地下室结构工程 成本优化思路与方法 华中区域成本管理部 目录 【案例名称】地下室结构工程成本优化思路与方法 【关键词】联动成本设计，落实优化措施 【推荐语】华中区域公司成本管理部在成本管控方面，尤其是在地下室工程 等隐性成本方面，与设计部充分联动，形成了较为成熟的地下室结构工程成 本优化管理思路与方法，保证了华中区域各个项目的成本控制在合理较低水 平，也值得集团其他区域在地下室结构工程成本管理方面借鉴和参考。 【项目团队】华中区域成本管理部 备注：案例解释权归各业务单位 所有 团队成员 目录 第一部分：地下室结构工程成本优化思路 本章节重点内容： 1 、地下室结构工程成本管理的现状 2 、地下室结构工程成本优化的两个量化维度 3 、地下室结构工程成本优化的三个介入点 4 、地下室结构工程成本优化的一个标准动作 1 、地下室结构工程成本管理的现 状 在整个设计流程中，开发商一般最看重的是项目整体方案和户型方案，而忽视 了地下室部分。往往到了施工图阶段才会对方案单位提供的地下室图纸进行深 化，因此地下室部分的成本管理往往被忽视，或者仅仅停留在口号上面，很难 在实际管理工作中落地。 相比于地上部分，地下室属于单项投入部分，仅仅只是通过销售车位来弥补成 本的付出，现金流收益较低，在当下地产行业下行的年代，行业竞争越来越激 烈，提高利润率是提高竞争力的必然途径。所以通过合理有效的方式，开源节 流，显得尤为重要。 2 、两个量化维度 地下室成本控制受总图、结构、建筑、机电等多个专业的影响，且各个专业 之间并不是平行的关系，各个专业之间相互影响。只有整合各个专业的资源 ，才能做到对地下室成本的综合控制。 如何将地下室成本管理不仅仅停留在口号上，如何具体落地成为首先必须解 决的问题。 两个量化维度：结构指标（钢筋、混凝土指标）和单车位指标（地下室停车 效率），其中，停车效率的经济价值更大。 3 、三个介入点 地下室成本控制最合适的介入点：方案阶段优化地下室结构。围绕成本优化 两个量化维度：结构指标和单车位指标，选取三个介入点：结构体系、柱网 形式、塔楼布置： 结构体系：梁板结构，比如顶板结构形式，与覆土厚度、消防车荷载、人 防荷载有关，直接影响结构经济指标，需综合权衡结构与建筑功能、后期维 修等因素。 柱网形式：与基础选择和停车位有关，是一个综合比选过程，选择合适的 柱网形式对车位数量及结构指标都有影响。 塔楼布置：优化可以使地下室停车效率最大化，增加车位或者减少地下室 面积，从而达到优化目的。 4 、一个标准动作 一个标准动作：设计工作要包括成本优化这一动作，管理举措。 目的是成本优化工作与设计工作同步进行。设计完成，成本优化工作完 成。这样既可以把握项目工期，又可以减少设计工作的反复，保证设计进 度。也只有优化工作前置，才能让优化工作不受施工进度、现场条件的影 响，使成本控制最大化。 第二部分：地下室结构工程成本优化方法 本章节重点内容： 1 、地下室建筑设计优化内容 2 、单车位指标优化方法 3 、结构指标优化方法 1 、地下室建筑设计优化内容  设计方案 地下室建筑方案设计优化，可以总结为对设计多专业的资源整合，通过对地下室 影响成本的各个专业进行精细化的分析对比（两个量化维度、三个介入点、一个 标准动作）后，再综合到地下室建筑设计中，形成地下室建筑定案，开展施工图 深化设计，达到项目可施工的程度。 地下室的成本是需要多专业的综合控制，才有可能在设计阶段为甲方做到合理的 经济控制。 1 、地下室建筑设计优化内容  成本部的职能——如何提供支持 （ 1 ）成本部需落实在方案设计阶段成本优化这一标准动作。主要由设计部 主导整合各个专业，由相关人员提出不同的形式和方案———比如大、中、小 柱网，无梁楼盖、框梁大板，二层地下室与局部三层地下室，塔楼间距，支护 形式等等——汇总形成地下室的定案。 （ 2 ）成本部提供在过程中提供相应的配合，并对各个方案和最终的地下室定 案进行综合成本分析，便于最后方案的决策。 地下室的综合成本控制，反映的不仅仅是专业能力，也是管理能力。 2 、单车位指标的优化方法 地下室单车位指标的优化，不仅仅是建筑专业的事情，建筑可反应出来的是停 车效率及平面汇总图纸，但实质是一个多专业共同配合的系统工程，更强调在 方案阶段的管理和统筹能力。 如何统筹各专业在方案阶段的成本优化动作，成为必须解决的问题。 对策依然是动作标准化，优化维度量化，便于落地整合。 2 、单车位指标的优化方法  业 地下室停车效率方案设计专 总图相关： 1 ）地下室相关指标的分析计算。 2 ）塔楼与地下室的关系分析。 3 ）地下室轮廓线的分析 4 ）地下室层数的分析 5 ）地下室土方量的计算分析 设备相关： 1 ）地下室设备用房的位置与大小分析对比 2 ）地下室设备管线高度的分析对比 3 ）地下室顶板覆土的分析对比 结构相关： 1 ）地下室结构层高的分析对比 2 ）地下室柱网的分析对比 3 ）地下室柱截面的分析对比 4 ）地下室顶板形式的分析对比 5 ）地下室开挖深度的分析对比 6 ）地下室土建成本的对比 建筑相关： 1 ）汽车坡道的分析对比 2 ）停车布置及流线的分析对比 3 ）消防专业的分析对比 4 ）人防专业的分析对比 5 ）停车效率的分析对比 3 、结构优化方法 （ 1 ）结构方案阶 段  结构选型经济性分析 ——量化维度 ① 地下室顶板经济性分析（不同结构布置、不同板厚） ② 地下室底板经济性分析（不同抗浮形式、不同基础形式、不同截面尺寸） ③ 基础形式选取经济性分析（不同的基础形式、桩基选型） ④ 主体不同结构形式经济性比较（大小柱网） 3 、结构优化方法 （ 1 ）结构方案阶 段  影响结构成本外部条件的优化——量化维度 ① 地质勘察及安评资料 A. 不同基础形式承载力的合理取值确定（桩基、天然基础、复合地基、地基处理） B. 抗浮水位的确定（设计抗浮水位的取值沟通、降低水位的措施） C. 场地土类别、安评中的地震参数的取值 ② 地下室层高、架空层层高、地下室顶板荷载（覆土） • 通过结构形式的选取合理调整层高，减少土方量及抗浮水头，提升项目的经济性。 • 合理选取覆土荷载（考虑实际种植土容重差异及景观做法的优化） ③ 人防区域的合理布置 3 、结构优化方法 （ 2 ）模型计算阶 段  对结构地下部分计算模型调整优化 举例：模型参数进行优化 3 、结构优化方法 （ 2 ）模型计算阶 段 对结构地下部分计算模型调整优化 举例：对地下室截面进行优化 3 、结构优化方法 （ 2 ）模型计算阶 段  对结构地下部分计算模型调整优化 举例：对地下室荷载进行优化 3 、结构优化方法 （ 2 ）模型计算阶 段 对结构重要位置的精确计算对比优化 ① 采用不同的通用计算软件进行复核优化 ② 采用手算复核对比 ③ 针对设计院的模型，进行模型的调整，拿出新旧两版不同模型作为对比资料， 在满足规范安全舒适的情况下，选择最优方案。