前言 成本的意义？ 利润=收入-成本 对产品/项目赋能 成本思路 • 理的清楚，预得准，控的住 成本的适配 • 发挥专业价值，花该花的钱，办该办的事。 1.成本科目解析 2.成本优化思路 3.成本优化策略 目录 CONTENTS 01 成本科目解析 成本科目整体概况 科目编码 科目名称 01 土地成本 02 行政事业性收费与前期工程费用 02.01 行政事业性收费 02.02 前期工程费 科目释义 土地获得成本 开发期间各项报批报建手续费用、房管办证等政府性收费、 定额外的专项监测费用 开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、三通一平等 前期费用。 03 主体建筑安装工程费 04 景观环境工程 小区道路、园林绿化、园建景观等建设项目。 05 社区管网工程 大市政范围，水电气等 06 公共配套设施 指为小区配套服务的公共设施。 07 工程建设其他费用 监理、咨询服务、赶工、维修等 08 开发间接费用 09 营销费用 项目人员工资及福利，项目办公物料采购，案场物料及人工 费用 营销人员工资福利及佣金、日常办公费用、广告宣传费用、 物业费减免费用、城市展厅费用、前期酒店亏损 10 财务费用 融资利息费用、财务咨询费等 11 管理费用 项目非一线部门（如财务部、仓库、饭堂、宿舍、工会）的 日常费用；区域平台费；集团平台费；各类奖金 12 税金 13 所得税 单体土建、安装、装修发生的成本。 增值税及附加；土增税 所得税 投资阶段关注的成本即指”开发成本” 开发成本：02~08科目之和 过程管控重点关注的则是”建造成本” 建造成本：02.02~07科目之和 成本科目整体概况 开发成本粗算模型 测算模型：假设地块62亩、3.00容积率、无幼儿园、不采用新工艺、基坑支护采用喷锚、无装标增配 类型 科目名称 镇级 县级 地级 容积率 3.0 3.0 3.0 车位配比 0.6个/100 ㎡ 0.8个/100 ㎡ 1 个/100 ㎡ 地上地下占比 50% 30% 20% 基础设施配套费 30 40 70 人防标准 640 800 1200 装标 基础版 舒适版 舒适版 售楼部大小 700m2 1000m2 1000m2 洋房建筑单方（精装） x191 x467 x603 车位售价 3万/个 4万/个 6万/个 洋房可售单方（精装） x452 x891 x065 洋房可售单方（毛坯） x932 x261 x435 假定条件 • 车位配比 • 地上车位占比 • 车位售价 • 对可售成本影响大 注：本次测算数据仅供参考，实际每个项目都有特殊性（规划条件、红线外、土护降桩、示范区规模等均有影响） 分科目解析——01土地成本 科目编码 科目名称 01 土地成本 科目释义 土地获得成本 土地出让金 土地出让金、安置补偿、交易服务费、评估等费用。 土地类合同，含转让、出让、中介、交易费用合同。 含土地款延付利息或滞纳金、中介佣金、耕地占用税等。 （合作项目对应于共同承担的协议作价款，完全收购项目对应于收购价款） 土地出让（转让）价款 能取得有效进项抵扣发票的价款部分 无票土地款 无法取得有效进项抵扣发票的价款部分 01.02 拆迁补偿及相关费用 除土地出让金中的拆迁补偿费之外的，另外发生的有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及 动（拆）迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。以及长期各类土地租赁费用、交易费用等，不含短期租赁费 用及红线外拆迁费用； 由于市政工程等原因造成的拆迁费用归入相对应的市政成本科目下。 01.03 契税 契税，含土地价款或各类配套费产生的契税（一般按照有票土地款4%考虑） 01.01 1）无票土地款不可抵扣税金，无票比例越高，项目纳税越多 2）土地款滞纳金计入土地成本 分科目解析——02行政事业性收费与前期工程费用 02 02.01 02.02 行政事业性收费与前期工程费用 行政事业性收费 前期工程费 科目编码 02.01 02.01.01 科目名称 科目释义 常规单价 行政事业性收费 开发期间各项报批报建手续费用、房管办证等政府性收费。 报批报建费 基础设施建设配套费 政府为城市市政公用基础设施建设所收取的费用 武汉120元/m2 人防易地建设费 国家要求同步配套建设防空地下室， 因条件限制不能同步配套建设的，应支付人防易地建设费。 ， 武汉1500元/m2 02.01.01.03 城市建设基金 城市建设专用基金，政府性收费。 已减免 02.01.01.04 散装水泥专项资金费 02.01.01.05 新型墙体基金 散装水泥专项资金费 已减免 02.01.01.01 02.01.01.02 02.01.01.06 其他报批报建费 02.01.02 定额外专项检测费 02.01.03 增容配套费 新型墙体基金 已减免 白蚁防治、两书工本、图纸审查、消防审查、招投标交易服务、地质 勘察审查、环评、人防审查、规划执照、工程质量安全监督、防雷评 地级40元/m2， 估检测、劳保统筹、交通影响评估、道路占用费或道路开口费、节能 武汉75元/m2 评估、水土保持、地震安全性评价、安全影响评估、楼盘公示系统费 用及网签相关费用 基础专项检测、室内环境检测合同、环保监测费合同、节能检测、消 防检测、土壤氡浓度、生活给水水质检测费、其他竣工质检、竣工质 检合同、铝合金门窗五性检测 增容配套费（水、电、燃气），按地方政府文件规定计取（部分地区 已取消）。 