证券研究报告·公司深度研究·房地产开发 中新集团（601512） 园区开发龙头地位稳固，新能源及投资业务 高速发展 2023 年 06 月 27 日 证券分析师 买入（首次） [Table_EPS] 盈利预测与估值 营业总收入（百万元） 同比 2022A 2023E 2024E 2025E 4,742 5,556 6,434 7,353 21% 17% 16% 14% 1,608 1,796 2,009 2,229 6% 12% 12% 11% 每股收益-最新股本摊薄（元/股） 1.07 1.20 1.34 1.49 P/E（现价&最新股本摊薄） 8.42 7.54 6.74 6.07 归属母公司净利润（百万元） 同比 房诚琦 执业证书：S0600522100002 fangcq@dwzq.com.cn [Table_Tag] 关键词：#行业整合 [Table_Summary] 投资要点 ◼ 中新合资的园区开发企业龙头：中新集团是一家中新合资成立的园区开 发公司。2021 年公司优化“一体两翼”的发展格局，形成以园区开发运 营为主体板块，以产业投资和绿色公用为两翼支撑板块的新发展格局。 公司最终控制方为苏州工业园区管理委员会及苏州市人民政府，持股比 例为 46.8%。公司高管团队由中方和新方组成，团队架构完备经验丰富。 ◼ 借鉴新加坡开发经验，深耕苏州工业园区：公司异地复制新加坡裕廊工 业园区的发展经验，深耕苏州工业园区。园区已累计吸引各类外资项目 5000 多个，实际利用外资 323 亿美元，累计引进 92 家世界 500 强企业 项目 156 个。2022 年苏州工业园区地区生产总值 3515.6 亿元，规模以 上工业总产值达 6850.2 亿元。投资总额达 92.4 亿美元，进出口总额为 1077.9 亿美元。在产城融合园区开发领域，截至 2020 年末，公司待出 让商住用地 1285.7 公顷，粗略估计待出让商住土储可保证近十年一级 土地开发。2022 年，土地一级开发存货为 109.9 亿元，后续业绩增长可 期。区中园板块开发运营面积约 280 万平方米，其中约 160 万平方米已 建成投运，均布局在长三角区域，区位优势明显。公司苏州工业园区内 工业载体的出租率约为 95%，各类载体综合出租率超 90%。区中园业务 租金收入每年超过 4 亿元，毛利率始终保持在 40%以上。 ◼ 两翼齐飞，板块联动赋能园区开发运营主业：产业投资：在基金投资方 面，截至 2022 年末，公司累计认缴投资了 38 支基金，合计认缴金额 35 亿元，累计拉动各园区总投资近 470 亿元。在科创直投方面，公司累计 投资科技类项目 25 个，累计投资金额 4.4 亿元，拉动总投资 45 亿元。 绿色公用：2022 年公司设立中新绿能运营光伏分布式能源站，目前累计 装机容量超过 100 兆瓦，未来三年努力向 2GW 目标迈进。 ◼ 营收增长稳定，财务结构健康：公司 2022 全年实现营收 47.4 亿元，归 母净利润 16.1 亿元。其中园区开发业务实现营收 38.7 亿元，绿色公用 业务 7.6 亿元。2022 年公司实现毛利率 57.6%，净利率 46.0%。公司净 负债率逐步提升至 24.9%，现金短债比下滑至 1.86，财务结构健康。 ◼ 盈利预测与投资评级：公司作为中新合资的园区开发运营企业，园区开 发 业 务 处 于 业 内 领 先 地 位 。 我 们 预 计 2023/2024/2025 年 营 收 为 55.6/64.3/73.5 亿元；归母净利润为 18.0/20.1/22.3 亿元；对应的 EPS 分 别为 1.20/1.34/1.49 元/股。根据可比公司估值，我们给予其 2023 年 10.3 倍 PE 估值，对应目标价为 12.4 元/股。首次覆盖给予“买入”评级。 ◼ 风险提示：苏州及周边地区经济发展停滞风险；土地市场下行风险；宏 观经济环境及政策风险。 证券分析师 肖畅 执业证书：S0600523020003 xiaoc@dwzq.com.cn 证券分析师 白学松 执业证书：S0600523050001 baixs@dwzq.com.cn 股价走势 中新集团 沪深300 15% 11% 7% 3% -1% -5% -9% -13% -17% -21% 2022/6/27 2022/10/26 2023/2/24 2023/6/25 市场数据 收盘价(元) 一年最低/最高价 市净率(倍) 流通 A 股市值(百 万元) 总市值(百万元) 基础数据 每股净资产(元,LF) 资产负债率(%,LF) 总股本(百万股) 流通 A 股(百万股) 9.14 7.71/10.78 1.00 13,699.85 13,699.85 9.17 43.54 1,498.89 1,498.89 相关研究 1 / 32 请务必阅读正文之后的免责声明部分 东吴证券研究所 公司深度研究 内容目录 1. 公司概览：中新合资的园区开发企业龙头 ...................................................................................... 5 1.1. 中新联姻，聚焦园区开发运营................................................................................................. 5 1.2. 笃行致远，公司股权架构稳定................................................................................................. 7 2. 园区开发业务行稳致远，产城融合园与区中园齐头并进 .............................................................. 8 2.1. 借鉴新加坡开发经验，深耕苏州工业园区............................................................................. 8 2.2. 土储丰厚，产城融合园业务厚积薄发................................................................................... 13 2.3. 外拓积极，区中园业务维持高利润率水平........................................................................... 17 3. 两翼齐飞，板块联动赋能园区开发运营主业 ................................................................................ 18 3.1. 产业投资：聚焦区域主导产业，开展多层次投资布局....................................................... 18 3.2. 绿色公用：响应双碳政策，重点发展分布式光伏............................................................... 20 4. 营收增长稳定，财务结构健康 ........................................................................................................ 26 4.1. 业绩稳健增长，经营持续优化............................................................................................... 26 4.2. 负债水平优秀，财务结构健康............................................................................................... 28 5. 盈利预测投资建议 ............................................................................................................................ 29 5.1. 盈利预测与估值....................................................................................................................... 29 5.2. 投资建议................................................................................................................................... 30 6. 风险提示 ............................................................................................................................................ 30 2 / 32 请务必阅读正文之后的免责声明部分 东吴证券研究所 公司深度研究 图表目录 图 1： 中新集团经过转型升级，不断落实“走出去”战略 ................................................................... 6 图 2： 近五年公司各业务营收详情（百万元）................................................................................... 6 图 3： 截止至 2023 年 5 月 30 日中新集团股权结构........................................................................... 7 图 4： 苏州工业园区优良地理位置...............