述 （一）行业定义 根据中国国民经济行业分类国家标准（GB/T 4754—2017），房地产业包括房 地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、房地产租赁经营和其他房地产业几 个子行业，本报告主要针对房地产开发经营子行业。按照中国国民经济行业分类 国家标准（GB/T 4754—2017），房地产开发经营是指房地产开发企业进行的房屋、 基础设施建设等开发，以及转让房地产开发项目或者销售房屋等活动。房地产企 业可能同时从事房地产开发经营、物业管理、房地产租赁经营等业务，如其以房 地产开发经营业务为主，也纳入本报告样本企业范围。 （二）行业发展 1．行业概况 房地产业的产业链条较长，带动建筑材料、建筑施工、金融服务以及装修装 饰、家用电器等行业发展，对我国经济具有举足轻重的影响。为维护房地产业的 健康发展，近年来我国政府出台了一系列政策，2018 年 12 月，住建部提出“建 立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制”、 “稳地价、稳房价、稳预期”。 2020 年，中央坚持“房住不炒、因城施策”政策主基调，“稳”字当头，上半年放松 纾困，下半年强化政策约束和调控力度，同时提出“保持房地产金融政策的连续 性、一致性和稳定性”、“实施好房地产金融审慎管理制度”。 2022 年，针对房 地产行业的政策思路保持“房住不炒”定位，同时强调“保交楼、保民生、保稳 定”， 稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制。2023 年 1 月，有关部门起 草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》。2023 年 2 月，证监会放宽境外 募资等限制，启动不动产私募基金试点工作。2023 年 10 月，中央金融工作会议 召开，强调健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎 管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。 近年来，我国房地产业的发展格局发生了较大变化，除“行业供需关系发生 重大转变”外，随着“双碳”政策的提出，我国房地产业加快了向绿色低碳转型 的步伐。具体来看，一是房地产企业完善 ESG 管理的组织架构，大部分规模上 市房企都设立了专门的 ESG 相关管理组织架构，如 ESG 小组、可持续发展委员 会等，自上而下主要以董事会为决策核心，以 ESG 委员会为管理核心，以 ESG 工作执行小组为执行核心。二是环境管理以“绿色”为主旋律，贯穿于项目设计、 2 联合 ESG 系列研究报告 | 房地产业 ESG 报告 2023 年 12 月 25 日 采购、开发、运营等全流程，主要体现在绿色建筑、装配式建筑、能源资源管理 等方面。三是独立披露的 ESG 报告内容更为丰富，披露质量不断提升。房地产 企业主动采纳 ESG 理念并将其融入企业的发展战略、风险管控和日常管理之中 是非常重要的一步，而不单纯是为了被动地满足监管部门的合规要求。 2．行业运行情况 房地产业是国民经济的重要支柱产业之一，其增加值在 GDP 中占比较高， 总体呈上升趋势，但自 2021 年伴随着我国房地产市场供求关系发生重大变化， 房地产业增加值在 GDP 中占比出现下降。考虑到对与房地产开发投资直接相关 的建筑材料、建筑施工、家电家居用品、装修装饰以及金融服务等众多行业的经 济贡献，房地产业实际上对 GDP 仍具有非常重要的影响。近十年来，我国房地 产开发投资额和商品房销售额总体呈增长趋势，但 2022 年出现拐点，当年房地 产开发投资额 13.29 万亿元，同比下降 9.96%，商品房销售额 13.33 万亿元，同 比下降 26.73%。 8.00 200000.00 180000.00 6.70 160000.00 6.00 140000.00 5.90 6.90 7.00 6.20 7.10 7.20 7.00 6.70 6.106.00 120000.00 5.00 100000.00 4.00 80000.00 3.00 60000.00 2.00 40000.00 1.00 20000.00 0.00 0.00 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 房地产开发投资额(亿元)（左轴） 商品房销售额(亿元)（左轴） 房地产业增加值占比(%)（右轴） 数据来源：国家统计局、联合资信整理 图 1.1 2013－2022 年我国房地产业增加值占比、投资额和销售额趋势图 3．