创造可持续价值 房地产行业环境、社会及管治 ESG洞察第二卷 Brochure / report title goes here |  Section title goes here 02 创造可持续价值 | 房地产行业环境、社会及管治ESG洞察第二卷 前言 05 房地产行业环境、社会及管治ESG洞察第二卷 #1 设定ESG目标并提升数据可靠性，以实现监管合规 07 #2 可持续金融: 逐步实现一致性 09 #3 估价师的机遇 15 #4 准备好数据，进一步要求即将到来 19 #5 科学碳目标倡议（SBTi）：房地产行业脱碳需符合气候科学 23 #6 碳核算 27 #7 房地产ESG数字评估工具 29 联系人 32 03 创造可持续价值 | 房地产行业环境、社会及管治ESG洞察第二卷 04 创造可持续价值 | 房地产行业环境、社会及管治ESG洞察第二卷 前言 气候变化及其他不容忽视的生态问题使可持续发展成为 全球要务，并对房地产行业产生重大影响。一方面由于房地 产行业价值链碳排放量巨大，在全球应对气候变化和中国 3060双碳目标驱动下，行业亟需启动绿色转型；另一方面， 监管者、投资者和公众对房地产行业的可持续发展关注度 日益提高，推动房地产企业向低排放、高品质发展转型，以 应对来自多方的监管和要求。 ESG是衡量企业长期可持续发展能力的重要方法，随着ESG法规陆续出台，房地产企 业需要采取有效行动，积极应对ESG议题。其中，鉴于采取行动实现全球气候目标的 迫切性，ESG的环境维度尤为重要。投资者、业主、资产管理公司和其他房地产参与者 不得不面临一系列转型问题和新出台的法规。本报告介绍了德勤专家撰写的七篇专题 文章，以其阐明当前主流发展趋势。 期待本报告能为您提供有益的启发。如有任何问题，欢迎随时与我们联系。 罗远江 房地产行业全国主管合伙人 德勤中国 李晓晨 气候变化与可持续发展服务主管合伙人 德勤中国 05 创造可持续价值 | 房地产行业环境、社会及管治ESG洞察第二卷 06 创造可持续价值 | 房地产行业环境、社会及管治ESG洞察第二卷 设定ESG目标并提升数据可靠性， 以实现监管合规 在欧盟， 《可持续金融披露条例》 （SFDR）和《可持续金融分类法》 （Taxonomy Regulation）相继出台生 效，要求披露投资对环境和社会的负面影 响。这不仅促进了金融可持续增长，也无 疑推动了其他相关行业对环境、社会及管 治（ESG）三大支柱的长期关注。 根据SFDR的“第8条”与“第9条”，全 球资管机构需要将其在欧盟出售的包括 房地产基金在内的金融产品，分别根据 ESG特征和ESG目标进行分类。近期，欧 洲证券和市场管理局（ESMA）和欧洲非 上市房地产投资协会（INREV）进一步澄 清，SFDR“第9条”产品需满足持有100% 可持续投资的要求。这意味着以降低非可 持续建筑对环境的影响为目标的基金应 归类为SFDR“第8条”产品。监管机构收 紧ESG标准，对ESG基金定义做出调整也 成为当前热点。除此之外，还有许多问题 尚待澄清。例如，如何确定是否属于可持 续投资？ “无重大损害”原则适用哪些考 虑因素？如何计算是否与《欧盟可持续金 融分类法》保持一致？需要达到怎样的绩 效水平、排放水平，取得哪些类型的证书， 才能满足要求？ 此外，房地产行业还需应对ESG信息披露 要求以及数据的管理和使用等难题。 自 2022年1月起，SFDR和《欧盟可持续金融 分类法》中的披露规定开始施行，其中包 括在年度报告和发布给利益相关者的其 他非财务报告中就特定KPI进行披露。 不过，当前需应对的每一个难题都是ESG 转型道路上的重要一步。 房地产市场正在从多个角度应对ESG问 题：采取不同策略，寻求不同定位，满足投 资者的不同需求。在未来，房地产企业还 亟需设定ESG目标，提升数据可靠性，以 满足监管合规。 中国房地产行业同样面临ESG监管合规 挑战。在国家战略和行业规范层面， “双 碳”战略的实施要求开发企业明确“双 碳”目标和技术路线。目前北上广深等地 对部分大型公建已经提出碳排放限额的 要求，国家强制性建筑设计规范也将碳 排放纳入审核要求。长期来看地产企业 及开发建设项目的碳排放将逐步迎来强 监管，未来将在城市规划环节对土地利 用进行碳排放与碳汇核算；在建筑竣工 验收环节、 建筑运营阶段都将设定碳排 放限额指标， “双碳”的要求未来将在生 产建造、绿色材料、碳交易等方面给企业 带来更大的隐形成本，故需要前置策划 和铺排，获取更高的资本市场评级，并以 此为基础积极获取绿色金融支持以及各 级政府的绿色低碳补贴资金。 在企业监管层面，中国大陆及香港陆亦积 极推动并改进本地ESG法规，提高上市公 司的社会责任和可持续发展意识。展望 未来，这一趋势仍将继续。 在中国大陆方面，中国证监会、上海证券交 易所(上交所)和深圳证券交易所（深交所） 自2006年至2022年期间陆续推出相关政 策措施，要求上市公司加强社会责任承担 工作、自愿披露企业社会责任报告以及编 制环境、社会责任和公司治理报告等。其 中，在2022年1月7日，上交所和深交所更 新了《上市规则》，要求上市公司编制和披 露社会责任报告。