战略运营干点啥 第10课 总25课 引子 博志成三层级运营模型 质量 客户 进度 周转率 发展速度 经营 策略 战略 模式 使命 愿景 成本 利润率 杠杆率 发展质量 发展风险 项目运营 公司运营 战略运营 产品 产品线 产业 经营 策略 战略 模式 使命 愿景 项目运营 土地 市场 区域 公司运营 多市场 战略运营 地域 引子 略营 经营 运营 韬营 将营 战略取舍 公司运营 标准 运营 项目运作 系统、流程、激励、绩效 组织、人才、文化 “五营”大运营模型 支撑 体系 引子 战略运营是什么？ 战略运营=战略+运营 战略运营做什么？ 战略：战略分析+战略制定 运营：战略监控+战略修正 1 2 3 房企战略系统 战略，是一种长远的规划，是远大的目标 战略，是一种从全局考虑谋划实现全局目标的规划 争一时之长短，用战术就可以达到！ 如果是“争一世之雌雄”，就需要从全局出发去规划， 这就是战略！ 房企战略系统 . 目标 取舍 1 2 战略 协同 3 4 模式 房企战略系统 分析型战略 本质 主要 特征 战略 规划 方法 应用 要点 差异 宿命的，站在现在看未来 构建式战略 创造未来的，站在未来看选择 • 防御型，保守型 • 攻击型，开拓型 • 数理推理 • 规律解构 • 能力-可做-路径 • 生态链-产业链-价值链构筑 1. 分析资源能力 1. 基于规律，创造性设立目标 2. 设定合理目标 2. 由目标反向建设资源能力 3. 规划路径 3. 再来规划路径 4. 实施及反馈 4. 实施及反馈 数据，因果，逻辑，按照资源与能力，做该 做的事 先定一个几乎做不到的目标，再来看怎么获取能力 情，顺推思维 与资源，逆推思维 分析型是渐变战略，适合稳定的环境，清晰的规则 构建型是突变战略，适合动荡和不确定性环境 房企战略系统 ◆ ◆ ◆ ◆ 博志 成战 略落 地八 步法 ◆ ◆ ◆ ◆ 融资规模 融资节奏 融资渠道 融资成本 ◆ 核心团队数量 ◆ 核心团队质量 ◆ 核心团队结构 ◆ 组织架构 ◆ 权责体系 ◆ 管理流程 投资标准 投资布局 投资结构 投资节奏 战略 ◆ 产品线规划 ◆ 产品标准化 ◆ 公司品牌 ◆ 项目品牌 ◆ ◆ ◆ ◆ 使命 愿景 价值观 推行计 划 ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ ◆ 计划考核 工程管理 质量管理 成本管理 运营流程 风险管理 薪酬激励 房企战略系统 战略规划的要点 顺势而为 扬长补短 系统规划 高效执行 01 02 03 04 房企战略系统 战略 分析 战略 规划 战略 实施 房企战略管理系统 战略 控制 战略 修正 战略分析 内部资源分析 宏观环境分析 1）有形资源 PEST 2）无形资源 3）组织资源 企业能力分析 行业环境分析 五力模型 外部 环境 分析 战略 分析 内部 环境 分析 1）研发能力 2）生产管理能力 3）营销能力 4）财务能力 5）组织管理能力 经营环境分析 核心竞争力分析 1）竞争对手分析 1）它对顾客是否有价值 2）竞争性定位 2）它与竞争对手相比是否有优势 3）了解消费者 3）它是否很难被模仿或复制 战略分析框架 战略分析 天时 人和 竞争态势 匹配 地利 房企战略分析 战略分析——天时 国际 竞争 与合 作 恶性竞争、分离 国家中 长期目 标 爬坡上行 积极财政 宽松货币？ 放量控价？ 全面放开？ 宏观 经济 政策 下行压力？ 经济危机？ 土地政策 社会 民生 金融政策 行业政策 基本 面 好时代？ 差时代？ 不确定？ 主 行业趋 势及节 奏 次 市场 供需 失衡趋势 疫情 库存 …… 增加趋势 战略分析——天时 政策分析啥？ 政策文件 会议 ➢ 中央经济工作会议，是中共中央、 国务院召开的规格最高的经济会议 ➢ 中央政治局会议 ➢ 中央/地方有关房地产、 土地、财政、金融类 等政策文件 ➢ 中央全面深化改革委员会会议 ➢ 两会 编纂在一起，形成政策文件导读册 战略分析——天时 全国GDP 中国2019年城镇化率60.6% 1200000 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00% -2.00% -4.00% -6.00% -8.00% 1000000 800000 600000 400000 200000 国内生产总值 绝对值 (亿元) 2020年第1季度 2019年第1-3季度 2019年第1季度 2018年第1-3季度 2018年第1季度 2017年第1-3季度 2017年第1季度 2016年第1-3季度 2016年第1季度 2015年第1-3季度 2015年第1季度 2014年第1-3季度 2014年第1季度 2013年第1-3季度 2013年第1季度 2012年第1季度 2012年第1-3季度 2011年第1-3季度 2011年第1季度 2010年第1-3季度 0 国内生产总值 同比 增长 70.0% 60.0% 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% 1940 1950 GDP、城镇化率看趋势 1960 1970 1980 1990 2000 2010 2020 2030 战略分析——天时 销售、开发投资看趋势 M1增速 M2增速 2017年9月 2017年7月 2017年5月 2017年3月 2017年1月 2016年11月 2016年9月 2016年7月 2016年5月 2016年3月 2016年1月 2015年11月 2015年9月 2015年7月 2015年5月 2015年3月 2015年1月 2014年11月 2014年9月 2014年7月 2014年5月 2014年3月 2014年1月 战略分析——天时 M1、M2增速情况 30 20 10 0 战略分析——天时 战略分析——天时 大暑：房价涨幅达到最大值，仍存在上涨压力，后 续涨幅将收窄，一片火热的态势将慢慢转凉 萧条期 量 跌 价 跌 量 盘 价 微 跌 复苏期 量 稳 价 盘 量 升 价 稳 立冬：房价有涨转跌，房价绝 对值持续下跌趋势形成 量 升 价 微 升 量 微 升 价 快 升 量 高 位 价 微 升 立夏：房价由跌转涨，绝对 值持续上升趋势形成 大寒：房价跌幅达到最大值，后 续仍将下跌，但跌幅收窄 扩张期 量 价 高 位 衰退期 量 急 跌 价 高 位 夏至：环比增 幅》1% 量 急 跌 价 微 跌 量 跌 价 微 跌 量 跌 价 急 跌 立秋：房价同比涨幅 见顶，同比环比叠加 向下