远洋华北区快周转产品设计 Sale area 示范区设计 标准化图集 北京住宅营造中心 2019.01 目录 第一篇 示范区策略 1.1 示范区概述 .................................................................... 4 1.2 常见的示范区形式 .............................................................. 5 第二篇 示范区技术 2.1 规划设计 ....................................................................... 9 2.2 建筑设计 ...................................................................... 16 2.3 景观设计 ...................................................................... 19 第三篇 示范区成果展示 3.1 示范区总图设计 .................................................................26 3.2 售楼处建筑设计 ................................................................ 40 3.3 售楼处室内设计 ..................................................................47 3.4 景观设计 ........................................................................99 关注：地产学院，更多干货分享 第一篇 示范区策略 1.1 示范区概述 1.1.1 定义 示范区规划及设计是影响项目开发周期的关键因素，因而固化示范区模块的规划空间形态及售楼处、商业街的 建筑平立面标准化设计，可以保障后续项目快速套用图纸并快速完成施工图设计，确保项目尽早开工及开放。 示范区由入口接待处、现场售楼处、示范景观区、样板房等几大部分组成，通过营造真实的生活场景，让消费 者从中切身体验到未来整个楼盘的生活氛围。 1.1.2 作用和必要性 示范区具有促进销售及工程示范的双重功效：对客户而言，在实景、实体的示范区中，不仅可以真实的感受到 室内整体布局和未来真实的生活场景，也可以体察到开发商建设能力和水准； 开发商则可以了解购房者对产品的真实感受，直接接受客户的评价信息和建议，从而完善不足并对成功之处加 以发扬。 一个轮廓清晰而又完整的居住环境与居住空间的展示，比营销人员的解说更有说服力。示范区的作用在于向每 个意向客户展示一个未来的梦中家园，包装到位的示范区对购买者有极大的心理暗示和诱导作用，因而能激发 顾客的购买欲。示范区的打造是促进新楼盘销售的必备道具。 1.1.3 时效性及其与开发时段的关系 示范区的考虑应提前到产品策划阶段。结合项目整体定位及市场营销的要求，确定示范区的位置选择、建设规模、 户型配比、流线组织及营造力度，并作为先决条件和指导性原则贯彻到以后具体的规划、建筑、景观及室内设 计工作之中。  示范区的建筑及景观设计应作为一个单独的自项，其时间节点宜适当前置，设计及营造的力度也应得到加强。 示范区应在楼盘开盘销售前完成，作为楼盘的形象展示，成为促进销售的主要工具。 1.1.4 远洋快周转产品线示范区设计理念 楼盘设计理念是产品的核心价值，也是该楼盘相对于竞争楼盘的明显优势，是楼盘的灵魂所在，应包括企业产 品营造过程中所体现的价值观，以及经与周边楼盘比较、分析，与市场情况相结合而提炼出的楼盘“卖点”。 城市化 --------- 繁华市井形象 快周转产品线 示范区特征 街区化 --------- 宜人尺度感受 打造独特的品牌标识性 开放化 --------- 引导参与作用 多元化 --------- 混搭装饰效果 关注：地产学院，更多干货分享 1.2 常见的示范区形式 1.2.1 分离式： 售楼中心与样板间脱离设计， 图例 但是流线上有联系，通过室外 示范区 景观连接两个功能板块。 售楼中心 这种设计更注重与环境景观的 样板间 融合，客户体验感更丰富。 连廊 1.2.2 集约式： 售楼中心与样板间结合设计， 图例 成为售楼中心的一部分。 这种设计流线较为简捷，室外 示范区 环境景观次之，某种意义上说 售楼中心 成本易于控制。 样板间 1.2.3 远洋快周转产品线示范区布置方式选择 快周转产品线示范区选择分离式布置方式： 1) 销售中心作为标准化模块可以在属地变化时任意复制，样板区也可以灵活衔接。 2) 销售中心作为标准化模块，可以在特定城市长期使用，如果销售楼盘变化，只需将样板间灵活替换。 3) 销售中心和样板间分离式设置，示范区的空间结构更灵活，客户体验感更丰富。 