手把手教你编制经营分析表 第13课 总25课 前期回顾 经营动态监控管理要素 建组织 运营牵头、全线协同 选工具 管理要素 Excel套表、信息系统、二者结合 建模型 注意适配 定指标 分级管控、指标监控地图 建机制 经营动态管理机制（填报、分析、会议等管理机制） 经营分析表 经营分析表 以地产项目业务运营支撑系统中的规划、进度、销售、成 本、税费等数据为基础，构建项目的财务评价指标数据库。 帮助房地产企业的经营决策层进行投资决策，了解项目经 营现状，进行经营决策、预测未来经营趋势的分析系统。 由多张excel表格通过一定的勾稽关系组成的反映项目在一 定经营期内各项经营评价指标的表格系统。对多个项目的经 营分析表进行并表，能反映房地产企业在一定经营期内经营评 价指标的状况及趋势，为企业的发展提供决策数据支撑。 经营分析表 【经营分析表展示案例】 经营分析表 规划表 进度表 成本 分析表 销售表 商业 测算表 土地增值 税计算表 成本 支出表 指标 汇总表 指标 分析表 现金 流量表 主要表格支撑 损益表 经营分析表 　 测算表逻辑示意图 02 经济技术指标 05-1 成本汇总表 03 全景节点计划 04 总货值及回款计划 05 总成本及支付计划 12 修正说明 08 现金流量表（含融资） 07-1 增值税及税 后收入成本明细 09 年度现金流 08-1 全周期资金平衡表 06 融资计划 07-2 土增税测算 08-2 现金流量表（不含融资） 08-3 现金流量表（含融资）权益 数据逻辑顺序 业务管理顺序 交叉 核对 07 盈利预测 11 成就共享计算表 01 经营指标 10 地价敏感性分析 经营分析表 项目进度节奏 项目销售安排 经营分析表 能反映哪些内容？ 项目成本组成、支出情况 项目现金流状况 项目各年度损益 项目总体经营收益、IRR 值等财务评价指标 …… 经营分析表 经营分析表能解决什么问题？ 01 根据经营评价指标进行投资决策 02 了解项目在一定经营期内现金流、收益、销售等情况 03 了解项目未来几年的经营趋势 04 根据特定的经营目标为经营节奏调整提供支撑 05 长期激励基准及绩效指标参考 经营分析表 经营分析表的特点 方便 全面 相对 准确 复杂、 勾稽关系多 经营分析表 如用做投资决策，在可行性研究阶段编制； 投资决策结束后，应根据其 他投资决策用表进行初始化； 经营分析表 何时编？ 关键节点编制 定时更新（月度、季度） 经营分析表 经营分析表谁来编？ 填写《项目经营分析表》一定是由各个专业同事共同完成，体现协作精神的工作。 对于分工建议如下： 发起、牵头、 协调部门 以新项目投资可 研测算为目的 拓展口 以已有项目经 营分析为目的 运营口 协作部门 设计、营销、成本、 营运、财务 设计、营销、成本、 财务 完稿、审核部门 财务、投资 财务、运营 经营分析表 经营分析表如何编制？ 经营分表编制 的基本步骤是 什么？ 每一张表 如何编制？ 编制过程中 注意事项有 哪些？ 每张表 谁来编？ 经营分析表 【案例实操】 经营分析表 经营分析表编制步骤： 经营分析表编制要依据一定的先后顺序，从规划表开始，以现流表结束 09 02 规划表 01 填表 准备 03 04 进度表 销售表 05 成本 分析表 损益表、 现金流量表 06 成本结转 与支出表 07 商业 测算表 08 增值税表 10 核对、自查，填写 《项目经营分析表》自评 经营分析表 填表准备 收集两类数据——过去实际发生的数据和未来计划数据。 数据的收集涉及5个专业：规划设计、营运、营销、成本、财务。 专业类别 过去实际发生数据 未来计划数据 项目总体及分区、分期规划数据，（占地面 积、建筑面积、可售面积，车位个数、户数 等） 无 运营 项目截止目前实际进度，应细化到每一分区、 分期 项目每一分区、分期未来的计划进度 营销 项目实际发生的销售数据，包括各区各期中 每一物业类型每季度的均价、销售面积、销 售金额、回款金额、结转面积、结转收入 项目未来的销售计划，包括各区各期中每 一物业类型每季度的均价、销售面积、销 售金额、回款金额、结转面积、结转收入 成本 项目实际发生的成本情况看，包括目前的动 态成本，实际发生的各季度成本支出明细 项目未来的成本支出计划 财务 实际发生的各类回款、支出金额、实际缴纳 税费、利息等 项目未来计划发生的回款、支出、税费、 利息等 规划设计 结语 l 经营分析 l 经营分析表的构成和 是关键 颗粒度根据企业的发 精准的错误 展阶段适配就好 l 经营分析表是经营 监控的有效工具 l 模糊的正确好过 l 编制经营分析表数据 要打通、部门要协同 联动、预测要合理 博志成地产观 地产学堂 大鹏运营营详情