经营动态监控倒逼 运营管理能力提升 第5课 总25课 回顾：经营指标诊断 年度复合增长率评价 投资健康不仅要 不负债、负债 企业的发展风险。 看指标，还要看 高都不健康 年度增速的风险经验值： 布局、结构和 年度增速=2×（综合融资 利率+资本化率-利润率） 节奏。 运营指标诊断 回顾：经营指标诊断 指标纵向对比看提升，横向对比看差距。 经营是否健康，不能仅根据单一指标来评 定，应结合投、融、运、销的指标来评定。 客观看待标杆企业的指标。 选择重点关注指标长期、持续的提升。 1 2 3 经营监控管理的现状 经营动态监控严重缺失 所有的房企在项目投资前都做了 项目投资监控，但约有80% 以上的企 业在项目开发过程中没有及时 动态的监控、跟踪、回顾项 目的经营指标变化，对公司的 经营状况更没有跟踪、监控。 经营动态监控管理的现状 01. 变！老在变！做了也白做！ 02. 管理基础弱，想做做不了！ 三难：数据收集难、协同难、预测难 03. 缺乏成熟（合适）的监控分析模型 经营动态监控管理的现状 未进行动态监控造成的问题 • 公司经营 层面 公司经营层面：公司经营风险 无法提前预判、处置 • 投融运销的节奏难匹配 • 现金流风险不可控 项目 层面 • 等到最后看结果，项目经营是 笔“糊涂账” • 产销平衡难做到，项目的经营 风险不可控 公司管理 层面 • 考核失去经营针对性、指标不准确 • 无法及时总结开发经营过程中的经 验和教训，促进开发水平提升 • 无沉淀 经营动态监控管理的现状 经营动态监控的作用 • 监控项目动态经营指标、监控项目动态现金流 • 支撑项目运营关键决策（价格、成本、节奏） • 保障项目经营预期实现 • 支撑全面预算的编制与执行控制 • 监控公司动态的现金流 • 支撑公司投融运销节奏的匹配，经营计划的弹性调整 • 驱动经营管理能力提升 • 支撑项目过程中的绩效测量和公司的经营评价 • 支撑三年滚动经营计划的编制和调整 经营动态监控管理的框架 公司战略目标 三年滚动经营计划 公司经营动态监控 项目经营动态监控 （基础） 销售目标 三张表 投资指标 投资目标 融资指标 融资目标 货值 …… 利润率 IRR值 现金流 货值 价格 成本（含费用）开发周期 经营动态监控管理的框架 STEP1 STEP2 STEP3 STEP4 现有项目盘点 投资计划匹配 融资计划匹配 动态监控 调整适配 战略意图 战略目标 3年滚动经营计划 ⚫ 供销 ⚫ 支出 ⚫ 流入表 ⚫ 流出表 ⚫ …… ⚫ 根据经营目标反 推投资计划 ⚫ 模拟投资项目经 营监控 ⚫ 三张表合并 ⚫ …… ⚫ 汇总净现金流表 ⚫ 根据开发节奏以 及资金峰值排定 计划…… ⚫ 动态优化 经营动态监控管理的框架 项目经营动态监控的价值框架 监控项目动态经营指标 税后净利润 内部经营指标率(IRR) 税后净利润率 其他指标 项目滚动付款计划 监控项目动态现金流 项目现金流量表 项目回款计划表 资金来源及应用表 项目筹资计划表 支撑项目运营关键决策 项目进度计划关键 节点的编制与调整 目标成本的编制与调整 合约规划的编制与调整 项目价格制定与调整 方案调整配置 标准调整 驱动项目整体管理提升 项目进度计划管理 项目收入预算管理 项目成本管理 其他：范围与配置 标准管 理、风险管 理、沟通管理 支撑全面预算的 编制与执行控制 项目年度预算管理 项目收入预算管理 项目成本管理 其他：范围与配置 标准管 理、风险管 理、沟通管理 支撑项目过程中的 绩效测量 项目结算利润 （动态项目经营指标预测） 项目净现金流偏差 经营动态监控管理的框架 经营动态监控管理要素 建组织 运营牵头、全线协同 选工具 Excel套表、信息系统、二者结合 管 理 要 素 建模型 注意适配 定指标 分级管控、指标监控地图 建机制 经营动态管理机制（填报、分析、会议等管理机制） 经营动态监控管理的落地策略 建组织——牵头人明确，全条线协同 