BONZER 高周转不只是技术问题 第16课 总25课 前期回顾 项目经营定位的概念 项目经营定位：基于公司发展战略和经营模式，结合项目 （土地）自身质素属性，给予项目自身经营实现和公司战略 贡献的价值判断，并用于指导项目操盘策略和经营决策的方 向和评判依据。 项目经营定位的作用 ① ② 投前土地价值研判 投后项目运营管控 前期回顾 项目经营定位两大工具 项目经营定位模型主要 用于投前项目价值判断 及初判 项目经营 定位模型 项目经营定位标准，用于 项目营销定位、产品定位 以及运营管控 项目运营 (经营)标准 前期回顾 根据土地的基本属性和规划条件，设定权重，形成判断逻辑 序号 类别 1 事项 影响 地块大小 影响回正时间 容积率 影响产品定位&利润 预售条件 影响回正时间 城市等级 影响产品定位&利润 土地等级 影响产品定位&利润 货地比 影响回正时间&利润 商业面积占比 影响回正时间&利润 商业中自持占比 影响回正时间&利润 规划条件 2 3 预售条件 4 项目区位 5 6 货地比 7 商业占比 8 初判经营定位 适配度 地块区位适配度 = F（ 规划条件适配度 货地比适配度 预售条件适配度 商业占比适配度 ） 项目经营定位初判模型，强调的是适配度，而并 非是确定性。 BONZER 目录 1 为什么是高周转 2 高周转意识 3 高周转技术 4 高周转机制 为什么是高周转 房地产经营逻辑 为什么是高周转 房地产预售证制度决定了要高周转 高周转是快速滚动开发！是资金的高周转！ 高周转要用公司经营视角看，不能以单一项目看 高周转以时间换空间！ 高周转要解决技术问题，更要解决意识问题！ 为什么是高周转 钱贵 规模 风险 高周转的动力 为什么是高周转 • 高周转是我们战无不胜的法宝 • 高周转是抵抗任何风险最有效的手段 高周转意识 经营的目的？ 赚钱 利 润 现 金 流 市 值 高周转意识 高利润 年化自有资金投资回报率= 净利润 自有资金投入 X 现金流转正周期 高杠杆 ×12（月） 高周转 1、通过高周转，减小现金流回正周期，分母减小，实现利润总额增加； 2、通过前端融资，实现高杠杆，自有资金投入分母减小，实现利润总额增加； 3、同等条件选择地货比高的项目，利润增加，分子增加，实现利润总额增加； 高周转意识 股东权益利润率=f(资金周转次数，杠杆率，货地比，供销比，去化率，利润率，沉淀资金收益） 高周转是规模和利润的放大器 高周转意识 快 效率，一切以资金的周转速度和使用效率提升为导向 准 方向正确，战略方向正确，城市布局和项目选择正确 狠 坚定，战略意图坚定不动摇 措施： 1、加强研究（行业、城市、标杆、战略、经营节奏、产品、客户） 2、战略运营（战略分析，战略运营，战略定力） 3、统一思想，上下同欲 高周转技术 公司 经营 项目 运营 投融运销节奏 快产、快销、 匹配，提升资 快回，效率 金使用效率 优先 分析 纠偏 想三看二做一管一 反 馈 1 想三 进行三年经 营规划推进 落实战略 2 看二 盘点两年经 营资源，确 定投融节奏 3 做一 定1年的经营 目标、计划、 费用预算 4 管一 监控一年的 执行情况、 纠偏优化 修正 PDCA闭环提升 一年 执行 三年 规划 要 求 公司经营承接战略，三年经营规划指导投融运销节奏匹配 确定 战略 导 指 修 正 高周转技术 高周转技术 年度目标回款率 销售目标 土地保障系数 年度销售回款 土地前融 上年度及本年度 年末土储 年末在建 未达预售 生产保障系数 年度新开工 上年度 年度开工 至达预售 去化率 存销比 年度新获 取土地 年末存货 上年度 三年经营规划 地货比 土地款 高周转技术 示 例 年度回款 （回款计划、回款比例） 三年经营规划 年度经营目标 按回款一定比例控制 工程成本支出 盘活监管不 可用资金 支出计划 现有项目 （含操盘、合作项目） 年度签约 （货值盘点、去化比例） 经营性现金流净额 期初资金余额 年度投资 拿地计划 资金红线 进行战略比对 不符合即调整计划 市 场 初 步 判 断 公 司 土 储 规 模 排出支出计划 （含土地成本、工程成本、期间费用、税金） 排出项目融资计划 (含前端、开发贷） ☆融资计划☆ 非地产项目支出 资金缺口比对 排出其他融资计划 财务现金流净额 资金缺口 高周转技术 选对时机、进对城 市、拿对地；不拿 贵地；不拿大地； 货地比高的地 投 资 高 周 转 融 资 高 周 转 合理使用财务杠杆、 尽量放大合作杠杆 高周转技术 经营高周转 围绕五个关键点抓“钱” 抓指标 抓供货 抓签约 确保经营目标实现 抓回款 抓支出 高周转技术 项目高周转 项目层面影响高周转因素