规划设计中的成本逻辑 01 新 形 势 新 举 措 CONTENTS PRD 目 录 02 跳 出 成 本 看 成 本 03 规 划 的 成 本 逻 辑 2 01 新 形 势 新 举 措 CONTENTS PRD 目 录 02 跳 出 成 本 看 成 本 03 规 划 的 成 本 逻 辑 3 黄金时代 白银时代 青铜时代 被动“算” → 主动“控” → 前置“策” 4 如何才能做好“策”？ 投策 设计 运营 工程 前置很重要 5 01 新 形 势 新 举 措 CONTENTS PRD 目 录 02 跳 出 成 本 看 成 本 03 规 划 的 成 本 逻 辑 6 从宏观形势看成本 中国经济发展阶段 中美博弈 国际国内双循环 共同富裕 房地产行业角色（民生） 7 从市场环境看成本 增量 → 存量 （11.7，13.4，15.0，16.0，17.4，13.5） 刚需 → 改善 结构性不足（提品质） 市场上行、下行 8 从项目定位看成本 金字塔尖人群 刚需、刚改、再改 外溢 旅度 投资 9 从客户感知看成本 安全、质量 配套（非机动车） 归家动线（门楼、车库） 细节品质（插座） 10 11 01 新 形 势 新 举 措 CONTENTS PRD 目 录 02 跳 出 成 本 看 成 本 03 规 划 的 成 本 逻 辑 12 规划的成本逻辑 规划布局 地下车库 临建 • 地形 • 竖向设计 • 临建展示区 • 地质 • 轮廓 • 临建板房 • 选址及层数 • 是否外露 增值面积 13 规划的成本逻辑 规划布局 地下车库 临建 • 地形 • 竖向设计 • 临建展示区 • 地质 • 轮廓 • 临建板房 • 选址及层数 • 是否外露 增值面积 14 贵州省X项目 789.00（最低点） 项目现状地形： 841.00（最高点） 东北低西南高，高差52米。 15 高层 别墅 别墅 高层 原方案 签批版方案 方案优化： 1、根据地勘，别墅布置于西侧地势较高处可以做天然基础；同时可以利用高差分台处理，别墅地库底板标高基本从西侧原始标高做起，土方 挖方较做高层大大减少。 2、东侧地势较低处利用高层地库可以消化地形高差，减少填方量。 16 逻辑： 1、为什么要做对比方案？ 地势高处布置低层产品，地势低处布置高层产品，更有利于土方内部平衡（内倒土方价格便 宜），但基础成本等需通过做对比方案测算以找出成本最优思路。 2、对比的维度有哪些？ 土方成本、基础成本、护坡挡墙成本、支护成本等。 17 规划的成本逻辑 规划布局 地下车库 临建 • 地形 • 竖向设计 • 临建展示区 • 地质 • 轮廓 • 临建板房 • 选址及层数 • 是否外露 增值面积 18 湖南省X项目 34F 34F 18F YJ180-17F 别墅 墅 34F 34F 区域版 集团版 区域版：由于18F产品相对于34F产品有溢价，所以区域版使用大量18F产品，提升项目货值。 集团版：由于地勘资料显示1、场地有溶洞，洞隙率为46.42%；2、持力层标高在108-114之间，场地现状标高约在130米。故集团版洋房全部做大 高层产品，减少基础成本。 19 区域版VS集团版数据对比 分类 区域版 （18F+30F） 集团版 （全30F） 差值（万元） 区域版-集团版 备注 高层住宅货值（万元） 342266 337636 4629.90 18层产品比34层售价高 桩基成本（万元） 6556 5585 -970.85 集团版楼栋少，桩基量少 车库成本（万元） 27278 26206 -1071.96 集团版停车效率高 总计（万元） 2587.09 区域版比集团版利润高2587.09万元，最终集团签批区域版方案。 20