更新意愿及 材料准备 1 2 专规审批 拆迁补偿 安置 5 7 土地出让 合同签定 产权证书 注销 实施主体 确认 概念解读 更新意愿征集 是指对城市更新单元拆除范围内土地及物业权利主体的更新意愿进行征集。 意愿征集比例 城市更新单元拆除范围内 用地为单一地块，权利主 体单一的，该主体同意进 行城市更新； 建筑物为多个权利主体共 建筑物区分所有的，专有部分占建 有的，占份额三分之二以 筑物总面积三分之二 以上的权利主 上的按份共有人或者全体 体且占总人数占建筑物总面积三分 共同共有人同意进行城市 之二以上且占总数量三分之二以上 更新； 的权利主体同意进行城市更新。 概念解读 计划立项 是指在取得项目征得各权利主体意愿，并达到申报计划合法权属比例后，经过区更新主管部门审 议该更新单元，最终列入城市更新单元计划的项目。 三图 《更新单元范围图》 《建筑物信息图》 《用地权属图》 二表 《更新意愿汇总表》 《土地信息一览表》 基础知识分享 五类用地 具有合法手续的用地 ⚫ 国有已出让用地 老屋村用地 城中村用地 ⚫ 1993年以后划定的非 ⚫ 农建设用地 ⚫ 指市政府283号文实施 已纳入房地产权登记历史 遗留问题处理的有关用地 ⚫ 前已经形成且现状仍为 原农村旧（祖）屋集中 国有未出让用地 ⚫ 征地返还用地 居住区） 原特区内划给原农村集 体股份公司的用地红线 ⚫ ⚫ 根据《深圳经济特区处理 理房地产登记历史遗留问 历史遗留违法私房若干规 题若干规定的通知》处理 定》、《深圳经济特区处 的房地产登记历史用地 理历史遗留生产经营性违 法建筑若干规定》和新出 根据《深圳市人民政府关 礼堂、祠堂、农贸市场、 台的《深圳市人民代表常 于加强房地产登记历史遗 务委员会关于农村城市化 公厕等公共设施可以纳 留问题处理工作的若干意 历史遗留违法建筑的处理 入旧屋村范围 见》处理的房地产登记历 决定试点实施办法》处理 史用地 的用地 ⚫ ⚫ 根据《关于印发深圳市处 两规处理用地 基础知识分享 ◆ 五类用地对城市更新项目的意义 满足权属清 晰用地基本 比例要求 根据《暂行措施（38号 文）》，拆除重建类城 市更新拆除范围内权属 清晰用地需要达到60% 以上 核减保障 房面积 根据《深圳市城市更新 项目保障性住房配建规 定》，城市更新项目中 包含城中村用地的，保 障性住房配建比例可以 有一定程度的核减 享受优惠 地价 根据《暂行措施（38号 文）》 ，零星国有未出 让用地、城中村、旧屋 村、历史用地处置等享 受优惠地价 概念解读 拆迁范围边界涉及道路的: 1 更新单元范围 为了规划的完整性，根据法 定图则的块线而划定的更新 单元范围。 3 开发建设用地范围 城市更新单元内可用于开发 建设的用地范围。 2 拆除用地范围 城市更新单元内拟拆除 重建范围（以下简称 “拆迁范围”）的用地 面积应大于城市更新单 元总用地面积的70%。 拆迁范围原则上不得包 括未建设用地，并应参 照下述要求拟订拆迁范 围边界。 规划道路与现状道路一致的，原则 上以现状道路边界为界，现状道路 用地不纳入拆迁范围。 规划道路与现状道路不一致且规划 道路为未建成区的，原则上以规划 道路边界为界，规划道路用地不纳 入拆迁范围。 规划道路与现状道路不一致且规划 道路现状为建成区的，原则上以规 划道路中心线为界；规划道路为支 路的，拆迁范围应包含相对应的规 划支路用地。 基础知识分享 土地分类（按权属） 已签土地合同 两规： 已出让 已按两规、 遗留问题处理 国有土地 储备土地 283号文 原批非农用地 98非农用地 102号文 转地划定用地 未建房户 统建用地 征地返还 同富裕工程 扶贫奔康 固本强基 已建 宅基地 （老屋村） 其他建成区 未建 未征未转地 边角地 插花地 非农建设用地 土地 《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定 《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》 有手续 （批复用地） 其他用地 集体土地 无手续 基础知识分享 两次城市化转地 村集体经济组织全部成员转为城 市居民的，原属于其成员集体所 有的土地依法转为国家所有。 背景： 原特区外城市化以2003年10月29日发布 《关于加快宝安龙岗两区城市化进程的意见》开 始，根据《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理 办法》（深府[2004]102号）， 2005年完成大 部分工作，目前还处于收尾阶段。 ➢转地不补偿范围： 1、已建成区； 2、经批准尚未使用的建设用地； 3、山林地； 4、坡度大于25度不作为建设用地的园地。 ➢转地适当补偿范围： 除上述四类用地之外的范围。 两次城市化对土地管理都带来重要影响，尽管理论上所有土地都已转为国有，但对于原特区内的历史红线用 地及原特区外的非农建设用地，由于历史原因，村集体和农民从认识上到情感上都还认为属于集体所有，土 地管理的二元化结构还未彻底改变。 基础知识分享 批复用地的类型 原批非农建设用地 深府 [1993]283号 98非农划定用地 有批复的 用地 1.2005年转地前已发批复的非农用地。 