佳兆业集团控股 编号：JZY-JTKG-YX-BF-2018-004-3 版本：第 3 版 第 1 页，共 10 页 制度性文件 佳兆业集团控股合作单位以房抵款管理办法 （ 2018 年 9 月修订版） 版本信息记录 起草/ 修改 版本 修改内容摘要 1 制度发布 2 业务操作流程、审批责权及内容等调整 审核人 批准人 生效日期 2014-3-26 胡喆 刘伟 金志刚 2014-1-29 喻建清 2016-11-25 喻建清 1、审批流程增加法务会签节点； 2、增加原则上不允许跨公司以房抵款的 刘娟 条款； 唐世川 3、重新对可抵进度款、结算款进行了定 义； 3 黄少武 4、修订抵款房源只能以一次性付款方式 结算； 李海梅 杨明伟 王毅 5、增加抵款房源原则上禁止在案场公开 销售的条款； 任新明 刘立好 6、取消“预留抵款房源”规定； 7、分公司业务部门须建立以房抵款台账。 1 刘娟 1、增加了到期应付的保修款视为结算款 享受额外 98 折； 张鹏 2、增加了特殊情况下允许抵未来一年内 4 的进度款及结算款，需另行审批； 3、明确了原则上住宅及公寓产品不允许 王琼妮 苗伟 吴建新 翁昊 2018-9-4 陈启炎 抵未来进度款及结算款； 4、增加了档案保管工作； 田彭 5、修订了相关审批流程； 程芯兰 佳兆业集团控股合作单位以房抵款管理办法 （ 2018 年 8 月修订版） 1、目的 为满足集团发展需要，规范合作单位以房抵款业务，结合集团 实际情况，制定《佳兆业集团控股合作单位以房抵款管理办法》 （以下简称“本办法”）。 2、适用范围 本办法适用于佳兆业集团控股地产板块各区域、各地产分公司。 3、职责 3.1 抵款业务发起部门：负责以房抵款审批单的发起，并跟踪 业务流程直至结束。具体业务发起部门按本办法 5.1.4 条执行。 2 3.2 抵款业务审核部门 3.2.1 成本职能部门：审核并确认付款条件，注明本次抵扣是 进度款还是结算款，我司尚欠的应付款项金额（含工程变更签证或 索赔款项），拟用于抵款房源价值是否与抵款金额相匹配，是否同 意该款项抵扣售楼款业务； 3.2.2 采购职能部门：审核供应商的履约情况，判断是否同意 该款项抵扣售楼款业务； 3.2.3 财务职能部门：复核该合作单位的付款情况及违约索赔 款项，确认是否有足额的应付款代付该售楼款项； 3.2.4 营销职能部门：审核房源和价格、折扣是否准确无误； 3.2.5 法务职能部门：审核以房抵款相关协议，确保以房抵款 业务的合法合规合理性。 3.2.6 相关档案按公司档案管理要求，最后须统一移交行政职 能存档。 3、定义 3.1 合作单位以房抵款业务 3.1.1 定义：指与集团或分公司有业务往来的单位，包括总包 单位、分包单位、材料商、设计单位、媒体、中介代理等合作单位， 通过以房抵款形式购买集团及分公司开发的房地产项目。 3.1.2 业务划分形式：“分公司内部以房抵款业务”和“跨公司以 房抵款业务”两种形式。原则上不允许跨公司以房抵款，如有特殊情 3 况另行报批至区域总裁； （1）分公司内部以房抵款业务 由需求职能部门发起“以房抵款立项审批单”，成本、采购、财务、 营销、法务会签完毕，按责权手册审批。 （2）跨公司以房抵款业务 跨公司以房抵款业务是指 A 公司的合同款抵 B 公司房款。由 A、B 双方公司相关职能部门发起“以房抵款立项审批单”，成本、采 购、财务、法务和目标公司营销部、营销分管高管会签并审批至分 公司第一负责人，之后交由区域相关职能发起审批，最终审批至区 域总裁。 