城市更新税收、融资、案例分析 城市更新涉及的基本概念 城市更新税收实务大讨论 城市更新项目融资分析 城市更新项目案例分享 第一部分 城市更新涉及的基本概念 1、三旧改造与城市更新的基本概念 城市更新：本办法所称城市更新，主要是指对本市建成区城市空间形态和功能进行可持续改善的建设活动。 三旧改造：三旧改造一词来源于广东，广东三旧改造是指广东特有的改造模式， 分别是“旧城镇、旧厂房、 旧村庄”改造。 旧城镇 旧村庄 旧厂房 第一部分 城市更新涉及的基本概念 城市更新适用范围： 　 （一）完善城市功能，强化城市活力，促进创新发展； 　　（二）完善公共服务配套设施，提升社区服务水平； 　　（三）加强历史风貌保护，彰显人文底蕴，提升城市魅力； 　　（四）改善生态环境，加强绿色建筑和生态街区建设； 　　（五）完善慢行系统，方便市民生活和低碳出行； 　　（六）增加公共开放空间，促进市民交往； 　　（七）改善城市基础设施和城市安全，保障市民安居乐业； 　　（八）市政府认定的其它城市更新情形。 第一部分 城市更新涉及的基本概念 2、拆迁补偿费的主要内容，主要包括： ①土地补偿费； ②安置补助费； ③地上附着物及青苗补偿费； ④搬迁补助费； ⑤临时安置补助费； ⑥安置房周转费用； ⑦停工、停业补偿费； ⑧...... 第一部分 城市更新涉及的基本概念 3、政策性搬迁与商业性搬迁的定义 企业政策性搬迁： 由于社会公共利益的需要，在政府主导下企业进行整体搬迁或部分搬迁。 企业由于下列需 要之一，提供相关文件证明资料的，属于政策性搬迁： （1）国防和外交的需要； （2）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施的需要； （3）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社 会福利、 市政公用等公共事业的需要； （4）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要； （5）由政府依照《中华人民共和国城乡规划法》有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地 段进行 旧城区改建的需要； （6）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。 第一部分 城市更新涉及的基本概念 4、城市实施规划与国家建设需要的定义 因国家建设需要依法征用、收回的房地产；是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房 产或收回的土地使用权。 因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让原房地产； 因“城市实施规划”而搬迁，是指旧城改造或因企业污染、扰民(指产生过量废气、废水、废渣和噪音， 使城市居民生活受到一定危害)，而由政府或政府有关部门根据已审批通过的 城市规划确定进行搬迁的情 况。 因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部门批准 的建设项目而进 行搬迁的情况。 第一部分 城市更新涉及的基本概念 广东省三类九种改造模式 1.政府收储模式 政府主导模式 2.政府统租模式 3.综合整治（政府出资）模式 政府和市场方 合作模式 市场方主导模 式 1.以毛地出让方式引入社会力量实施改造模式 2.土地整理模式 1.农村集体自改模式 2.村企合作模式 3.原土地使用权人自改模式 4.企业收购改造模式 第一部分 城市更新涉及的基本概念 三类九种改造模式的情况描述 1.政府收储模式：政府征收（含征收农村集体土地及收回国有土地使用权 等情况）收购储备土地并完成拆迁平整后出让，由受让人开发建设的情形。 第一类： 政府主导模式 2.政府统租模式：政府下属企业连片租赁农村集体土地的旧厂房用地并实 施改造。 3.综合整治（政府出资）模式：政府投资主导整治改造，不涉及拆除现状 建筑及不动产权属变动。 第一部分 城市更新涉及的基本概念 征收方式收储 第一部分 城市更新涉及的基本概念 收购方式收储 第一部分 城市更新涉及的基本概念 政府统租模式 第一部分 城市更新涉及的基本概念 综合整治（政府出资）模式 第一部分 城市更新涉及的基本概念 三类九种改造模式的情况描述 第二类： 政府和市场方 合作模式 1.以毛地出让方式 引入社会力量实施 改造模式 • 政府将拟改造土地通过招标、拍卖或者挂牌等公开方 式确定土地使用权人，并在拆迁阶段通过招标方式引 入另一家企业单位承担具体拆迁工作。 • 政府将拆迁及拟改造土地的使用权一并通过招标等公 开方式确定土地使用权人。 2.土地整理模式：由农村集体经济组织通过招标方式引入土地前期整理合作 方，完成地上房屋拆迁和转为国有建设用地手续后，交由政府以招标、拍卖 或者挂牌方式出让土地，农村集体经济组织取得出让分成或返还物业。土地 前期整理合作方按土地整理协议取得相应收益。 第一部分 城市更新涉及的基本概念 以毛地出让方式引入社会力量实施改造模式（第一种类型） 第一部分 城市更新涉及的基本概念 以毛地出让方式引入社会力量实施改造模式（第二种类型） 第一部分 城市更新涉及的基本概念 土地整理模式 第一部分 城市更新涉及的基本概念 三类九种改造模式的情况描述 1.农村集体自改模式：农村集体经济组织申请将名下的集体建设用地转为国有建 设用地，并由其所属的全资公司以协议出让方式取得该土地所有权进行改造。 第三类： 市场方主导模式 2.村企合作模式：政府依据农村集体经济组织申请将集体建设用地转为国有建设 用地，由农村集体经济组织与开发企业合作实施改造。 3.原土地使用权人自改模式：拥有国有建设用地使用权的企业自行实施改造。 4.企业收购改造模式：由社会投资主体收购改造地块周边相邻的地块，由地方国 土部门进行归宗后再集中改造。 第一部分 城市更新涉及的基本概念 农村集体自改模式 第一部分 城市更新涉及的基本概念 村企合作模式(异地安置)