《城市更新项目投资测算实操手册 》⭕ 深圳市 目 录 第一部分 深圳城市更新项目投资测算解析及操作流程 一、深圳市城市更新项目的本质与项目投资测算的逻辑 二、城市更新项目投资测算的流程 三、城市更新测算难点 第二部分 深圳市拆除重建类城市更新项目地价表搭建实务 一、测算表搭建的前提 二、测算过程中改造类型面积占比的测算 三、地价表的搭建与地价汇总 四、案例测试 第一部分 深圳城市更新项目投资测算解析及操作流程 一、深圳市城市更新项目的本质与项目投资测算的逻辑 （一）三方博弈：空间重塑及历史遗留问题的解决 深圳发迹于广东惠阳宝安县，1979 年正式建市，1980 年设置特区后强势崛起；随着珠三角城市群的形 成，广深两核人口及产业吸聚效益凸显。继 2004 年《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》发布，2005 年，深圳市政府提出深圳已不堪人口重负，环境承载能力、土地及空间难以为继；产业转型升级及城市 更新亦随之被提出。城市更新，城中村首当其冲，随着深圳土地国有化、违建查处及征收补偿等系列政 策的出台，深圳市城市更新五类合法用地体系形成，集体土地征转多样化状态呈现。 2009 年之后，深圳城市更新政策体系逐渐建立，土地利用、产权关系、历史遗留问题处置、规划编制、 产业升级、更新方式、利益分配等配套政策出台，深圳市城市更新亦成为可一揽子解决深圳市土地利用 效率低下、城市规划不尽合理、集体土地关系处理困难等问题的重要方式。 同时，对于开发商而言，城市更新项目不仅需不断协调村集体等利益相关各方的关系，还需关注政府审 查与批复进度以及可能出现的各类突发或意外事件，综合而言，深圳城市更新项目的平均投资周期约 5-8 年。 （二）项目投资的三个时间段：老旧现状、拆除重建及新建建筑 对于城市更新项目而言，需经历城市更新单元计划立项申报、专项规划审批、拆迁安置及实施主体确认、 用地审批、工程开发建设、竣工验收及销售等多个环节，根据建筑物理形象，也涉及到项目地块上建筑 的前世今生：老旧建筑通过容积率调整、更新规划及拆除重建等实现实体更新。 综上所述，由于深圳市城市更新本质在于原权利人、政府及开发商三方利益的博弈，以及随着建筑物理 形态与业态业种的动态变化引起的持续性投资过程两个方面。基于此，城市更新投资测算表同样体现了 三方利益的分配情况以及由于项目业态与形态变化引起的各阶段各类投入与产出情况。 二、城市更新项目投资测算的流程 （一）城市更新项目投资测算相关子表及相关基本概念 1.城市更新项目投资测算各子表 投资测算的总体原理比较简单，即“收入-成本=利润”，但城市更新项目投资测算作为项目投资全流程 的体现，不仅涉及普通开发项目的勘探、设计、评估及工程各类科目及标准，还需考虑各类前期费用及 拆迁及安置成本类型及其税务处理等。根据项目所涉阶段及大类科目，以静态测算表为例，城市更新项 目测算体系需至少体现如下几张表中的内容： 2.城市更新相关基本概念 拆除重建无非是在已批土地上进行建筑量与业态的重新确定，经济测算亦以此为基础。按照土地、建筑 物及业态，列举几个城市更新特征基本概念如下： （二）城市更新测算准备工作 按照（一）中所列十张表的情况，项目测算需先明确如下相关数据： 1.项目基本指标 （1）更新范围 （2）拟拆除范围面积 （3）现状总建筑量、物业类型及产权类型（用于辅助确定物业回迁量） （4）现状容积率 （5）合法用地情况，如非农用地、老屋村、“两规”用地、国有已出让用地、零星用地等（用于确定 土地移交及地价） 2.项目拆迁安置补偿及回迁物业 3.法定图则的规划与公配相关要求 4.项目所在密度分区及保障房配建地区类别 5.移交土地的面积及实际开发建设用地面积 结合项目五类历史用地及法图规划等，确定需移交土地的面积，继而确定项目实际可开发建设用地面积。 其中，拆除重建类项目，进行历史用地处置的，需先移交一定比例纳入政府土地储备（具体比例见表 7）， 剩余部分连同无需处置部分还需将不少于 15%的土地移交政府。经验数据显示，一般城市更新项目总体 土地移交比例超过 30%。 三、城市更新测算难点 城市更新经济测算的难点主要在于：项目总建筑量的确定、两房配建比例的确定以及地价的确定。其中， 项目总建筑量的确定关键在于各类容积及容积率的确定，包括基础容积、一般容积、奖励容积及各类修 正；两房配建比例的确定关键之处在于比例的核增与核减；地价测算则关键在于各类别地价的修正及测 算次序等。 （一）项目总建筑量的确定 城市更新项目地块容积=基础容积+转移容积+奖励容积 1.基础容积与基础容积率 基础容积＝基础容积率×地块面积=基准容积率×（1-地块规模修正系数）×（1+周边道路修正系数） ×（1+地铁站点修正系数）×地块面积 其中，基准容积率根据表 2-6 确定： 各密度分区对应的基准容积率及上限 地块规模修正系数、周边道路修正系数即地铁站修正系数按如下规定： （1）地块规模修正系数 地块小于等于基准用地规模时，地块容积及容积率不进行折减。地块面积大于基准用地规模时，地块修 正系数按每增加 0.1 公顷折减 0.005 累加计算，不足 0.1 公顷按 0.1 公顷修正，最大折减值小于等于 0.3。 （2）周边道路修正系数 居住用地、商业服务业用地、工业用地及物流仓储用地地块容积及容积率应根据地块周边道路情况进行 修正。 （3）地铁站点修正系数 居住用地、商业服务业用地、新型产业用地、物流用地地块容积及容积率应根据地块周边地铁站点数量 及覆盖情况进行修正。车站类型分为多线车站（2 站及以上）、单线车站两类；以站台几何中心作为规 定半径计算基点，规定半径分为 0～200 米、200～500 米两个等级；对跨越不同规定半径的地块，宜依 据相应的修正系数和影响范围面积加权平均，折算到整个地块；同一车站的地铁站点修正系数宜按表 10 的规定确定，不同车站重叠覆盖的情形宜按表 11 的规定确定；远期实施的地铁线路站点原则上不考 虑修正。 注：a1 代表多线车站 0～200 米覆盖范围，a2 代表多线车站 200～500 米覆盖范围，b1 代表单线车站 0～ 200 米覆盖范围，b2 代表单线车站 200～500 米覆盖范围。 2.转移容积 转移容积=（城市更新单元拆除用地范围内经核算的实际土地移交用地面积-基准土地移交用地面积）× 城市更新单元基础容积率 其中，项目在法定规划基础上额外落实或扩大规定公配或保留并修缮相应历史风貌区或历史建筑的，还 可加计 30%计入转移容积率。另外，需注意的是，在城市更新项目中，外部移交用地虽然可以增加合法 面积，现状为建成区的外部移交用地还可以按照一定的转移系数计算计入转移容积，但现状为未建设用 地的部分不计算转移容积，且外部移交用地不能按 30%加计计入转移容积之中，具体规定可参考《深圳 市拆除重建类城市更新单元规划容积率审查规定》（深规划资源规〔2019〕1 号）。 其中，外部移交用地建成区现状容积率低于各自对应转移系数的，按转移容积=外部移交用地建成区用 地面积×转移系数；外部移交用地建成区现状容积率≥各自对应转移系数的，转移容积=现状建筑面积。 3.奖励容积 奖励容积即因保障公共利益项目的实现，而给予的奖励，奖励容积之和不应超出基础容积的 30%。因配 建安居型商品房、公共租赁住房、人才住房所核算的奖励容积超出基础容积 20%的部分可不受该限制。 奖励容积主要来源于如下四个方面： ①配建安居型商品房、公共租赁住房、人才住房及创新型产业用房等政策性用房； ②落实附建式公共服务设施、交通设施及市政设施； ③设置连接交通公共空间； ④保留规定历史建筑的。 其中第②项和第④项还可按照相应倍数计入奖励容积，具体规定可参考《深圳市拆除重建类城市更新单 元规划容积率审查规定》（深规划资源规〔2019〕1 号）。 如上，基础容积、转移容积及奖励容积确定后，即可确定项目整体容积即项目整体建筑量及综合容积率。 （二）两房配建量的确定 1.人才住房和保障性住房配建基准比例 就目前来看，深圳市城市更新保障房的来源主要有两种：工改保以及保障房配建。在城市更新项目人才 住房和保障性住房配建方面，《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2016〕38 号）对不同配建类别地区下城中村、旧工业及城市基础设施和公共服务设施改造为住宅的基准配建比例 进行了规定，具体见表 12。 改造方向为新型产业用地的项目，可规划的不少于开发建设用地面积 15%且不超过 20%的独立的保障性 住房用地。 2.人才公寓配建基准比例 与人才住房和保障性住房配建类似，城市更新项目改造后包含商务公寓的，一、二、三类地区人才公寓 配建基准比例分别按 20%、18%及 15%确定。 3.创新型产业用房 根据《深圳市城市更新项目创新型产业用房配建规定》（深规土规〔2016〕2 号），创新型产业用房的 配建比例为 12%，其中，项目位于《深圳经济特区高新技术产业园区条例》适用范围内的，权利主体为 高新技术企业且自行开发的，配建比例为 10%；权利主体为非高新技术企业且与高新技术企业合作开发 的，配建比例为 12%；权利主体为非高新技术企业且自行开发的，配建比例为 25%。 （三）地价测算 目前深圳市城市更新地价主要依据为 2019 年 10 月深圳市规划和自然资源局发布的《深圳市 2019 年度 标定地价成果》及《深圳市地价测算规则》（深府办规〔2019〕9 号）等。 1.测算前提——用地类型+建筑面积+市场价格 在进行城市更新项目地价测算之前，有些基础信息是必须首先确认的，亦是城市更新项目地价测算的前 提。具体而言，有三个基础信息是必须首先确认的——用地类型、建筑面积、市场价格。 城市更新是一个结合历史、现状及将来规划的过程，其用地类型也需要考虑“历史用地类别”和“规划 用地类型”两个因素。一方面，所谓“历史用地类别”即《深圳市地价测算规则》附表 10 中“用地类 别或改造类型”对应的各用地类别，此可以依据具体项目具体情况直接赋值；另一方面，所谓“规划用 地类型”即指项目按照城市更新单元专项规划批复确定的数据或者项目方自行预估的项目的各规划用地 类型，此亦可以直接估算。 建筑面积，即结合上述“规划用地类型”对应的各规划用地类型（例如住宅、商业、办公、工业等）下 具体的建筑面积。 由上可以看出，三个基础信息中，用地类型、建筑面积均是可以依据项目具体情况直接确定的，本处不 再赘述，笔者后续终点就市场价格进行说明。 （1）市场价格 VS 标定地价 《深圳市地价测算规则》中明确了我市的土地市场价格=标定系数修正法×70%+剩余法×30%。在 2019 年 10 月底深圳市规划和自然资源局组织的政策宣讲会上，相关负责人也已明确表示，