研究部 中国 | 2023年10月 joneslanglasalle.com.cn 迎风笃行，拓新谋远 上海产业园区市场发展与展望白皮书2023 引言 建设具备全球影响力的科技创新中心是上海城 市规划发展中的战略使命，也是上海推动经济 高质量发展的关键驱动力，更是我国建设世界 科技强国的重要支撑。从夯基垒台到积厚成势， 上海的产业园区作为产业发展的重要承载地， 培育了众多全国领先的行业企业。在经济结构 性转型的关键时期，创新驱动的发展战略持续 深化的进程中，产业园区的产业聚集效应逐渐 加剧，科创生态氛围逐步完善，创新策源功能日 益凸显。 本报告将聚焦上海产业园区的物业市场，结合 产业“长链”发展和价值链提升的特点，对五大 产业的布局和租赁需求进行探讨，并预测这些 产业在未来中长期将引领上海产业园区的需求 增长。产业复合特征也将为未来租赁需求的能 级跃迁提供动力之源。 仲量联行对产业园区内100余家企业租户进行 了调研，深入了解当前园区租户的需求，从物业 条件和资管运营等多个维度出发，拓展并培育 园区物业的产业视角，以适配产业的长期发展 需求。此外，仲量联行还结合了60余份投资机构 调研结果，深入探究了在短期供应压力和长期 产业发展的共同作用下，园区物业投资市场的 变迁和机遇。 2 迎风笃行，拓新谋远 | 上海产业园区市场发展与展望白皮书2023 目录 01 五大行业擎动园区租赁需求， 产业复合助推租赁能级跃迁 五大行业擎动产业园区稳健需求 产业复合孕育发展新机遇 02 产业思维拓新升级，适配租户特性需求 产业发展扩充租户选址因素考量，拓展业主产业思维 适配租户发展需求的双通道升级：物业条件与资管服务 03 投资呈现多元模式，产业视角充实投资逻辑 产业属性增益，渗透园区投资各项维度 产业红利和短期供应压力共同影响产业园区投资策略 4 4 14 17 17 21 29 29 31 产业视角推升长期投资机遇，投资策略的多元化持续提高 37 3 迎风笃行，拓新谋远 | 上海产业园区市场发展与展望白皮书2023 01 五大行业擎动园区租赁需求， 产业复合助推租赁能级跃迁 五大行业擎动产业园区稳健需求 在建设具备全球影响力的科创中心进程中，上海产业园区市 场承载了众多高质量产业的创新发展。经济发展的结构性转 型，驱动高科技属性行业快速发展，使园区的产业聚集效应愈 发加剧，科创氛围日益浓厚，吸引众多高端科研行业或战略新 图 1. 核心产业园区租赁需求占比 （2021年下半年至2023年上半年） 兴产业企业入驻。 在过去两年中，五大行业，包括：集成电路、生命科学、人工智 能、新能源汽车以及游戏，已经成为擎动园区租赁需求的主要 来源。作为上海三大先导产业，集成电路、生物医药和人工智 五大行业在 产业园区占比 能一直得到政策支持，并在创新发展的战略转型中逐步释放 市场需求，已经发展成为上海产业园区内的支柱产业，展现出 引领全国的行业优势和发展动力。同时，新能源汽车产业凭借 其丰富的产业“长链”，以及游戏产业展现出的巨大终端市场 需求及其行业复合潜力，已成为上海产业园区的新兴需求动 力。根据仲量联行的统计数据，过去两年中这五大行业在上海 产业园区内的新增租赁需求达到近70%。 16% 集成电路 16% 集成电路 25% 生命科学 25% 生命科学 7% 人工智能 7% 人工智能 数据来源：仲量联行 4 14% 新能源汽车 14% 新能源汽车 7% 游戏 7% 游戏 31% 其他 31% 其他 迎风笃行，拓新谋远 | 上海产业园区市场发展与展望白皮书2023 1. 集成电路 25% 经过多年的培育与积累，中国已成为全球最大的集成电路单 一 市 场 。作 为 全 国 最 早 培 育 和 发 展 集 成 电 路 产 业 的 地 区 之 一，上海拥有深厚的产业基础和引领作用，推动产业升级发 上海集成电路产业销售额已超过三千亿元， 展。2022年，上海集成电路产业销售额已超过三千亿元，占全 在全国市场占比超25%，稳居榜首。 国市场的比例超过25%，持续保持领先地位。 图 2. 集成电路产业链具有紧密联动的产业特征。在上游，作为基础 2017-2023年中国与上海集成电路销售额 技术支撑的高端制造和原材料领域，包含EDA工具、核心生产 12,000 涵盖从IC设计、制造到封测安装的开发环节；在下游，应用场 人民币亿元 16,000 设备和原材料生产制造环节；在中游，代表产业链主体领域， 景十分广泛，主要包括汽车电子、人工智能、消费电子、医疗 设备、光伏智能等领域。尽管近期投资市场整体趋冷，但集成 8,000 电路作为全国重点发展的行业，仍收获大量私募股权投资机 构的青睐。在获得投资的企业中，封装材料和检测设备融资活 4,000 0 2017 2018 中国 2019 2020 2021 2022 跃，模拟芯片和逻辑器件获得关注度保持高位，应用市场中， 汽车电子、人工智能等领域发展迅速，相应的芯片需求增长为 2023 集成电路企业带来重大发展机遇。 上海 数据来源：中国半导体产业协会，中商产业研究院，仲量联行 图 3. 