住宅拿地强排阶段设计要点分析 1 输入条件梳理 目录 2 产品及方案排布 CONTENTS 3 成果标准 4 各地规划条件汇总 输入条件梳理 1 1.1 1.2 1.3 1.4 规划条件要点梳理 当地政府法规要求 甲方设计要点确认 其他需明确的设计条件 1.1 规划条件要点梳理 1.1.1 红线及退界要求： 1. 复核甲方提资文件中是否有红线位置 2. 如果规划条件中有明确的各边界的退界要 求，则按照此要求退界 3. 如退界要求未明确，我方通过相关规范确 定退界线后，需要与甲方确定此退界线 4. 是否有其他退界要求（绿线、蓝线） 1.1 规划条件要点梳理 1.1.2 场地周边情况的主要关注点： 1. 周边是否有高层建筑（是否对于我方住宅有日照 影响） 2. 我方北侧、东西侧地块的属性（是否为住宅用 3. 周边商业的布局情况（影响到强排方案中商业位 地或有日照要求的建筑用地） 置的布局）（此部分仅限时间周期较为充裕的强排） 备注：当周边场地带入日照计算时，需核算周边建筑的主客体范 围及日照最大计算范围 芦荡路西侧地块明确规定“北侧相邻地块沿芦荡路道路红线 任意一点满足大寒日日照 3 小时要求” 吴江汾湖地块北侧为绿地，不需要考虑北侧日照影响 1.1 规划条件要点梳理 1.1.3 在规划条件中需注意的其他规定： 1. 商业配比（是否有最高或最低配建标准） 2. 社区及物业用房的最小配建面积指标（很 多城市法规只规定了配建比例，出让条件中有时有最小 配建指标） 3. 4. 建筑限高 是否有特殊的停车位配建指标（地上停车位 5. 6. 塔楼面宽是否有特殊规定 停车及人防配建标准 数量在规划条件中有时也有特殊规定） 1.2 当地政府法规要求 1.2.1 明确当地建筑间距及其他标准 1. 针对规划条件中退界要求未明确时，我方 通过相关规范确定退界线后，需要与甲方 确定此退界线 2. 根据不同道路等级及不同建筑高度确定退 界线，并在图中明确标示清楚 当规划条件中未明确给出建筑退让红线的距离时 需根据当地法规确定各类建筑的退界线 1.2 当地政府法规要求 浙江省被遮挡建筑计算范围（最大 260m ） 1.2.2 明确当地日照标准 1. 住宅日照要求（两小时 / 三小时） 2. 累计段数（一段 / 累计最长两段 / 累计所 有） 3. 是否考虑日照最大扇形影响范围 4. 每段最小连续时间 5. 阳台及飘窗日照建模标准 浙江省日照分析具体参数 1.2 当地政府法规要求 嘉兴高层南北向间距，除 L≥30m 外，还需 L≥0.5H 1.2.3 当地法规中的其他规定 1. 建筑塔楼最大面宽有无强制要求 2. 建筑南北向及侧向最小间距的规定 3. 沿主干道两侧布置高层建筑时有无其他规 定（如上海沿路高层组合建筑有投影面积规定） 1.3 甲方设计要点的确认 1.3.1 产品配比及产品选择： 1. 需甲方提供强排所需产品的标准（面积段 、房型组成、面宽数、组合形式） 2. 复核甲方户型配比要求是否可行 3. 有无限高 / 限低要求 此为苏州公司所提供的某地块强排户型配比要求，但是方 案二均采用 T3 户型，且中间户均为复式 110 的前提下， 此户型配比指标只能做到总户数的 20% ，经与甲方沟通 ，此方案户型配比指标改为 6:2:2 苏州金悦湾地块规划条件中，对于东西两幅地块分别有 不同的限高要求。 1.3 甲方设计要点的确认 1.3.2 住宅及商业设计标准： 1. 住宅层高（在限高条件下涉及到层数） 2. 明确底商的相关指标（面积配建指标，是否需集中 设置、进深、布置位置、层数） 3. 金悦花园项目，规划条件要求商业配比 5%-15% ，经甲方 确认按照 5% 的低值配建商业，规划局做出了商业需集中 设置的规定，故商业集中设置于地块东北角 底商层高（底商位于住宅底部时影响塔楼层数） 甲方一般要求在强排方案中确定住宅的层高 苏州某项目限高 80m 。甲方明确做 26F 高层住宅，层 高可以做 3m/ 层 1.3 甲方设计要点的确认 1.3.3 其他物业在强排阶段的主要关注点： 1. 幼儿园（是否必须设置，班级数量测算时一般以一轨 （三班）为最小单元） 2. 