指标诊断为企业经营把脉 第4课 总25课 回顾：数字密码 土地储备 土地 储备 在建 项目 已完工 （现房） 对于土地储备，应该考 虑最佳持有量 在建及完工项目 预售制度导致了财务分析 在周转率上的偏差 对在建项目而言，衡量房地产企业运营 效率或资产周转率的指标是开发周期 总资产周转率=当年签约合同额÷（总资产-以前年度预售项目） 总资产产值率=当年签约合同额÷总资产 回顾：数字密码 编制三年经营规划关注的经营指标 年度目标回款率 销售目标 土地保障系数 年度销售回款 土地前融 上年度及本年度 年末土储 年末在建 未达预售 生产保障系数 年度新开工 上年度 年度开工 至达预售 去化率 存销比 年度新获 取土地 年末存货 上年度 地货比 土地款 回顾：数字密码 指标体系构建需要确定： 构成元素（即指标），相应的结构层次。 战略、经营 经营分析 过程管控、风险预警、决 策支持 指标属性 规模指标 盈利指标 指标名称、意义、计算规则及 管控颗粒度 经营指标 统一的基础数据、口径统一 主数据平台 成长性指标 1 2 3 引语 观点 健康与否，先看体质，不能迷信指标， 指标仅是参考。 高尿酸症者，就一定是 痛风患者吗？ 指标的设置应该与企业的战略和发展 相适配。 指标的标准不应该一成不变，应该逐步优化。 规模增速是否健康 战略是取舍，要兼顾发展的速度、质量、风险。 发展的快慢是困扰大多数企业的战略核心问题。 多快？ 多慢？ 增长率（增速） 年度复合增长率 年度复合增长率=(目标值/现值)^(1/年数) - 1 规模增速是否健康 复合增长率 70% 复合增长率 50% 复合增长率 10% 停滞不前 复合增长率 30% 稳步前进 跑步前进 飞速突进 规模增速是否健康 部分标杆房企近5年 年度复合增长率 年度 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 年复合增速 XL 45 161.3 428.1 887.3 914.23 83% XH 312.5 530 1040 1520 2006 45% HY 78 150.2 257.3 473.4 651.47 53% DT 5 11 25 70 205.03 110% 企业 注：采用销售额统计口径，单位亿元 近5年，黑马房企都是连跑带飞；起步门槛越低，增速越快。 据博志成服务的中小房地产企业的数据统计： 近5年度复合增长率参考均值为40%；实际统计值（15%~110%）。 规模增速是否健康 “双百战略下”模拟测算规模年度复合增长率 现有规模 （亿元） 3年百亿 3年百强 5年百亿 10 100 300 20 100 30 50 3年百强 5年百强 增速 增速 （250亿） （350亿） 5年百强 3年百亿 增速 3年百强 增速 5年百亿 增速 5年百 强增速 100 400 115% 211% 58% 109% 192% 104% 300 100 400 71% 147% 38% 82% 132% 77% 100 300 100 400 49% 115% 27% 68% 103% 63% 100 300 100 400 26% 82% 15% 52% 71% 48% 100亿为生存线，中小房地产企业要生存，也要连跑带飞。 根据战略，动态调整发展速度。 规模增速是否健康 年度增速的风险经验值： 年度增速=2×（综合融资利率+资本化率-利润率） 举例：综合融资率15%，资本化率8%，利润率5%；年度增速不低于36%。 规模增长，增加企业安全边际。 不举债，利润高，从企业安全角度看，增速可以放缓，但是存在未来生存的风险。 负债高，利润低，从企业安全角度看，增速要提高。 投资健康不能只看指标 投资健康不仅要看指标，还要看布局、结构和节奏。 百强代表企业 拿地城市分布 101~200强房企布局情况 投资健康不能只看指标 ➢ 从企业布局城市来看，主要集中在重要城市群周边； 尤其是经济相对发达，人口密集的长三角、大湾区、 成渝都市群。调研布局企业更离散，更下沉。 ➢ 大部分中小企业布局策略以深耕本土为主，其中部分 发展较快的企业，在重点城市的周边布局。 ➢ 据博志成数据调研，平均布局3.3个（城市/县）。平 均在建在售个数8.75个。 布局建议：深耕本土打阵地战、机会拿地打游击战； 对中小房地产企业深耕的市场份额不低于15%。 博志成调研企业布局 投资健康不能只看指标 布局 投资结构 01 布局结构（城市等级结构） 经营类型结构（现金流、利润、品牌） 经营类型 02 产品 03 产品结构（高、中、低） 规模 04 规模结构（大、中、小） 稳步发展企业，利润为主兼顾现金流，利润60%，现金流 40%，控制好对利润的预期，区域深耕要有1-2个品牌项目； 发展为主的企业，6:3:1； 控制好比例，深耕区域本土3:5:2；机会获取中高端为主； 深耕区域比例：3:4:4，机会进入区域以小项目为主土地获 取方式结构（招拍挂、合作、收并购、勾地、一二级）； 深耕区域全链条，机会进入区域合作、收并购 投资健康不能只看指标 土地储备的节奏，首先保证现金流安全，同时要考虑的因素包括：目标的要求，结构的要求，融 资的节奏，产供销的节奏。 进对城市拿对地，不盲从，不急躁！ 土地储备规模指标诊断（以年增速50%为例） 土地保障系数 状态 运营策略 说明 2~3 合理 继续保持，持续监控 1~2 预警 加快拿地 土地储备不足，投资端应加快拿地速度 3~4 预警 谨慎拿地 开发速度过慢，放缓拿地速度，运营端加快开发节奏 <1 强控 全力拿地 土地储备严重不足，危及集团可持续发展，排查问题并问责，提高拿地力度 >4 强控 暂停拿地OR加快开发 土储过高，增加经营风险；开发速度过慢，排查问题并问责，提高开发速度 提前排查可能出现的问题（结构性失衡的风险） 土地储备规模结合年度土地转化率，供销比等指标综合判断，避免资金占压陷阱，防范风险。 土地保障系数=（1+年增速）/土地转化率/销供比 投资健康不能只看指标 投销比：反应以销定投。 中小房企2019年投销比调研数据 根据统计，年增速50%的企业，投销比均值约在0.5。 145.32% 增速越慢的企业，投销比越低；增速越快的企业， 87.37% 投销比越高。 55.78% 51.63% 30亿 50亿 负债越低的企业，投销比越低；负债越高的企业， 投销比越高。 10亿 投销比的合理区间（0.2~0.6） 投销比越低，可能存在断货风险，投销比越高，可能会存在资金的风险。 100亿以上 不负债、负债高都不健康 房地产的底层经营逻辑是杠杆。不负债，不健康，负债高，风险高。 据统计，101~200强企业负债率为75.6%。 101~200强代表企业负债率散点图 扩张意图明显的企业，负债率高；相对稳健的企业，负债率低。 不负债、负债高都不健康 2019 年，百强企业资产负债率均值为 78.7%，较上年微增 0.2 个百分点；剔除预收账款后，有效负债率 均值为49.0%，与上年保持持平，百强企业整体负债水平保持稳定。 运营诊断指标 中小房企2019年利润率调研统计 17.74% 13.21% 12.76% 9.74% 10亿 30亿 50亿 100亿以上 2019年101~200强房企的利润率均值为9.5%。 中小房企规模小利润率高，单项目的成功就是公司的整体成功，对利润的追求制约了规模增长； 百亿以上的企业，由于近几年的地价高，竞争压力大，追求规模，导致利润率下降。 运营诊断指标 生产保障系数= 在建未达预售面积 前3月平均销售面积 开销比= 年度开工面积 年度销售面积 从以销定产的角度，生产保障系数比开销比指标能够更加动态的反应产销匹配，但是要注意对市场的敏 感洞察。 生产保障系数 状态 运营策略 说明 2~3 合理 继续保持，持续监控 1~2 预警 加快开工 3~4 预警 加快建设速度 <1 强控 全力开工 开工速度严重滞后，挤压建设时间；排查问题并问责，全力 提升开工速度 >4 强控 暂停拿地OR加快开发 开工至达预售速度严重延误，严重影响销售供应；排查问题 并问责，全力保障供货节奏；销售和进度的平衡 提前排查可能出现的问题 开工速度过慢，影响整体开发计划 开工至达预售速度过慢，可能影响销售供应；销售萎缩？ 开销比的合理区间（1.0~1.3），目前调研的中小房地产企业开销比均值2.7