体育场馆地块项目规划指标 序号 1 项目 单位 数量 出让净用地面积 ㎡ 233,996.4 其中：A地块 ㎡ 17,940.0 B地块 ㎡ 32,715.0 体育地块 ㎡ 151,238.0 原绿地地块（改商住） ㎡ 19,333.4 ㎡ 增加地块 2 3 ㎡ 12,770.0 容积率 1.44 其中：A地块 3.00 B地块 3.00 体育地块 0.59 原绿地地块（改商住） 3.00 增加地块 3.00 计容建筑面积 其中：住宅 ㎡ ㎡ 337,248.46 234,861.44 商业 ㎡ 12,413.76 ㎡ CDE体育场馆 ㎡ 88,973.26 ㎡ 社区配套 ㎡ 1,000.00 其中：社区行政、医疗设施 ㎡ 0.00 物业管理用房 ㎡ 800.00 居委会 ㎡ 200.00 社区养老服务用房 ㎡ 0.00 垃圾站 ㎡ 0.00 公厕 ㎡ 0.00 门卫 ㎡ 0.00 变电站、开闭所 ㎡ 0.00 0 其中： ㎡ ㎡ 5 地上机动车位数 个 100 6 地下机动车位数 个 2,817 其中：商住地下车位 个 1,986 体育场馆地下车位 地下非机动停车位 地下室面积 个 个 个 ㎡ 831 2,979 171,244 其中：地下车库面积（商住地块） 地下车库面积（CDE地块） 场馆地下商业（CDE地块） ㎡ ㎡ ㎡ 113,004 31,578 26,662 总建筑面积 ㎡ 508,492 4 不计容建筑面积 7 8 9 备注： 1、 体育场馆地块项目规划指标 备注 商住用地，商业5% 商住用地，商业5% 体育场馆 29亩，商住用地，商业5% 商住用地，商业5% 按出让净用地面积计 商业占比5% 按出让年限自持 社区配套、商业、访客车位或按机动车总停车数的 %考虑 按80辆/万平方米 按机动车38㎡/个车位、非机动车2㎡/个车位 体育场馆地块项目投资估算表 序号 项 目 合计(万元) 取定标准 计算基础 一 开发成本 293,983 11889元/平方米 247275平方米 1 土地成本 68,950 2788元/平方米 247275平方米 1.1 总地价 66669 1977元/平方米 337248平方米 其中：商住地块 49655 2000元/平方米 248275平方米 体育地块 17014 1912.3元/平方米 88973平方米 1.2 契税 1.3 价外费用 1.4 土地使用税 2 前期费用 2000 3.00% 66669万元 0 6.00% 平方米 281 11,129 6元/平方米 233996平方米 450元/平方米 247275平方米 2.1 勘察、可研、规划、设计 8431 250元/平方米 337248平方米 2.2 其它前期工程费用 2698 80元/平方米 337248平方米 配套费 4914 199元/平方米 247275平方米 其中：园林绿化、景观道路 4914 300元/平方米 163797平方米 5396元/平方米 247275平方米 75156 3200元/平方米 234861平方米 3972 3200元/平方米 12414平方米 3 代建公共绿地 4 主体工程建造成本 0 133,422 4.1 高层 4.2 裙楼底商 4.3 办公 0 4000元/平方米 平方米 4.4 体育场馆 53974 6066元/平方米 88973平方米 0 4000元/平方米 平方米 社区配套 320 3200元/平方米 1000平方米 3500元/平方米 171244平方米 4.5 4.6 5 6 地下室 59,935 其中：地下车库面积（商住地块） 39551 3500元/平方米 113004平方米 地下车库面积（CDE地块） 11052 3500元/平方米 31578平方米 场馆地下商业（CDE地块） 9332 3500元/平方米 26662平方米 9,079 367元/平方米 247275平方米 开发期规费 6.1 城市基础设施配套费 3,541 105元/平方米 337248平方米 6.2 人防异地建设费 1,889 56元/平方米 337248平方米 6.3 新型墙改基金 337 10元/平方米 337248平方米 6.4 白蚁防治 67 2元/平方米 337248平方米 180 20元/平方米 89973平方米 - 22元/平方米 平方米 593 24元/平方米 247275平方米 - 25元/平方米 平方米 6.5-1 电梯、消防维修专项基金-7层以下 6.5-2 电梯、消防维修专项基金-7-12层 电梯、消防维修专项基金-12层以上100米以 下 电梯、消防维修专项基金-100米以上 6.5-3 6.5-4 6.6 施工图审查费 61 1.2元/平方米 508492平方米 6.7 造价咨询费 