运营数字密码 ——运营指标解读 第3课 总25课 回顾：运营体系案例解读 XL的运营管控体系 标准 计划 指标 货值 绩效 会议 跟投 平台 ZL三层级运营体系 战略引领 聚焦经营 项目快周转 ZN运营管理体系框架 战略规划 经营节奏 项目收益 后台保障 回顾：运营体系案例解读 总体规划，分步实施 体系搭建的 三年规划 1. 项目管理提效率 2. 经营调整要适配 3. 战略分析促发展 回顾：运营体系案例解读 步骤建议： 01 03 02 团队建起来 人员 体系搭起来 标准工具 动作落下去 能力 运营五抓手 运营的五大抓手 会议 考核 激励 计划 数据 1 2 3 数字密码 8611 2518 14927 456/789 456/123 25810 宏观指标 A类 B类 C类 宏观面 PPI （生产价格指数） 社会融资规模 PMI （采购经理人指数） 资金面 M1 （狭义货币供应量） 房地产到位资金 首套房贷款加权平均利率 行业面 商品房住宅 销售面积累计同比 住宅房屋新开工 面积&销售成交面积 全国成交土地 总价&楼面均价 注：引自张修枫《宏观经济指标与投资机会》 经营指标 ROE 净资产收益率=净利润/股东权益 =（净利润/销售收入）*（销售收入/总资产）*（总资产/股东权益） = 销售利润率 * 总资产周转率 * 财务杠杆比率 杜邦公式中的总资产周转率是否能够体现企业的真实周转水平？ 经营指标 典型房地产企业的经营模式 ROE = 销售净利率 * 资产周转率 * 杠杆乘数 高周转：碧桂园 高ROE：19.95% = 低利润：9.08% * 高周转：0.23 * 高杠杆：9.40 均衡型：万科 高ROE：20.91% = 中利润：16.55% * 中周转：0.19 * 中杠杆：6.49 利润型：中海 高ROE：15.91% = 高利润：27.24% * ？高周转：0.24 * 低杠杆：2.47 杜邦公式用在房地产行业，问题出在资产周转率上。 经营指标 资产周转率=销售收入÷总资产 反应的是企业的运营效率，即某家企业在特定的 战略指导下，通过资产运营能够带来多少收入。 从战略的角度审视房地产公司总资产的构成，主要应关注资产负债表存货、投资性房地产项目。 土地 储备 在建 项目 存货 已完工 （现房） 经营指标 土地储备 土地 储备 在建 项目 已完工 （现房） 对于土地储备，应该考 虑最佳持有量 在建及完工项目 预售制度导致了财务分析 在周转率上的偏差 对在建项目而言，衡量房地产企业运营 效率或资产周转率的指标是开发周期 总资产周转率=当年签约合同额÷（总资产-以前年度预售项目） 总资产产值率=当年签约合同额÷总资产 经营指标 ROIC ROIC：投入资本回报率、投资资本回报率。 ROIC = 息税前利润EBIT x (1 - 税率) /(有息负债 + 股东权益 - 现金及其等价物) ROE=利润/净资产 ROIC=利润/净资产+借款 ROE与ROIC 的量化关系 按通常风险原则，借款<=2净资产 ROIC=利润/3净资产=ROE/3 ROIC=ROE/3~ROE。 当ROIC=ROE时，意味着老板完全更多依靠净资产维持经营 当ROIC=ROE/3时，意味着老板把借款用到了极致 经营指标 个人认为，ROIC比ROE更符合对地产公司/项目的客观 评价，但ROE能够更好的分析，影响房地产经营的相 关因素。通常的做法是围绕ROE去构建房地产经营评 价的指标体系。 与IRR、净利率正向相关，不冲突，但在量化层 面IRR与净利率往往不容易同时满足。 ROIC 经营指标 编制三年经营规划关注的经营指标 年度目标回款率 销售目标 土地保障系数 年度销售回款 土地前融 上年度及本年度 年末土储 年末在建 未达预售 生产保障系数 年度新开工 上年度 年度开工 至达预售 去化率 存销比 年度新获 取土地 年末存货 上年度 地货比 土地款 经营指标 ◼ 土地保障系数=年末土地储备建筑面积/年度销售建筑 前12月累 计销售面积 面积=土地储备建筑面积/累计前12月销售建筑面积。 总土储 土地保障系数 = 土地储备面积 备反映企业发展的持续性，也表明企业的期望，但是 累计前12月销售面积 过高的土地储备也会带来企业运营的臃肿，占用大量 资金，甚至导致经营的高风险。 土地保障 前3月平均 销售面积 生产保障系数= ◼ 分析企业的“面粉-面包”的供应匹配情况，土地储 总在建 未售面积 在建未达预售面积 前3月平均销售面积 ◼ 生产保障系数=年末在建未达预售建筑面积/年度月平 均销售建筑面积=在建未达预售建筑面积/前三月平均 销售建筑面积 ◼ 衡量企业对未来的生产供应情况。 生产保障 经营指标 前3月平均 销售面积 存销比= ◼ 存销比=年末达预售未售建筑面积/年度月平均 达预售 未售面积 达预售未售面积 前3月平均销售面积 销售建筑面积=达预售未售建筑面积/前三月平 均销售建筑面积 ◼ 衡量企业的供货节奏状况，也反映企业的去化 能力。 存货保障 地货比= 年度回款率= 土地价格 土地货值 年度回款额 年度销售额 衡量企业获取土地的质量 年度去化率= 年度销售额 年度供货货值 经营指标 投融运销经营节奏匹配、产销平衡匹配关注的指标 销债平衡 销债比 投资 以融保投 项目杠杆率 融投比 融资 以回还债 现金短债比 回款 回款效率 回款率 利润 以回保投 土地投资强度 周转 以收保支 回款支出比 以投保储 地货比 结转 结转效率 结转比 以销定投 土地保障系数 储备 存地周转 开储比 建设 供货效率 在途比 供货 以销定产 生产保障系数 去化效率 去化率 成本 费用 销售 风险 存货周转 存销比 存货 经营指标 融投比 = 年度新增融资 年度投资额 销债比 = 年度销售额 负债额 开储比 = 年开工面积 年土储面积 投资 = 强度 年度新增土地投资额 年度销售额 衡量企业投融的平衡关系 衡量企业负债与销售的增长，也一 定程度上反应了企业的偿债能力 衡量企业开发效率 衡量企业投资与销售之间的关系 经营指标 回款 = 收支比 在途比 = 结转比 = = 业绩 = 保障系数 年回款额 年度支出额 年度在建未供货面积 年度供货面积 年度结转面积 上年销售面积 当年应收账款 当年的营业收入 衡量企业收支的平衡关系 衡量企业供货效率 衡量企业结转效率 衡量企业利润增长情况