运营抓手之计划管理 第19课 总25课 前期回顾 会议管理的普遍问题 目的不明确、无效 缺乏合理规划，导 会议多，议而不决 致会议粗放随意 诸多长征会、 会议缺乏有效 会议后续缺乏 时间浪费严重 组织和主持 跟踪管理 前期回顾 地产企业会议有典型的几种目的，即： 决策、协调、讨论、宣导、动员 小会解决问题 大会注重形式 前期回顾 分类、分层、分级 会议体系规划 会议清单 会议目的 会议卡片 会前准备 会议周期 会议管理手册 会议召集 参会人员 会议议程 会后跟踪 前期回顾 会议 预约 发布 通知 收集 资料 组织 会议 会议 记录 会议 签发 会议管理的“三化”策略：会议卡片标准化、上会资料模板化、会议议程规范化。 会议 落实 1 2 3 计划管理的本质 领导忙 策划看领导 悔昨天的错 规划等策划 报建待图纸 救今天的火 工程量清单编制和目标成本 等图纸审核 招投标等工程量清单和目标成本 项目等招标定标和材料采购 怕明天的雷 计划管理的本质 计划管理的本质是现金流的管理 计划编制的过程是对项目现金流的策划，计划管理的过程是对现金流的管控 money 自有资金回正 拿地 开盘 交付 time 计划管理的本质 用经营的视角去看计划，计划体现了资金的时间价值 案例： 公司设计管理部在完成设计施工图任务后，一方面组织对施工 图进行内审和外委强审。另一方面交由成本管理部门编制工程 量清单及标底。 公司成本管理部在编制工程清单过程中，发现设计钢筋含量超 标较多，立即通知设计部门联系设计单位。经过对结构设计进 行优化，对钢筋设计用量进行调整，节约建造成本920万。 为表扬成本管理部在节约成本方面给公司创造的贡献，奖励成 本管理部相关人员9.2万元。 要从经营收益的角度考虑过程反复与目标结果的价值匹配性 计划管理的本质 纠错的过程 钢筋含量超标，需要公司设计管理部会同设计院对结构专业进行全面的审查： 4、其他补充计算审查 1、结构计算书审查 计算参数审查、荷载审查、结构计算结果审查、基础审查 5、重新进行结构优化 2、结构设计总说明审查 6、施工图审核及重新出图 3、结构施工图审查 此优化调整过程，在公司设计管理部全程参与的情况下，一般需要20天 计划管理的本质 纠错的成本 假设：该项目，前期融资3个亿，融资成本10%。一天的资本化利息8.22万。 资本化利息：164.4万； Vision 销售额15亿，晚20天实现，按照再投入新项目的年平均 Brainstorm 投资回报率15%估算，损失1232万。 其他相关设计、成本、计划调整等管理支出暂忽略不计 Conseptualization 920-164.4-1232=-476.4 Proposal 从投资管理角度分析：该纠错行为造成了476.4万元的投资损失 Revision 计划管理不仅规划现金流，还有关利润的增益！ 计划管理的本质 1 2 3 计划管理的三件事 编好计划 管好计划 计划、会议、成果联动 编好计划 编好计划的基本要求是熟悉项目开发全流程 训练系统思维能力，横向、纵向逻辑关系，底线是不被忽悠。同时在后期计划跟踪、管理阶段能够找到 问题的症结，从而找到解决问题的办法。 1 营销阶段 设计阶段 论证阶段 2 策划阶段 3 4 5 施工阶段 关注每个阶段的主要工作、关键成果、逻辑关系、WBS分解结构 6 交付阶段 编好计划——论证阶段工作分解 论证阶段主要工作 论证阶段主要成果 一．《土地储备筹划建议书》 一．筹划年度土地储备和确定项目要求标准 二．收集土地信息并建立信息库 三．筛选重点项目并进行谈判和初步论证 四．对所选项目进行全面的可行性分析 五．获取土地 二．《市场调研报告》 三．《成本调研报告》 四．《项目建议书》 五．《项目可行性研究报告》、《市场分析及 产品定位》（初步产品定位）、《成本可行性 研究》（标准化成本和经济指标测算表）、 《规划设计可行性研究》（概念规划草案） 编好计划——策划阶段工作分解 策划阶段主要工作 策划阶段主要工作 一．项目人力资源配置 一．《产品定位报告》 二．确定产品定位报告 二．《概念规划设计成果》 三．制定项目总体开发计划 三．《目标成本（概念版）测算》 四．进行概念规划设计 四．《项目经济指标（概念版）测算》 五．项目目标成本测算控制 五．《项目总开发计划》 六．制定项目经营策划报告 六．《项目经营策划报告》 七．编制项目方案设计任务书 七．《项目方案设计任务书》 编好计划——设计阶段主要工作 扩初设计 项目前期设计 ◆规划控制要点 ◆概念规划草案设计 ◆概念规划设计 ◆扩初设计 ◆基础施工图设计 ◆景观方案设计 ◆示范区室内方案设计 施工图设计 方案设计 ◆编制项目设计指导书 ◆编写方案设计任务书 ◆设计单位确定 ◆规划方案通过报建 ◆建筑（单体）方案通过报建 ◆方案图审图 ◆景观概念设计 ◆示范区室内概念设计 ◆施工图设计及图审 ◆施工图图纸会审及交底 ◆景观扩初设计 其他设计 ◆景观施工图设计 ◆示范区室内施工图设计 ◆精装室内施工图设计 ◆设计变更管理工作 编好计划——设计阶段主要成果 设计阶段主要成果 一、《施工图设计任务书》 二、《方案设计任务书》 三、《规划方案设计成果》 四、《建筑方案设计成果》 五、《项目成本目标测算与控制（方案版）》 六、《项目收益测算（方案版）》 七、《扩初设计成果》 八、《项目成本目标》 九、《项目收益指标测算》 十、《施工图设计成果》 十一、《景观方案设计任务书》 十二、《景观方案设计成果》 十三、《景观成本目标测算与控制要求》 十四、《景观施工图设计成果》 十五、《景观成本目标测算与合约规划》 十六、《示范区及室内精装方案设计成果》 十七、《示范区及室内精装成本目标测算与控制要求》 十八、《示范区及室内精装施工图设计成果》 十九、《示范区及室内精装成本目标测算》 编好计划——施工阶段主要工作 基坑和桩基施工 施工准备 ◆现场水文地质勘测 ◆三通一平和现场临建 ◆编制工程管理策划书 ◆审定监理规划 ◆土方和支护施工管理 ◆桩基施工管理 ◆组织技术交底与图纸会审 ◆审查总包施组、技术方案和计划 室外工程 ◆室外配套工程施工管理 ◆园建景观工程施工管理 主体建安施工 ◆地下结构工程施工管理 ◆主体结构工程施工管理 ◆安装工程施工管理 ◆示范区室内和景观工程施工管理 ◆审查各分包施组、技术方案和施工计划 ◆组织分包工程技术交底和图纸会审 ◆各分包工程施工管理 竣工验收 ◆组织各项验收 ◆办理竣工验收备案证明