同年3月，国务院国资 委成立了社会责任局，以推动中央企业社 会责任体系构建工作，并于7月开展了《中 央企业控股上市公司ESG信息披露指引研 究》的研究工作，以制定中央企业控股上 市公司ESG信息披露指引。这些措施无疑 进一步建立了中国ESG管治基石，并在中 国大陆推动企业积极践行ESG的理念。 在香港方面，自2012年香港交易所（港交 所）推出《ESG报告指引》起，港交所会根 据国际发展，检讨和更新该指引。例如，在 2019年，按照气候相关财务信息披露工作 组（TCFD）的建议，为香港引入ESG管治 和气候变化方面的要求。而在2023年4月， 港交所为优化ESG框架下的气候信息披 露，以国际可持续发展准则理事会（ISSB） 的气候准则为基础，征求市场意见。 目前已有一些市场出台规定要求企业设 立ESG目标。例如，港交所对企业环境量 化目标采取“不披露就解释”的披露要 求，欧盟CSRD要求企业披露可持续发展 目标及进展等。与此同时，国际标准（如 TCFD、ISSB等）亦建议披露ESG目标， 且ESG监管与此类国际标准接轨的趋势 逐步增强。在日趋严格的ESG法规环境 下，ESG目标的重要性日益凸显，中国大 陆及香港企业应参考国际报告标准，及 早设立ESG目标，以满足监管和投资者的 需求。 基于不同国家面对的要求和期望，我们 不得不开始考虑一个关键问题（一个当 今许多组织都在努力解决的问题）：数 据。 数据不可或缺。要向投资者作出有价值的 报告，识别出实施政策、程序和控制所需 关键信息是重要一环。 德勤协助客户制定稳健的数据点识别方 法，确保数据的可靠性和有效收集，并最 终有效地进行报告。 07 创造可持续价值 | 房地产行业环境、社会及管治ESG洞察第二卷 ESG对中国房地产企业产生的机遇与 挑战 显然，房地产行业对于经济的ESG转型至 关重要，ESG也为房地产企业带来多重机 遇与挑战，主要体现在以下几方面： • 增强土地市场竞争力：未来的土地竞 拍，不再是价高者得，而是“高标准” 的时代——绿色、低碳、健康、智慧、工 业化均为重点考量体系，成本领先、技 术领先、重视绿色发展的发地产企业 将赢得先机。 • 打造硬核产品力：地产开发周期放缓， 消费回归理性，房地产竞争也从拼规模 演变成了拼产品。绿色、健康和智慧， 是房地产企业产品力打造的共识。 • 投资低碳创新科技：为实现碳中和目 标，到2060年我国新增气候领域投资 需求规模将达约139万亿元，年均约为 3.5万亿元，长期资金缺口年均在1.6万 亿元以上。低碳创新科技能力将成为未 来房地产企业拉开差距的重要因素。 • 建立可持续供应链体系：建立绿色低 碳供应链体系降低企业环境风险，建 立以低碳环保高品质为原则的绿色产 品管理、绿色供应链管理，实现从产品 到服务的全覆盖。 • 吸引未来主流客群：90后是市场主力 购房者，占比27%左右，00后正式进入 购房市场，Z时代人群已经建立可持续 消费观，他们对国产技术更认可，环保 理念更强，对品质要求更高，对新技术 兴趣更强，在消费方面更愿意对绿色 低碳产品支付溢价。 • 助力资产证券化退出：在当前的大背景 下，房企的运营理念在发生改变。简单 粗暴的“盖＋卖”模式的适应性变得越 来越低，因此大部分开发商开始格目光 投向产业链延伸的上下游，逐步过探、 思考哪些环节可以发展，成为行业、企 业生长的二次生长动力，绿色低碳物业 更具备资产证券化退出的优势。 • 未来可能出售减排量获利：北京、上 海、深圳等地已针对大型公共建筑（购 物中心、写字楼、酒店、机场等）开展碳 配额管理，未来中国碳市场覆盖范围将 逐步扩大，CCER可能开启，建筑行业将 可能纳入其中，完成绿色低碳转型的房 企未来可以依靠出售减排量获利。 在全球范围内，ESG理念正在全球范围内 蓬勃发展，其重要性不容忽视。ESG不仅 是企业成功的关键，更是推动全球可持 续发展的动力。房地产行业作为关键参与 者，应该积极将自身长期目标与ESG问题 紧密结合，以实现绿色环保、社会公正与 良好治理的共赢局面。这将为行业利益相 关者创造巨大价值，同时提升企业声誉 和竞争力。市场参与者们需抓住此刻，共 创美好未来。 联系人 冯文珊 合伙人 | 风险咨询 德勤中国 melfung@deloitte.com.hk 张崟 绿色建设主管合伙人 | 可持续发展与气候变化事业群 德勤中国 zhangyin@deloitte.com.cn 屈倩如 总监 | 德勤研究 德勤中国 jqu@deloitte.com 陈遂扬 高级分析师 | 德勤研究 德勤中国 sarahchen@deloitte.com.cn 郑诗韵 经理 | 风险咨询 德勤中国 shecheng@deloitte.com.hk Dario Zambotti 总监 | ESG专家 德勤卢森堡 dzambotti@deloitte.lu 08 创造可持续价值 | 房地产行业环境、社会及管治ESG洞察第二卷 09 创造可持续价值 | 房地产行业环境、社会及管治ESG洞察第二卷 可持续金融: 逐步实现一致性 国际大型房地产企业已经发布其非财务报告，其中包括 ESG相关报告，之后，重点将转向报告一致性。要编制与各 所在国家定义的分类标准一致的报告，房地产行业面临的 主要困难有风险分析、IT工具审查以及该法规对资产管理公 司和开发商战略的影响。 欧洲大部分大型房地产企业陆续 公布了其通