集团研发成本控制指引 总图规划篇 集团研发部 2019年8月 1 目录 一、提高可售比 二、价值最大化 三、推广封装复用 四、提升定位精准度 五、合理控制建筑密度与绿地赠送 六、控制场地标高 七、合理规划场地消防设施 八、最小化园区出入口数量 九、减少政策性住房及自持住宅资源占用 一、提高可售比 可售比= 可售比计算公式解析 地上可售面积 总建筑面积 单位面积住宅 ≈ （单位面积住宅+单位面积住宅配建车位数x（1-地面停车率）x单车位面积+单位面积住宅x公服配套占比） ≈ 100㎡住宅 （100㎡住宅+100㎡住宅配建车位数x（1-地面停车比例）x单车位面积+100㎡住宅x公服配套计容占比） 举例：项目可售比模拟计算 各城市公服配套占比各不相同需地区公司自行研究 某高层项目可售比计算输入条件： 1、每百平米住宅面积配建车位数量 1.0辆/100㎡ 2、地上停车比例为10% 3、单车位面积按集团限值为35 ㎡ /辆 4、地上公服配套占计容比例2%~4%，该项目位于东部沿海发达城市，配比要求较高，取3.5% 5、纯高层业态，无地下室赠送 可售比= 100 100+1.0*(1-0.1) *35+100*0.035 =74.07％ 一、提高可售比 1、容积率做满为项目操盘的最基本原则。 基本原则 每一平米容积率的减损，都意味着可售单方地价的上浮及可售货值的减损。 一、提高可售比 2、地上机动车停车比例按照规范上限要求做到最大化，非机动车位尽量放置于地上。 案例： 华南片区某项目，定位 会阶段地面停车54个，地面 停车率未用足规划条件，后 在启动会阶段经与规划局沟 通将地面停车按规划条件上 限做满，达到161个，减少地 下停车数量进而优化地库面 积，将可售比由65.38%提高 至67.04%。 地面停车位范围 定位会前研发评审版 • 地面停车位个数：54 个 地面停车位范围 一阶启动会版 • （其中其中26个为出租/装卸货/临时/校巴车位） 地面停车位个数：161 个 （其中其中26个为出租/装卸货/临时/校巴车位） • 地面停车率：1.7% • 地面停车率：10% • 可售比：65.38% • 可售比：67.04% 地上停车比例直接影响地下车位数量，进而影响成本投入更高但售价较低的地下室面积。 一、提高可售比 2、地上机动车停车比例按照规范上限要求做到最大化，非机动车位尽量放置于地上。 案例： 华中片区某项目，设置20%的地上停车位，突破当地常规设计条件 （地面停车上限为10%），非机动车全部布置于地上，压缩地库面积，提高 可售比。 总建筑面积： 169483 ㎡； 其中地上： 130759 ㎡； 地下： 38725 ㎡； 地上可售面积： 129450.72 ㎡ 可售比： 78.78 % 机动车位 地上停车比例直接影响地下车位数量，进而影响成本投入更高但售价较低的地下室面积。 一、提高可售比 3、严控单车位面积，不超集团限值是基本要求，应在此基础上力求更高的停车效率。 案例： 华南片区某项目，定位会阶段单车位面积35.57㎡/辆，可售比71.8%；后经研发 持续优化地库停车效率并增加地面停车位，启动会阶段单车位面积下降至33.99 ㎡/辆， 可售比提升至73.79%。 总建筑面积： 152671.90 ㎡； 地上建筑面积： 113011.70 ㎡； 地下建筑面积： 38660.20 ㎡ 地上可售面积： 103918.7 ㎡； 可售比： 71.8 % 可售比计算地上扣除面积： 5933 ㎡ 可售比计算地下扣除面积： 2100 ㎡ 低密业态地下室赠送或可售面积： 0 ㎡ 停车位： 1087 个 地上： 0 个；地下： 1087 个 主楼地下赠送或可售空间停车数量： 0 辆 单车位面积： 35.57 ㎡/辆 总建筑面积： 149407.74 ㎡； 地上建筑面积： 114393.39 ㎡； 地下建筑面积： 35014.35 ㎡ 地上计容面积： 110501.70 ㎡； 地上可售面积： 103474.21 ㎡； 可售比： 73.79 % 可售比计算地上扣除面积： 7216 ㎡ 可售比计算地下扣除面积： 1964 ㎡ 低密业态地下室赠送或可售面积： 0 ㎡ 停车位： 1080 个 地上： 50 个；地下： 1030 个 主楼地下赠送或可售空间停车数量： 0 辆 单车位面积： 33.99 ㎡/辆 降低单车位面积，可直接建设地库成本投入，提高项目利润。 一、提高可售比 3、严控单车位面积，不超集团限值是基本要求，应在此基础上力求更高的停车效率。 案例： 石狮春江郦城项目，投委阶段单车位面积 37 ㎡/辆，可售比 70.8 %；后 经研发持续优化地库停车效率，定位会阶段单车位面积下降至 31 ㎡/辆，可售比 提升至 74.95 %。 投委会： 总建筑面积：232969.50 ㎡； 地上建筑面积： 170698.50㎡； 地下建筑面积： 62271 ㎡ 地上可售面积：164957.50㎡； 可售比：70.8% 停车位：1683个 地上： 34 个； 地下：1649个 单车位面积： 37㎡/辆 定位会： 总建筑面积：210628.5 ㎡； 地上建筑面积： 166839.58 ㎡； 地下建筑面积：50083 ㎡ 地上可售面积：164477㎡； 可售比：74.95% 停车位：1601个 地上： 32 个； 地下：1569 个 单车位面积： 31㎡/辆 降低单车位面积，可直接建设地库成本投入，提高项目利润。 