行业 ESG 相关政策 在“双碳”目标下，我国鼓励资本发挥对绿色经济的积极作用，房地产业迎 来新的发展机遇，即增加绿色建筑与绿色材料的使用来推动绿色经济建设。这能 够提高企业自身 ESG 表现与可持续发展能力，促进房地产业的高质量发展。对 于绿色建筑的定义，住建部发布的《绿色建筑评价标准》2019 年版本在 2014 年 版本的基础上，有了很大的改进和突破，着重强调了绿色建筑重在坚持绿色发展 的理念，而不局限于迎合某些数据指标。在《绿债目录（2021）》中有关绿色建 筑方面的内容有了更精细的定义，比如，新增绿色建筑材料一项，涵盖了节能玻 3 联合 ESG 系列研究报告 | 房地产业 ESG 报告 2023 年 12 月 25 日 璃、预拌混凝土等绿色建材产品制造和消费，扩展了有关建筑节能和绿色建筑项 下的范围，包括超低能耗建筑建设、绿色建筑、建筑可再生能源利用、装配式建 筑、既有建筑节能及绿色化改造以及物流绿色仓储等。2022 年 3 月，住房和城 乡建设部发布《“十四五”建筑节能与绿色建筑发展规划》，提出到 2025 年，城 镇新建建筑全面建成绿色建筑，基本形成绿色、低碳、循环的建设发展方式，为 城乡建设领域 2030 年前碳达峰奠定坚实基础。房地产及建筑行业作为一个生命 周期长、能源消耗大的产业，温室气体排放占比高，相关的环境政策导向以及披 露要求将从多方位影响房地产业，从而带来更多的机遇与挑战。 表 1.1 房地产业 ESG 相关政策重点内容梳理 日期 发布部门 政策名称 重点内容 该标准重新构建了绿色建筑评价技术指 2019/3/13 住建部 《绿色建筑评价标准》 （GB/T50378-2019） 标体系，增加了绿色建筑等级，提高了 绿色建筑性能要求，拓展了绿色建筑内 涵，强调绿色建筑重在坚持绿色发展的 理念，而不局限于某些数据指标。 对绿色建筑给予更精细定义，新增绿色 人民银行、 2021/4/2 发改委、证 监会 建筑材料一项，涵盖节能玻璃、预拌混 《绿色债券支持项目目 凝土等绿色建材产品制造和消费，扩展 录（2021 年版） 》 有关建筑节能和绿色建筑项下的范围， 包括超低能耗建筑建设、建筑可再生能 源利用等。 提出要加快基础设施绿色升级，相关空 《关于加快建立健全绿 2021/2/2 国务院 色低碳循环发展经济体 系的指导意见》 间性规划要贯彻绿色发展理念，鼓励城 市留白增绿。开展绿色社区创建行动， 大力发展绿色建筑，建立绿色建筑统一 标识制度，结合老旧小区改造推动社区 基础设施绿色化和既有建筑节能改造。 大力发展节能低碳建筑。持续提高新建 2021/9/22 中共中央、 国务院 《关于完整准确全面贯 彻新发展理念做好碳达 峰碳中和工作的意见》 建筑节能标准，加快推进超低能耗、近 零能耗、低碳建筑规模化发展。大力推 进城镇既有建筑和市政基础设施节能改 造，提升建筑节能低碳水平。全面推广 绿色低碳建材，推动建筑材料循环利用。 到 2025 年，城镇新建建筑全面建成绿色 2022/3/1 住建部 《“十四五”建筑节能与 绿色建筑发展规划》 建筑，建筑能源利用效率稳步提升，建 筑用能结构逐步优化，建筑能耗和碳排 放增长趋势得到有效控制，基本形成绿 色、低碳、循环的建设发展方式。 资料来源：联合资信整理 4 联合 ESG 系列研究报告 | 房地产业 ESG 报告 2023 年 12 月 25 日 二、房地产业 ESG 要素与信息披露 （一）房地产业 ESG 评级要素 联合资信 ESG 评级要素，一方面考虑联合国与各 ESG 报告组织建议的主要 议题，另一方面结合国内政策背景和行业实际 ESG 问题。联合资信房地产业 ESG 评级方法中，共包含 11 个二级指标，24 个三级指标和 67 个四级指标，尽可能 对企业环境、社会和治理三个方面进行全面评价，并根据企业产能、营业收入和 营业成本等企业具体情况，对缺失的指标数据进行补充，科学和客观地反映企业 的 ESG 表现。最终的 ESG 得分与级别结合了 ESG 表现和争议事件得分，并根 据行业 ES