上海青浦某拿地项目强排 规划要求配建一定比例的保障房及自持公寓，经与甲方沟 通确定，保障房及公寓均按照住宅日照标准核算日照 老年用房、疗养院、公寓、保障房（对于日 照均有特殊要求） 吴江汾湖地块，住宅总人数经测算为 5443 人，如完全 按照 35 人 / 千人的指标测算，只需要配建 7 个班即可， 但按照规定需要配建三轨（ 9 班）的标准。 1.4 其他需明确的设计条件 1.4.1 配套用房在强排阶段的主要关注点： 1. 配建内容（社区用房、物业用房、变配电 、垃圾房、门卫、公厕） 2. 配建标准 3. 人防测算标准 备注：此部分面积各地要求不同，强排前需明确 配套用房配建标准如规划条件中有列出，则按照规划条件 ；如规划条件未规定，则需明确具体标准 按照苏州市人防标准， 10 层以上或埋深三米以上建筑与 其他建筑人防计算标准不同 1.4 其他需明确的设计条件 1.4.2 相邻地块同时强排的主要关注点： 1. 用地及面积指标是否可以均衡 2. 地块分别测算时的相互影响标准 由于在拿地阶段政府政策的变化，相邻地块在一定程度上不能保证同时获得。在此情况下，及时相邻地块，甲方也多倾向于 地块分别测算，指标不再平衡（具体是否能够平衡需与甲方沟通确定） 芦荡路西侧 04 、 05 地块强排方案分别测算，两地块均考虑设置幼儿园，强排方案及面积指标不平衡 产品及方案排布 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 规划条件分析及产品选型 塔楼排布 配套用房位置 路网及地库出入口 地面停车 2.1 规划条件分析及产品选型 2.1.1 规划条件分析 （本章以苏州相城元和街道某强排方案为 例） 1. 苏州市区 2.5 容积率（ 25% 的建筑密 度）一般采用纯高层住宅区或高层为主 搭配少量洋房的总图布置格局 2. 檐口高度≤ 80m ，强排阶段一般考虑住 宅层高 3m/ 层，高层住宅最大高度 26F 3. 需注意“其他要求”中的规定，此地块第 八条规定住宅高度不得小于 18m ，故 无法做低层产品 2.1 规划条件分析及产品选型 2.1.2 产品选型 （甲方一般会提出多方案对比的方向） 1. 方案一可以均采用 T4 户型， 90 中间户 ，通过端户配比调整整体配比 2. 方案二中间户均为复式 110 ，经与甲方 沟通，配比调整为 5:2:2 3. 方案三高层均采用 T4 户型，与方案一 相比较，会出现一定比例的 90 端户 （备注：在方案设计阶段，由于多条件限制，最终户型配比与 甲方提供的配比要求可能存在一定比例的差异，通常甲方可以 接受该户型 10% 以内的配比误差） 如果所选户型为大区户型户中的原始户型 最好能够标明出处 2.2 塔楼排布 日照间距系数在计算时自南侧遮挡建筑日照遮挡点算起 强排阶段在不确定建筑立面的情况下一般自 1.2m 女儿墙高度起 算 2.2.1 日照间距系数 1. 低层、多层住宅通常通过日照间距系数确 定南北向间距 2. 当高层塔楼影响到多层住宅区域时，除满 足日照间距系数要求外，需复核日照结果 3. 低层遮挡高层住宅的情况下，需特别注意 有无其他特殊间距规定 江苏省低层建筑位于高层住宅南侧， 除满足日照间距系数外，最小 18m 2.2 塔楼排布 2.2.2 纯高层住区布局 当场地采取纯粹高层住宅布局时，容易获得 较大的几种绿地范围，楼栋间距较大。此种 布局形式适合容积率高且建筑密度低的地块 此类布局主要特点为： 1. 沿场地周边（东侧、西侧）住宅更容易 获得场地外日照，此区域宜紧凑布置 2. 北侧区域在满足外部日照前提下尽量布 满楼栋层数 3. 由于高层住宅日照影响范围较大，可以 通过局部楼栋降层的方式满足相距较远 的北侧楼栋日照影响 2.2 塔楼排布 2.2.3 “ 拉高拍低” 为实现土地价值最大化，甲方多会提出多方 案比选的要求，其中“高层 + 洋房 / 别墅”的 组合形式是实现货值最大化的重要途径 1. 注意建筑密度是否超标 2. 洋房与高层分区尽量明确 3. 如果采用 90 墅拼接成为建筑组团的形 式，注意核算中间部分住宅的消防疏散 距离 （备注：在拉高拍低时，靠近高层区域的洋房由于受到高层建 筑的日照影响，其南北间距一般相较于日照间距系数要求距离 适当放大 2m 左右）