3.2 抵款类别及相关折扣 3.2.1 抵款类别说明：针对各类合作单位应付未付款项抵楼款， 可使用进度款和结算款两类款项进行抵扣。进度款是指已完成合同 款项支付审批的款项，结算款是指已完成结算并达到付款条件的款 项。 3.2.2 相关折扣类别 3.2.2.1 认购折扣：客户所享有之门市优惠折扣 3.2.2.2 签约折扣：在认购合同中约定的时间内签约可享受之 折扣 3.2.2.3 付款折扣：全额购房款抵扣按照门市正常一次性折扣 计算，集团下发的阶段性付款折扣不能享受。所有抵款房源只能按 4 一次性付款方式结算，不接受只抵扣首付款。 3.2.2.4 抵款折扣： （1）抵扣进度款，享受额外九五折特别折扣（一次性支付的营 销类款项抵房，享受进度款项抵款折扣)。当次进度款抵款金额﹤当 次抵款房间金额时：成交价＝正常折后总房款－本次抵扣进度款 ×0.05 （2）抵扣结算款（含到期保修款），享受额外九八折特别折扣。 当次结算款抵款金额﹤当次抵款房间金额时：成交价＝正常折后总 房款－本次抵扣结算款×0.02 （3）同时抵用时分别计算折扣。当次同时抵用进度款与结算款 金额时：成交价＝正常折后总房款－（本次抵扣进度款×0.05＋本 次抵扣结算款×0.02） 以上计算公式中抵款金额只能≤正常折后总房款，确定最终价 格后依次抵扣进度款和结算款。 （4）合作单位若选择抵扣特价房、一口价房源，则不再享受额 外抵款折扣。 （5）原则上不得抵扣未来进度款及结算款项；如有特殊情况的， 仅允许抵扣未来一年内应付进度款或结算款,产值兑现及结算完成前 相关合同我司保管。其中抵未来进度款的，需列明未来一年内分批 次扣回进度款的计划，在产值未完全兑现之前，不允许合同网签备 案、更名及入伙；抵未来结算款的，需列明未来一年内可结算金额 及完成结算的时间节点，在结算未完成前，不允许合同网签备案、 5 更名及入伙。突破制度的抵款事项需经成本、采购、工程、财务、 营销会签后，审批至区域总裁。 （6）原则上住宅及公寓产品不允许抵未来进度款及结算款，特 殊情况另行报批。 （7）原则上第三方实际购买人购买抵扣房源只允许一次性付款， 特殊情况另行报批。 5、主要流程 5.1“以房抵款”立项审批 5.1.1 分公司内部以房抵款业务由需求职能部门发起“以房抵款” 文件审批单，成本、采购、财务、营销、法务会签完毕后交由发起 职能部门分管高管审批，最终以分公司第一负责人审批为准； 5.1.2 若合作单位选择以房抵款，则由其提供《合同款抵房款 申请书》，并加盖公章，交由我司对应合作部门，由其发起“以房抵 款立项审批单”。合作单位原则上不得抵扣特价房、一口价房源，如 有特殊情况另行报批至区域总裁； 5.1.3 业务发起部门发起“以房抵款立项审批”前，需取得各地产 分公司工程/服务类合同、合同款项支付审批单、结算单等作为附件， 抵款立项必须在相应合同的付款条件达成后才允许发起，严禁提前 预估审批； 5.1.4 工程款抵房则由工程职能部门发起，代理公司、媒体费 用抵房则由营销职能部门发起； 5.1.5 工程抵款金额必须小于或等于总房款金额。 6 5.2 采购签订《进度款/结算款互换房产合同》 分公司的《以房抵款立项审批单》报批完成后，采购须在七天 之内与合作单位签订《XX 年 XX 公司与 XX 公司进度款/结算款互换 房产合同》，并将合同及时录入明源成本系统。 如合作方指定第三方购买所抵房源，则还需签订《三方协议》。 