监控监控 模型版本 土地版 监控模型 启动版 监控模型 管理分工 （项目制或 强矩阵制） 组织人：投资负责人 编制人：投资发展专员 审核人：财务部、运营负 责人 批准人：投委会 管理分工 （职能制） 组织人：运营副总 编制人：投资发展专员 审核人：财务负责人、 运营负责人 批准人：投委会 组织人：运营副总 编制人：项目总 参与人：项目职能经 理 审核人：财务部、运 营负责人 批准人：总经理 组织人：运营副总 编制人：运营部 参与人：职能负责人 审核人：财务负责人 批准人：总经理 监控版的监控模型 （按月度或季度） 施工图版 监控模型 组织人：运营负责人 编制人：项目总 参与人：项目职能经理 审核人：财务部 批准人：运营副总 组织人：运营副总 编制人：运营部 参与人：职能负责人 审核人：财务部负责人 、运营副总 审批人：总经理 组织人：运营负责人 编制人：项目总 参与人：项目职能经理 审核人：财务部 审批人：运营副总 组织人：运营副总 编制人：运营部 参与人：职能负责人 审核人：财务部负责人、运营副总 审批人：总经理 注：1、参与人职责在于提供可靠、及时的数据，对所提供的已发生数据、预测数据负责 2、具体企业中，可依据内部的组织分工及能力按此模板规划管理分工。 关键点：数据积累，数据打通！ 经营动态监控管理的落地策略 建组织——运营牵头，全条线协同 1 经 营 动 态 数 据 源 提 供 分 工 分期规划 与回顾 项目基本信息、建筑面 积及分期规划表 2 进度规划 与回顾 项目开发计划节点表 产品成本 分摊表 3 成本规划、收 入规划与回顾 租售面积及分期表 项目成本 监控表 租售价格规划表 项目成本表 车库净现金流 监控表 项目合约规划表 4 资金规划 与回顾 输出结果 开发成本付款 计划表 期间费用付款 计划表 营业税、土地增值税 所得税付款计划表 销售及回款表 资金来源及运用表 项目经营指标评价指标 职能分工： 研发 项目净现金流指标 工程 成本 营销 财务 商业净现金流 监控表 留存资产现金流量表 经营动态监控管理的落地策略 选工具 Excel建模 +地产信息系统 Excel建模 优： 1. 灵活：满足不固定的现实情况 2. 快速：可简可繁，无严格的数据逻辑 劣： 1 . 协同难：数据采集涉及的协同难；数据的 集中需要1个人专门负责； 2. 安全风险：项目数据易外泄； 3. 工作量较大：已发生数据需要人工填入， 耗时，影响快速准确得出结果。 适合阶段： 1. 刚运行项目，动态监控管理1 年以内； 2. 核心业务信息化（成本管理、 计划管理、 销售） 尚未建立时 地产信息系统 优： 1. 灵活：满足不固定的现实情 况； 2. 快速：可简可繁，无严格的 数据逻辑； 3. 数据更可靠：已发生的数据直接来自于 ERP系统，且利于减少工作量，提高效 率 优： 劣： 劣： 1. 数据采集涉及的协同难：数据的集中 需要1个人专门负责； 2. 安全风险：项目数据易外泄 适合阶段： 1. 核心业务信息化已建立并良好运营； 2. 数据模型已相对固化 1. 快速、准确：所有数据源自日常工作发生 及预测； 2. 协同佳：不是一个人在战斗； 3. 安全性高：没有人可以带走完整的数据 1. 模型固化：一旦核心的计算模型需要重大 调整，需要较长的时间来修改和测试模型 适合阶段： 1. 成熟运行动态监控管理2 年以上，应用数 据模型已完全固化； 2. 核心业务信息平台的数据质量稳定可靠 经营动态监控管理的落地策略 经营动态监控管理的落地策略 经营动态监控管理的落地策略 经营动态监控管理的落地策略 经营动态监控管理的落地策略 建模型 简版的投资经营指标监控模型 项目基础资料 项目预案 项目开发分期 全项目建设计划 项目成本预算 留存资产 租赁监控 项目销售计划 项目付款计划 项目资金来 源及运用表 项目回款计划 项目经营指标 评价指标 项目融资计划 项目敏感性分析 项目税费计划 及支付计划