一、提高可售比 4、产品面积段的选择需结合车位配建规范综合考虑，在“合理控制产品级差配比”与“尽量减小配建车位数量”之间寻求最佳平 衡点，对于车位超配的规划设计条件，可考虑超配部分采用机械停车位。 车位配比（辆/百平方米） 1.8 车位配比曲线图 1.67 1.6 1.33 1.4 1.07 1.2 1.00 1.11 1 0.80 0.8 0.86 0.75 0.6 0.4 0.2 户型面积（平米） 0 0 50 60 90 100 140 150 200 200 250 300 在满足城市车位配件规范的基础上，在每类型区间内，户型面积越接近上限值车位配比越划算 案例规范为“S≤90㎡每户1辆，90㎡＜S≤140㎡每户1.2辆，140㎡＜S≤200㎡每户1.5辆，S＞200㎡每户2辆” 车位配建规范一般分“按不同面积的套数配比”、“按百平米住宅面积配比”两种方式，户型面积大小与户数多少往往与车位配建数量 9 直接相关，影响地下室配建面积，对成本影响巨大。 一、提高可售比 4、产品面积段的选择需结合车位配建规范综合考虑，在“合理控制产品级差配比”与“尽量减小配建车位数量”之间寻求最佳平 衡点，对于车位超配的规划设计条件，可考虑超配部分采用机械停车位。 案例： 华中片区某项目主力产品采用IPD封装户型，套型面积为119和89，均按照车位配建面 积段上限设计，降低车位配建数量，减少地库面积。 户型色 总计 户型编 号 业态 面积段 总户数 总面积 户数占比 面积占比 A 高层 89 665 59154.08 33.15% 26.19% B 高层 106 168 17886.96 8.37% 7.92％ C 高层 119 659 78361.69 32.85％ 34.69％ D 高层 143 168 24035.76 8.37％ 10.64％ E 跃层 143 30 4312.5 1.5％ 1.91％ F 跃层 126 28 3554.32 1.4％ 1.57％ G 叠拼 140 288 38594.88 14.37％ 17.08％ — — 2006 225900.19 100% 100% 车位配建规范一般分“按不同面积的套数配比”、“按百平米住宅面积配比”两种方式，户型面积大小与户数多少往往与车位配建数量 10 直接相关，影响地下室配建面积，对成本影响巨大。 一、提高可售比 4、产品面积段的选择需结合车位配建规范综合考虑，在“合理控制产品级差配比”与“尽量减小配建车位数量”之间寻求最佳平 衡点，对于车位超配的规划设计条件，可考虑超配部分采用机械停车位。 案例： 华南片区某项目，规划出让条 件要求144㎡以下住宅车位按照户数 1:1.2配置，且住宅配建的车位必须 全地下；因当地房价较高，项目定 位为扎根及安居客户的刚需产品， 全部为小户型（户均面积72㎡）， 导致车位数量偏多，按面积配比折 算达到1.65辆/100㎡，远高于其他 项目；导致可售比不足63%，远低 于集团限值要求。 且因定位于低总价客户，其支 付能力不足以消化如此多车位，未 来面临极大的去化压力。 项目团队经调研后明确按实际 户数的0.87/户配建普通平层车位， 其余采用机械车位，减少成本投入。 单车位面积由36㎡/辆优化至32㎡/ 辆，可售比由不足63%提升至68%， 显著的提升了成本控制水平。 总建筑面积： 153500㎡； 地上计容面积： 103000 ㎡； 容积率： 2.503 （综合） 地上可售面积： 98311.73 ㎡； 可售比： 68.05 % 住 宅： 96126.08 ㎡；商 业： 2185.65 总户数： 1322 户 低密业态地下室赠送或可售面积： 1250 ㎡ 停车位：1632个 地上： 45 个；地下： 1587 个 主楼地下赠送空间停车数量： 44 辆 单车位面积1： 31.82 ㎡/辆 户均面积： 72.71 ㎡/户 每百平米住宅地下车位数量： 1.65 辆/㎡ 户型 总计 ㎡ 户型 业态 面积段 总户数 占比 A 高层端 72.70 92 6.96% B 高层中 44.28 276 20.80% C 高层端 89.18 477 36.08% D 高层中 72.70 477 36.08% — — 1322 100.00% 车位配建规范一般分“按不同面积的套数配比”、“按百平米住宅面积配比”两种方式，户型面积大小与户数多少往往与车位配建数量 直接相关，影响地下室配建面积，对成本影响巨大。 一、提高可售比 5、公服配套用房按出让条件及规范要求下限配置，不多配建一平米；能放地下的坚决不放地上；地下会所在评估相应风险后尽量按 物业用房进行报建，冲抵相应的规划配套面积指标；地上会所，沿街布置，按照商业进行报建，为后续的销售变现预留操作空间。 注：很多城市规划计容与房产测绘产权面积计算口径上有差异，注意公建配套验收时面