5.3 客户认购及签约 合作方与分公司签订《XX 年 XX 公司与 XX 公司进度款/结算款 互换房产合同》之后，合作方即可办理认购手续、缴交定金，签订 认购书，分公司营销方可录入明源售楼系统。 签订认购书之后，合作方须在规定时间内完成签约手续（或以 合作方名义，或以第三方名义），否则签约折扣不能享受。客户签 署合同可按正常程序备案，业主办理的所有资料由我司保管，不给 予客户，同样，财务的收款收据由我司保管，不给予客户。如客户 仅用应付款抵扣部分房款，其余部分需银行贷款，我司可提供收款 收据复印件用于办理按揭，但按揭合同等一律不给予客户。 5.4 款项支付 5.4.1 在以房抵款流程审批前，合作单位达到相应合同的付款 条件后，由合作单位提出该笔款项的付款申请，按我司要求办理支 付该笔款项的手续。 该笔款项支付手续与实际合同付款程序一样，严格通过我司的 “合同款项支付审批流程”，并提供正规的发票。 5.4.2 分公司财务部在收到完成审批的《合同款抵房款申请 7 书》、 《 XX 年 XX 公司与 XX 公司进度款/结算款互换房产合同 》 、 《合同款项支付审批表》及发票后，及时在明源成本系统中录入相 关合同的付款信息，办理相应的《转帐通知单》交给营销部和售楼 收款员，并做出相应的帐务处理。 5.4.3《转帐通知单》一式四联，一联财务部留存，一联财务部 入帐，一联交售楼收款员，一联交售楼款所属分公司财务部（存在 跨公司的款项抵扣售楼款业务时才使用该联） 5.4.4《转帐通知单》的内容必须写明“什么供应商的什么合同 款抵什么业主的购楼款”，要求如下： 5.4.4.1 合作单位：必须写全称（存在跨公司的以房抵款业务 时还要注明“××公司所属××供应商”）； 5.4.4.2 合同：要写明源成本系统中的合同号和合同名称； 5.4.4.3 业主：要写明源售楼系统中的楼盘房号和业主姓名。 （存在跨区域公司的以房抵款业务时还要注明“××公司所属××楼 盘房号”）； 5.4.5 售楼收款员必须在收到财务部的《合同款抵房款申请 书》、 《 XX 年 XX 公司与 XX 公司进度款/结算款互换房产合同 》 复印件、《以房抵款审批单》和《转帐通知单》之后，才能给予客 户认购和签约资料，并给予客户购房收据、开具购房发票。 5.5 抵款房源的案场管理 抵款房源原则上禁止在该项目营销中心公开销售（特殊情况另 行报批至区域总裁），公司只负责在规定时间内的第三方更名手续 8 的办理（如有），若第三方有办理按揭贷款需求的，公司配合完成 按揭放款等手续，具体账务往来协议由分公司与合作单位另行签约。 5.6 入伙与房产证办理 财务确认以房抵款的款项已支付之后，通知营销部为以房抵款 单位办理入伙、房产证。如出现入伙后仍未完成三方更名的，所产 生的空置房物业管理费，一律由合作单位自行承担。 5.7 台账管理 5.7.1 分公司由营销职能部门统筹共同建立以房抵款台账，用 于历史数据查询、审计等工作，并以分公司为单位每月 5 号前上报 至地产集团财务及营销职能部门备案； 5.7.2 营销职能部门填写所抵商品房信息、项目职能部门填写 工程款信息、财务职能部门复核； 5.7.3 集团营销职能部门组织财务、成本、采购、法务职能部 门每月对分公司以房抵款业务进行核查。 5.8 奖惩条例 集团及区域对上述管理办法执行状况不定期检查，若发现违规 现象将进行通报批评。 6、其他 6.1 本办法由佳兆业集团控股资产及客户营销部拟稿，由集团 控股行政及人力资源部、法律风控中心、采购管理部、成本