2.政府与原村集体签订了98非农建设用地合同书，但未发批复的非农用地。 转地非农划定用地 3.宝安、龙岗两区在2005年城市化转地时划定的非农用地。 未建房户统建用地 4.宝安、龙岗两区在2005年城市化转地过程中划定的原村民未建房户的统建用地。 征地返还用地 5.政府征收或拆迁集体土地时，按照一定比例返还或异地安置给集体作为发展经济 同富裕工程用地 6.为完善欠发达地区的水、电、路等基础设施，解决“出行难、看病难、读书难” 等问题而划定的用地。 深府 [2004]102号 其它政策 使用的用地。 扶贫奔康用地 7.发展生产性项目，让贫困居民有一个稳定的经济来源，最终实现脱贫奔康 目标而划定的用地。 固本强基用地 8.政府划拨给村集体用于解决社区基础设施建设的用地。 注：原特区内农村用地红线：根据深府[1986]411号文划定的控制线 概念解读 村集体决策“四会”/集体资产备案 村集体（股份合作公司）“四会” 集体资产备案 股份合作公司集体用地使用权通过招拍挂或者 竞争性谈判等方式交易后，交易结果须经区级 及街道办事处予以备案通过的手续。 董事会 引申： 原特区内股份公司和经营部、原特区外的行政村与自然村之间的关系； 更新局和规划国土委关联部门之间的关系。 监事会 集资会 股东（代表）大会 概念解读 集体资产上交易平台 平台：政府公开招拍挂平台以及竞争性谈判平台。 为何要上平台？ 怎样上平台？ 上平台后的风险！ “8.31”：南山区规定，2016年8月31号前的城市更新项目，已经与村集体签订合作协议，且经决策程 序、股东（代表）大会表决确定合作方及合作条件的，直接备案即可。 “8.30”：龙华区出文规定，2016年8月30号以后的城市更新项目，涉及村集体资产，全部需要上政府 交易平台。 概念解读 专项规划中涉及的基本概念 地块容积 2017年11月29日，深圳市对《深标》做了动态修 订，本次修订采用了地块“容积”的表述。另外， 随着地下空间开发日益普遍，本次修订将地下空 间中的规定建筑面积纳入“容积”统一管理，进 一步规范了地下空间管理，本次修订引入的“容 积”明确为： 地块容积率 本次修订在国家规范与原《深标》的基础上，结合规划管理 实际情况，明确： 容积 = 地上规定建筑面积+地下规定建筑面 容积率=容积/地块面积 积 地下规定建筑面积：指地下经营性面积， 不含配建地下车库、设备用房、民防设 施、公共交通等面积。 = 地上规定建筑面积+地下规定建筑面积 /地块面积 概念解读 专项规划中涉及的基本概念 容积计算公式 取消了原地块容积率计算公式，改为“容积”计算公式。 基础容积 容积 转移容积 奖励容积 容积转移与奖励政策，是适应我市存量发展阶段规划管理精细 化要求的应对手段之一 地块容积转移 地块容积奖励 因为特定原因，如地块内的全部或 部分用地规划用于历史文化保护、 生态修复、公共空间、交通市政设 施、公共配套设施等用途，从而导 致地块开发强度降低乃或无法用于 开发，通过容积转移，将一部分建 筑面积转移至可开发用地，从而促 进前述公共用途的顺利实施。 因在地块内规划符合公共 利益的用途，如公共配套 设施、交通市政设施、保 障房等用途，并依据相关 规定予以容积的奖励。 【 转移与奖励规则具有较强的针对性，不宜在本标准与准则中明确，规划 主管部门可以依据法定图则、城市更新规划及土地整备规划等不同的特点， 分别在本标准与准则的基础上制定。】 PS：本次修订在原有居住用地、商业服务业用地纳入公式的基础上，将工业用地、物流仓储用地也纳入了公式，弥 补技术标准的空白，保障了开发权益的公平性。 概念解读 基础建筑面积——密度分区 ◆ 密度分区影响容积率计算的结果与上限 概念解读 土地移交率 移交用地 土地移交率 道路、公园绿地、独立占地且独立分宗的公共设施用地、其他特殊类型移交政府用地 不用扣除清退用地 ⚫ 不包括建筑附建的公共服务设施，如社区管理用房等 ⚫ 不包括独立占地不独立分宗的设施用地，如社区活动场地、幼儿园等 ⚫ 不包括不独立分宗的公共开放空间 西丽项目权属图 土地贡献率 需要扣除清退用地 土地移交率 土地贡献率 已经取消使用，统一称作土地移交率 更新用地开发用地以外的用地 拆除范围面积 不得低于15%，移交面积不得低于3000㎡ 概念解读 公共服务设施配建 人口与学位计算 人口计算 配建原则： ◆ 上位规划确定的公配一般需要落实 ◆ 新增设施必须满足自身要求，再适 量解决周边要求 ◆ 突破上位规划居住类建筑规模，需 要进行片区服务设施承载校核 ◆ 居住每户平均（80-100）平米居住建筑面积 ◆ 居住每户按照3.2人核算 寄宿制 高中 普通高 中 ◆ 公寓每户平均（40-70）平米居住建筑面积 ◆ 公寓每户按照2人核算 初中 学位计算  按人口计算学位 ◆ 《深圳市规划标准与准则条文说明》学位计算方法： ◆ 初级中学：初级中学学位配置标准为23座/千人，每班50座； ◆ 小学学位：小学学位配置标准为58座/千人，每班45座； ◆ 幼儿园：幼儿园学位配置标准为33座/千人，每班30座。  按学校服务人口计算学位 ◆ 如右表所示 九年一 贯制学 校 小学 幼儿园