关注：地产学院，更多干货分享 1.2.1--- 集约式示范区案例 效果图 总平面图 鸟瞰图 关注：地产学院，更多干货分享 1.2.2--- 集约式示范区案例 效果图 流线示意图 总平面图 关注：地产学院，更多干货分享 第二篇 示范区技术 关注：地产学院，更多干货分享 2.1 示范区规划设计 2.1.1 规模 示范区规模大小应根据项目的整体定位、市场营销策略以及开发进度等因素结合前期资金投入情况决 定。项目公司可根据项目规划特点予以内容和面积上的调整。示范区参观时间应控制在四十分钟至一 小时之间。 产品定位与规模大小的关系 ( 设计经验值 ) 刚需、刚改产品：1000 ㎡左右（不含样板间面积） 首改、改善产品：1500 ㎡左右（不含样板间面积） 改善、再改产品：2000 ㎡左右（不含样板间面积） 故远洋快周转产品线示范区面积大概 1000 ㎡（不含样板间面积）左右。 关注：地产学院，更多干货分享 2.1.2 选址 示范区选址应综合考虑以下因素： 1）临近外部道路的最佳交通流线处，且为易识别区域（结合户外广告导引）； 2）方便安排参观者停车及接待的区域； 3）应考虑不影响施工进度； 4）组团位置选择应包含样板房所有房型； 5）示范区的景观应具有一定的代表性； 6）示范区的位置应靠近售楼处，且易于组织与施工通道互不干扰。 购房人群人流方向 2 选址考虑因素： 1 3 * 有利于形象展示 * 有利于分期建设 * 有利于划分样板区 区域 1： 区域 2 区域 3 * 顺迎市区人流方向，有 * 背对市区方向，不利于售 a. 背对市区人流方向， 利于展示售楼处的形象。 处形象展示。 售楼处形象展示有限。 * 位置独立，不影响地库 * 位于地块北侧正中，影响 b. 影响地库施工设计。 的施工设计。 售楼处周围环境和形象。 c. 不利于划分样板间。 * 有利于划分样板区。 * 不利于划分样板间。 关注：地产学院，更多干货分享 2.1.3 边界划分原则 确定边界考虑因素： * 有利于分期建设 示范区位于基地边角，区域相对独立，便于施工分期建设。 * 地下车库边界完整性 示范区划分边界较规整，保证地下车库边界的完整性。 * 有利于景观设计 与周边特殊景观结合设计，形成成规模的景观节点。 * 样板间房型差异 示范区的整体轮廓设计，可以包含不同房型、不同面积段的样板间。 图例 关注：地产学院，更多干货分享 2.1.4 流线 流线内容组成如下：  停车落客区→入口接待处→入口门厅→售楼处→形象入口→示范区→样板间→签约区→停车场 这一系列的设计内容应由营销策划、建筑、室内、景观、广告等专业共同协作完成。 停车落客区 入口接待处 入口门厅 售楼处 洽谈区 入口形象 样板间 签约区 停车场 流线明确便捷且又不乏活力和趣味性 进入路线冗长但又不会给人以无聊感 打造观景流线效果 引导客户购房但又考虑客户回转路线 关注：地产学院，更多干货分享 2.1.5 示范区功能构成 便捷性：便于达到售楼处或经过景观区域达到售楼处。 停车区域 销售中心 快速要求：为保证示范区的快速完工，示范区只做地 面停车，不做地下室。 位置：位于小区主要出入口轴线上或者商业街转角处， 开盘时作为售楼中心。 功能：入口接待、沙盘展示、洽谈区、银行收银、签约区、 影音室、儿童活动区、卫生间。 出入口 位置：沿主要人流街道，包含入口景观轴或小广场（精 神堡垒），两侧或单侧有商业。 功能：社区标志性，主要人流入口，周边有售楼处，超市， 主力餐饮等商业配套设施。 景观轴线 位置：主入口（门楼内外）。 功能：营造小区仪式感，尊贵感的主要场景，尺度适当。 样板间 位置：售楼处内部实体样板间 功能：电梯大堂（装修展示）典型户型展示 关注：地产学院，更多干货分享 案例解读 图例 关注：地产学院，更多干货分享 2.1.6 重要节点 1) 停车场设计 为了示范区内的整体形象和安全，应避免参观者驾车进入示范区，因此必须解决好停车问题。停车场 位置应靠近示范区出入口，若接待中心离楼盘的出入口有一定的距离，则要衔接好看房车与机动车的 换乘关系。 停车区示意图 1 停车区示意图 2 2) 售楼处 作为体现楼盘整体形象的窗口，售楼处位置设置的合理与否，包装效果的优劣与否将直接影响到项目 的整体形象。售楼处的建筑外观和风格应与楼盘的类型、档次相匹配，通常可利用今后的小区会所， 将其布置成临时的售楼处。 售楼处示意图 1 售楼处示意图 2 关注：地产学院，更多干货分享 2.2 示范区建筑设计 2.2.1 设计理念 产品即将进入销售阶段，为了展现项目各项优势，结合商业地产的特性，突出市政工程、民生工程的 大主题，给客户留下现代感十足的企业形象。 在产品定位之下，对售楼处综合考虑，期望塑造处别出心裁的“通感营销”氛围。 同感营销：感觉、视觉、听觉、嗅觉、味觉一网打尽 感觉营销：通过售楼处建筑，让人进入售楼区域 的第一瞬间就能感觉出区别于元老市 场、平庸低俗的环境氛围，给人以焕 然一新的欣赏内涵。 视觉营销：在空间感觉营造方面里应外合，既强 调室内空间布局的合理规划，又强化 艺术、文化气氛的表现，更通过玻璃 幕墙，增强视野穿透性，使得建筑与 景观近相呼应。 听觉营销：通过室内电视宣传片，搭配室内清雅、 舒缓的背景音乐，使得客户在一种心 旷神怡的享受中聆听销售讲堂，感受 项目品质。