15G009-1 破解设计阶段成本优化难题 ——地库与结构设计成本优化 课程目录 第一讲 产品设计无效成本控制与优化基本认识 第二讲 分析浪费惊人的地库设计及无效成本 第三讲 地库设计无效成本的控制与优化 第四讲 地库设计基本方法与关键控制技术 第一讲 产品设计无效成本控制与优化基本认识 任务 理清概念、统一认识、明确思路 赖祖亮@小木虫 设计成本与设计无效成本 正确认识设计与设计问题 设计无效成本控制优化原理 设计无效成本的分布与发生 一、设计成本与设计无效成本 无效成本 设计成本 有效成本 直接无 效成本 做错了！ 因设计错误而导致的无效成本 间接无 效成本 多做了！ 满足同样需求的两种做法成本差值 超高 成本 在适配标准不明确情况下配置过高 偏低 成本 做法低于合理标准时的设计成本 合理 成本 做法属于合理标准时的设计成本 二、正确认识设计与设计问题 观 问题 设计 念 1、设计全过程 = 设计 + 控制 + 优化 （设计院） （我们） （专家） 对涉及重大利益的问题进行控制、优化是设计过程必须的一部分 2、涉及利益的问题要解决在发生危害之前 发生危害之前解决了的问题都不是问题；控制、优化发现并解决了问题，都是设计管理成果 三、设计无效成本控制与优化原理 设 计 控 制 设 计 优 化 原则：合理的标准、合理的成本、绝不白扔钱 方式：常规管控、重点管控、设计优化相结合 方法：决策前置、过程控制、关键节点优化 原则：降成本不能以牺牲应有的品质、质量为代价 方式：直接方案审核、教练式服务、关键技术咨询 方法：通过设计方法及技术的改进来实现合理的设计 四、设计无效成本的分布与发生 建筑部分 设计相对成熟、标准化复制程度高，设 计无效成本相对较少 一般无效成本不大，但遇有场地复杂如 地面部分 山地建筑时，一不小心就会产生巨大无 效成本，很多因素与地库设计密切相关 地库部分 地库涉及因素庞杂纷繁、技术综合性极强且不可复制，要做好非常不容易 地库设计是无效成本发生的“重灾区”，是设计无效成本控制中的大难题! 第二讲 任务 分析浪费惊人的地库设计及无效成本 认识地库设计及无效成本的发生 赖祖亮@小木虫 一、认清地库真面目 二、地库设计复杂性分析 三、决定地库成本的主要因素 一、认清地库真面目 被动 投入 ⊱ 地库只是为配套停车位、设备房及人防而建 ⊱ 目前的市场及政策不支持我们地库的盈利 ⊱ 地库施工对工期进度的影响最大 关注 度低 ⊱ 相对来说，地库是客户关注度最低的部分 成本 巨大 ⊱ 地库面积一般会占总建筑面积的20%左右 复杂 多变 ⊱ 地库不是我们要“贴金”的地方 ⊱ 地库成本一般会占总建安成本的25%左右 ⊱ 地库设计，综合技术性极强，做好非常不易 ⊱ 地库设计，问题发生随机性大，不好控制 ⊱ 地库设计，不具可复制性 二、地库设计复杂性分析 规模、型式 地库 做法 车位、柱网 布置、剖面 结构型式 人防设计 设备房设计 构造做法 。。。。。 关乎地库成本 综合确定 基本 条件 相关 条件 地形地势 建筑布局 产品定位 景观覆土 地质条件 室外管线 市政条件 。。。。。 设计经验 当地政策 规划指标 当地人工 当地市场 资金运作 实施技术 。。。。。 二、地库设计复杂性分析 ★ 综合技术性强：做法不同成本有别，做法选择由相关条件综合确定 ★ 问题隐蔽性强：看似正常的一个方案很可能就隐藏着大量无效成本 ★ 问题随机性强：因素纷繁庞杂，无规律、无定式，一不小心就出问题 三、决定地库成本的主要因素 停车效率 单方成本 停车效率：每车位平均面积 = 地库面积 / 地库车位数量。 单方成本：建造地库每平米要花的钱（指地库本身的） 1、停车效率 停车区 设备房区 人防区 塔楼区 基本的 地库 组成 储藏室 自行车库 保安宿舍 工具间 景观花园 地库形态、地库层数、柱网布置、车位布置、设备房位 有关因素 置及大小、人防布置及口部、塔楼下空间、坡道设计、 非必要功能、无效面积 …… 2、单方成本 单方成本：建造地库每平米要花的钱 地库型式、地库布置、层高覆土、场地土方、人防设计、 有关因素 柱网布置、设备房设计、设备管线、防水排水、构造做法、 楼盖结构、底板基础、基坑支护、现场处理等等…… 第二讲 分析浪费惊人的地库设计及无效成本 地库设计 它综合了建筑、结构、水、暖、电各专业，需要整体协调 它涉及到设计、成本、工程、营销、物业、客服各方面，需要统筹兼顾 它包括了规范、政策、市场、民俗、施工、地质、现场等各因素，需要全面了解 它需要一个经验丰富、掌握了各方面信息并能综合考虑的人来协调 它将在相当长的一段时间内，贪婪地吞噬掉我们大量的利润，绝对的无效成本！ 第三讲 地库设计无效成本的控制与优化 关键词 重点管控 资源利用 团队提升 地库设计不进 调动优势资源 不持续提升团 行重点管控不 是事半功倍的 队能力不行！ 行！但单靠重 捷径！真正的 尤其是关键控 点管控一般只 专家高手还能 制技术，需三 能做到70分 帮您提升很多 五年或更长 1、关键节点控制 25-30天 关键节点一 桩基施工 桩基设计 “控制优化” 开始动工 N*(30-40)天 60天 20-30天 45-60天 概念规划 单体方案 （扩初） 施工图设计 方案报建 （扩初报建） 初步： 确定： 细化： 完成： 规模、位置、 型式、规模、范围、 轮廓、柱网、车 地库已确 出入口、入 剖面、出入口、柱 位、出入口、剖 定的内容 户方式 网、楼盖、设备房 面、塔楼下空间、 基本都不 及人防初步布置 设备房及人防 要改动了 设计完成 关键节点二 “深入优化” 2、强制指标控制 设计院 适用 → 项目负责人 → 设计部负责人 → 对标负责人 目的 程序 研发 借用 评估 标准 管理办法 发布执行 确 定 指 标 职责 培 训 指 导 操作 技术 注意 审查 政策 适时改进 评 估 总 结 频次 维度 处理 强 制 2、强制指标控制 明确指标 沟通解释 设计控制 设计成果 指标复核 资料整理 发起审批 信息登录 总结评估 执行政策 直接否决 审核审批 问题沟通 审批通过 提交资料 问题整改 暂缓审批 流程图