集成电路产业链模型 EDA工具 IP 光刻胶 设计服务 光掩模板 刻蚀机 原材料与制造设备 分选机 探针台 封装材料与设备 云计算 垂直整合制造 IC制造 晶圆代工 消费电子 医疗设备 传统封装 IC封测 先进封装 集成电路 产业链 上游支撑 注：仅展示产业链主要环节与成分 数据来源：仲量联行 模拟芯片 薄膜沉积 封装基板 测试机 存储器 IC设计 硅片 光刻机 逻辑芯片 汽车电子 下游应用 中游制造 人工智能 机器人 光伏智能 物联网 5 迎风笃行，拓新谋远 | 上海产业园区市场发展与展望白皮书2023 图4. 链上企业的频繁联动，使集成电路企业更倾向聚集性选址，在 2022.07-2023.06集成电路细分赛道 获PE/VC投融资公司数量 56 模拟芯片 22 封装材料 17 硅片 IC设计 IC制造 数据来源：IT桔子，仲量联行 IC封测 业内龙头企业的带动作用下，张江、漕河泾及金桥已形成享誉 全国的集成电路产业高地。根据仲量联行统计，上海产业园区 14 检测设备 12 存储器 7 微处理器 租户占比中，集成电路*租户占比达到7.5%。张江设有上海集 成电路研发中心和设计中心，意在打造世界级集成电路产业 集聚区，除自用型企业的布局选址外，集成电路企业在张江核 心区的租赁面积占比接近15%。金桥板块吸引了部分张江核 心区外溢的企业，同时板块内已聚集的下游企业转型发展，展 现出对芯片的强劲需求，反向推动关联中上游集成电路企业 入驻，金桥板块集成电路租户占比达11.5%。此类拥有人才、 政策和下游联动优势的板块成为产业链各环节的公司设立设 计研发中心和办公场所的优选地。 *仅包含集成电路上游及中游企业。 图5. 上海产业园区集成电路企业租户分布及占比 7.5% 上海产业园区 集成电路企业租户占比 （按租赁面积统计） 集成电路设计 垂直整合制造 集成电路封装 存储器 晶圆代工 封装材料 （封装基板） 微处理器 产业园区市场板块 环线 地铁 6 企业聚集度 高 低 逻辑器件 模拟芯片 设计工具 （EDA工具） 原材料与制造设备 集成电路测试 其他集成电路相关 数据来源：仲量联行 迎风笃行，拓新谋远 | 上海产业园区市场发展与展望白皮书2023 2. 生命科学 上海是全国最具影响力的生命科学产业高地之一，上海生命 构筑起上海生命科学产业成熟的生态体系，吸引了众多国内 位。2022年上海生命科学产业规模已达到8,537亿元，预计 生命科学行业稳步发展。 科学领域上市企业数量及外资研发总部数量皆位列全国首 2025年将突破万亿元。优质的产业基础、丰厚的科研人才及 研发平台，以及全国领先的临床医院资源和便捷的融资渠道， 图6. 上海生命科学产业规模 上海研发的新药获批数量位居全国第一。创新发展需要丰厚 的人才基础，截至2022年，上海生命科学从业人员达到27.8 人才占全国的1/5。上海丰富的高校及研发机构资源为技术创 新持续注入人才活力，与生命科学企业、全市各临床医院形成 10,000 “产学研医”相结合的良性互动，助力上海成为全国首屈一指 的生命科学产业高地。就融资环境而言，具有创新技术并具有 8,000 较高附加值的赛道持续受到资本青睐，这些生产要素支撑生 6,000 命科学产业稳健发展。过去两年，生命科学企业已成为上海产 业园区租赁市场最重要的需求来源之一，其租赁需求在园区 4,000 内的占比高达25%。近期在整体投资趋冷的环境下，细分赛道 2,000 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023F 2024F 2025F 数据来源：上海市经济和信息化委员会， 《上海市生物医药产业发展“十四 五”规划》， 仲量联行 图7. 疗法 AI 基 新药 创 抗体药物 医疗 试剂药材 医疗 设 备 外科 手术 科 器械 研 仪 器 器械 数字疗法 器官 人工 人 O 辑 编 医疗 药物 CDM 因 器 机 眼科 CR O O 脑科 学 药 物 CX 检测服务 CRO 器械 MO CD 械 器 数据来源：仲量联行 疫苗 法 械 子 疗 基因 小分 物 胞 放射性药 细 物 药 聚集度低 递送 聚集度高 药物 从业人员分布 酸 研究机构 2023上半年生命科学产业投融资金额占比 核 高校 胞疗法等蕴含创新技术的企业仍是园区需求的主要来源。 图8. 上海生命科学从业人员、高校及研究机构分布 机构类型 的租赁需求与所获融资呈正相关，包括创新药、基因诊断、细 器 人民币亿元 生命科学产业发展离不开创新突破，以一类国产创新药为例， 万人，其中国家级人才超过1,000位，院士、长江学者等高水平 12,000 0 外企业汇聚上海。放眼未来，庞大的市场刚需将继续驱动上海 数据来源：医药魔方，探针资本，仲量联行 7 迎风笃行，拓新谋远 | 上海产业园区市场发展与展望白皮书2023 图9. 上海产业园区生命科学细分赛道需求占比 （基于2022年至2023上半年租赁面积统计） 医疗器械 医疗科技 制药与创新