施工合同包含：竣工质检 合同、铝合金门窗五性检 测（部分地区要求甲方缴 纳，需从乙方扣回） 地级市人防异地必须经 过测算， 农民工保证金、维修基 金等政府返还，需计入 目标成本 分科目解析——02行政事业性收费与前期工程费用 02 02.01 02.02 行政事业性收费与前期工程费用 行政事业性收费 前期工程费 科目编码 科目名称 02.02 前期工程费 科目释义 开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、三通一平等前期费用。 02.02.01 三通工程费 开工前的水通、电通、路通工程， 含临时道路、临时给水、临电工程、临时办公区室外管网等设施 包括配合桩基检测的大型机械进退场、总包额外施工的场内临时道路费用。 02.02.02 场地平整 指项目开工前的场地基本平整及大型土石方开挖工程。 02.01.03 临时设施 项目部前期进场办公、住宿的临时设施及场地、如租赁、搭建、装修、拆迁及相应的通讯、 通水、通电等。 1、甲方办公、住宿临建板房建安、装修费用。涉及租用建筑物及场地，包含租赁及装修费 用。 2、办公、住宿的临时场地费用，如租赁场地费用等。 3、地块临时围墙，展示区与货量区、已竣工与未竣工苑区之间临时分割围墙、围挡。 围挡主体、首次吊幅喷画或其他饰面装饰（二次更换，安全文明宣传入此科目，营销宣传入 营销费用）、大字、附属临时照明灯 看楼通道及蓝天白云（悬挑架）搭建工程费 02.01.04 勘测丈量费 常规单价 1、初勘、详勘、超前钻、沉降观测及基坑观测、地下物探、 2、验线、复线、定线、放线和面积丈量 可研、规划方案、施工图设计、装修设计、景观设计、等其他设计 02.01.05 规划设计费 独立样板房和独立售楼部 设立在项目旁的临时租赁、搭建售楼部（含体验管，非城市展厅）的租金及装修 02.01.06 （含建造和装修） 场地平整不含绿化外购土 武汉：城区110元/m2，郊区40元/m2 注：地方垄断较为厉害的地区，按实际情况 考虑 勘测钻孔：x5~x9元/m 超前钻：1x0元/m x0元/m2 分科目解析——03主体建筑安装工程费 03 03.01 03.02 03.03 科目编 码 03.01 主体建筑安装工程费 主体建筑工程费 室内精装修工程 主体安装工程 科目名称 主体建筑工程费 03.01.03 03.01.04 03.01.05 03.01.06 03.01.07 常规单价 管桩：x50元/m 灌注桩：x00元/m 人工挖空桩：x00元/m 地下室的钢筋、混凝土、措施费、砌体、内外墙/地面/天棚的基层打底抹灰、防水、 非人防：xx50元/m2 屋面、保温及其它 人防：xx10元/m2 地下室结构及粗装修 人防门、人防设施供货及安装费。 人防设备：x50元/m2 小高层洋房：地上x81元/m2 地上结构的钢筋、混凝土、措施费、砌体、内外墙/地面/天棚的基层打底抹灰、防水、 中高层洋房：地上x94元/m2 地上结构及粗装修 屋面、保温及其它；含验收后补板费用 高层洋房：地上x35元/m2 彩塑：x80元/m2 单元门、入户门、外立面门窗及防火门（包含卷帘）的供货安装费用 铝合金：x20元/m2 门窗工程 断桥铝：x20元/m2 楼梯间装修、入户大堂装修、电梯间装修、电梯轿箱装修 公共部位装修 弹性涂料：x6元/m2 真石漆：x0元/m2 外立面石材、外立面幕墙工程、外立面涂料装修、外立面块料装修 外立面装修 纸皮砖：x5元/m2 保温一体板：x50元/m2 含阳台/露台栏杆、护窗栏杆、空调护栏； 900m高直杆：x5元/m 栏杆工程（阳台露台护窗栏杆） （不含室内复式楼梯栏杆（入装修四大件）及室外栏杆（入园建）。） 900m高凸肚：x0元/m 03.01.01 基础工程费 03.01.02 科目释义 桩基础、基坑支护、降水费用、地基处理。 地基处理工程（如换填、强夯等），含场地的临时砖渣换填。 分科目解析——03主体建筑安装工程费 03 03.01 03.02 03.03 主体建筑安装工程费 主体建筑工程费 室内精装修工程 主体安装工程 科目编 码 科目名称 03.02 室内精装修工程 科目释义 常规单价 以YJ140为例 03.02.01 室内装修工程 户内及商业综合体内的装修装饰费用。 售价低于7000：94元/m2 售价7000~10000：62元/m2 售价10000~13000：62元/m2 03.02.02 室内装修水电 精装修范围水电安装工程（含灯具、洁具等）。 售价低于7000：25元/m2 售价7000~10000：40元/m2 售价10000~13000：43元/m2 03.02.03 四大类费用（室内木门，木地板， 集团统一指定的室内门、地板、楼梯扶手、橱柜四大类成(不含入户门) 木扶手，厨柜） 03.02.04 精装交楼其他配置 包括