763 15元/平方米 508492平方米 6.8 工程监理费 1,271 25元/平方米 508492平方米 6.9 防雷监测费 102 2元/平方米 508492平方米 51 1元/平方米 508492平方米 6.10 环评 6.11 招标代理费 102 2元/平方米 508492平方米 6.12 档案管理费 20 0.4元/平方米 508492平方米 6.13 散装水泥、商砼 102 2.0元/平方米 508492平方米 7 不可预见费用 6,554 3.00% 218479万元 二 开发费用 8 企业管理费 9 营销费用 7,880 10 财务费用 12,503 其中：地价款融资成本 开发贷成本 三 四 1097元/平方米 3.00% 2.00% 506元/平方米 247275平方米 225033万元 393994万元 247275平方米 4,000 6% 33335万元 8,503 4.9875% 113657万元 321,117 开发总投资(不含财务成本) 308,614 销售收入 裙楼底商 12986元/平方米 247275平方米 393,994 15933元/平方米 247275平方米 352,292 15000元/平方米 234861平方米 14,897 12000元/平方米 12414平方米 - 8000元/平方米 平方米 - 元/平方米 平方米 - 元/平方米 平方米 26,805 15万元/个 1787个 毛利润 88,731 100,011 毛利润率 25.00% 不含税销售收入 354,950 不含税开发成本 266,219 地下车位 其中：成本调整数 六 6,751 开发总投资 高层 五 27,134 27,764 增值税 12,635 3.21% 393994万元 其中：当期销项税额 32,438 11.00% 294,887.39 当期进项税额 21,157 20,565 11.00% 186,958 592 6.00% 9,873 1,354 12.00% 11281万元 2.00% 367189万元 其中：税率11%部分 税率6%部分 其它附加税额 七 利润总额 八 土地增值税（实际） 可抵扣成本 增值额 60,243 2,496 346,631 8,319 增值比例 2% 适用税率 30% 速算扣除系数 土地增值税（计提） 其中：普通住宅 非普通住宅 非住宅类房产 0% 8,416 7,344 1,072 九 项目总投资 十 所得税 14,437 十一 净利润 43,310 十二 投资利润率 14.76% 销售利润率 12.20% 336,248 3.00% 万元 4.00% 26805万元 场馆地块项目投资估算表 备注 按可售建筑面积 按可售建筑面积 按计容建筑面积 按400万元/亩地价 按75万元/亩地价 按赠送面积*4级区域基准地价12750元/㎡ 按占地面积、 年估算 按可售建筑面积 按计容建筑面积 按可售建筑面积 按绿化用地面积 按可售建筑面积 毛坯 毛坯 公共区域精装，内部毛坯交付 按总投8.5亿倒推 公共区域精装，内部毛坯交付 按地下室建筑面积，含人防、地下室特殊 情况处理 按可售建筑面积 按计容建筑面积 按计容建筑面积 按计容建筑面积 按计容建筑面积 按计容建筑面积 按总建筑面积 按2-6项合计 按可售建筑面积 按2-7项合计 按可售建筑面积 按50%地价款采用融资方式解决,年利率 6%，计息期2年 按扣除地价款后开发成本的50%采用开发 贷方式解决，按1-3年期基准利率4.75% 上浮5%，计息期1.5年 按可售建筑面积 按可售建筑面积 毛坯 毛坯 公共区域精装，内部毛坯交付 按总投8.5亿倒推 公共区域精装，内部毛坯交付 按地下住宅车位，销售率90% 按销售收入 按扣除地价款后的不含税计税销售收入 按不含税开发成本 即城建税和教育费附加部分 按销售收入为不含税价格 按不含税开发成本 含销售增值税及土地增值税 体育场馆地块项目敏感性分析 销售均价（元/㎡） 高层 （毛坯） 人才公寓 （毛坯） 办公 （毛坯） 商业 （毛坯） 酒店 （毛坯） 23000 16000 11000 25000 11000 23000 16000 11000 25000 11000 可售部分 销售总额 地下车位 （万 可售部分整 （万元） 元/个） 盘均价 18 15933 393994 可接受最高竞买报价水平 土地总价（万元） 66669 体育场馆地块项目敏感性分析 租售均价（元/㎡） 可接受最高竞买报价水平 高层 （毛坯） 人才公寓 （毛坯） 办公 （毛坯） 商业 （毛坯） 酒店 （毛坯） 23000 16000 11000 25000 25000 16000 11000 27000 16000 11000