设计及成本思维统一 1，设计管理核心思想 设计在于定位和综合决策 以投资效益为核心的决策导向 以客户敏感点为市场导向的资源分布决策原则 以数据为依据的客观决策体系 以专业经验为手段的科学实现手法 设计及成本思维统一 1，设计管理核心思想 设计的龙头作用 ■设计影响项目进度的50% ■设计影响项目成本的70% ■设计影响项目投资收益的80% ■设计对接的专业口最多 ■设计整体及全局属性 ■设计的决策导向 设计及成本思维统一 1，设计管理核心思想 设计理念的八大转变 ■投资收益—整体全面的资本运作 ■货值及利润分析—货值最大化货值利润最大化 ■市场意识—市场机会及风险 ■客户的思想—理解与引导客户的思想 ■主观与客观的辨证思想—客观为主，主观的内容需量化控制 ■成本意识—每一分钱的投入均需要有合理的产出 ■功能与空间—回归本质：适用、经济、美观 ■形式与艺术—必须要有，但需量化 设计及成本思维统一 1，设计管理核心思想 设计主导的四大系统思想 ■设计内部各专业（规划、建筑、结构、景观、立面、户型、 机电各等）之间系统结合 ■设计与其它部门（拓展、营销、成本、工程、物业等）的深 度配合 ■产品的设计与项目做与否及公司发展的系统考虑 ■产品设计特征与公司的战略发展如何结合 设计及成本思维统一 2，成本管理核心思想 全过程：从拓展到物业维护 全板块：土地费用 设计费用 营销费用 管理费用 财务费用 税金 土地费用 规会与配套费 建安费用 设计及成本思维统一 2，成本管理核心思想 成本管控的重点在前置与预判 成本管控的核心在权责与整体 成本管控的技巧在统筹与协调 成本管控的手法在系统与专业 建安成本的重点在设计与工期 设计及成本思维统一 2，成本管理核心思想 建安成本： 房地产项目建设过程包括决策定位、设计和实施三大阶段 控制成本的关键在于决策定位和设计阶段（包括选材用料） 定位与设计阶段影响整个房地产项目投资在80%以上 工程阶段（包括合约和实施阶段）影响20% 而项目设计费只占到工程全部费用的2%-4%。 设计及成本思维统一 3，设计与成本融合 设计与成本融合的四个关键基础： （1）专业性的足够深入是融合的基础 （2）不宜单纯追求效果，也不宜片面追求低成本 （3）维度还需延展，考虑投资，财务及税务 （4）多种限制条件下的综合平衡 设计及成本思维统一 3，设计与成本融合 A，工作分工 设计： 成本： (1)对集团设计业务进行全面管理和资源调配。 (2)负责对集团下属各项目的设计进行后评估。 (3)负责集团各公司的规划建筑、室内方案、景观方案、 概念及扩初阶段的设计业务，及全过程管控和指导。 (4)制定设计管理流程制度和设计标准。 (5)负责集团各项目设计业务合同经审批。 (6)定期抽查各公司设计制度执行和设计管理情。 (7)负责审查各公司报送的各阶段设计成果。 (8)负责对设计管理人员进行制度、流程、及专业知识的 业务指导和培训。 (1)招标采购工作     (2)参与图纸会审，提出图纸的成本优化方案； (3)对设计变更、签证进行分析并提出成本控制 方面的建议； (4)各个阶段动态成本管控 (5)参与设计方案的讨论，对各自必选方案提供 成本数据支持和优化建议 (6)限额指标的指定，并对设计各阶段的成果及 时跟进成果控制          设计及成本思维统一 3，设计与成本融合 B、工作衔接 一般公司—成本以宏观（★） 控制为主，微观（▲）执行在设计。 成本中心宏观、微观兼顾；研发 中心负责成本中心方案把控之外的成 本控制。 设计及成本思维统一 3，设计与成本融合 房地产设计成本管控互动——思想一致，全局考虑，各取所长，不断深化 层面： 决策层面 层面： 操作层面 开发阶段：产品定位及概念规划设 开发阶段：方案设计阶段 支持成果：规划及总图方案 计阶段 户型方案 支持成果： 立面方案 强排 地下室方案 概念规划方案 景观概念方案 概念版设计成果信息统计表 方案版设计成果信息统计表 决策内容：规划形态及层数 售建比 停车方式 地下室 商业体量及形态 会所及配套设施 设计与成本互动： 每一项决策所对应的效果成本工程时间 的综合决策 判断内容：单体户型 高宽比 结构超限判定 体型系数 首层大堂结构形式层高及面积 地下室设备用房 地下室柱网 立面风格及材料 景观游泳池及大乔木 设计与成本互动： 承上启下，现状思维及网状思维，创新 与研发，全面与完整 层面： 技术层面 开发阶段：施工图及专项深化设计阶段 支持成果：施工图设计成果 基坑支付设计 基础图 地下室施工图 人防图 施工版设计成果信息统计表 把控思想：专业精细化设计 把控要点： 钢含量混凝土含量控制 平均车位面积 设备用房面积及占比 基础形式及其技术参数 外立面材料及比例 景观软硬景比例，大乔密度 设计与成本互动： 延续前阶段思维体系及决策内容不断深 入，研究、讨论、对比，最终落实到具 体的图纸和做法 设计与成本结合各阶段管控要点 1，前期强排阶段 效率的充分反应 初步营销定位 强排方案成果 强排版的设计成果信息统计表 项目立项会 成本测算数据（按单方预判） 成本的城市地图 限额指标 项目定位档次（A、B、C三档） 设计与成本结合各阶段管控要点 2，概念方案阶段 概念方案设计 n 核实基础资料的准确性、可实用性、 否则会产生无数后患。 n 深化定位 n 总图定位 n 概念方案成果 n 分析规划指标 成本定位 n 全过程的成本理念 n 大建安成本2500元，综合建安3500 n 三项费用（管理、财务、营销） n 地价款支付安排 n 总包垫资 设计与成本结合各阶段管控要点 2，概念方案阶段 项目基础资移交表 设计与成本结 合各阶段管控 要点 2，概念方案阶 段 项目基础资料汇编 设计与成本结合各阶段管控要点 3，方案报建阶段 A，方案成果的评审 设计方案评审要点 评审的决策逻辑 方案版设计成果信息统计表 与定位的吻合及在定位基础上的深入突破与全面考虑 与报建信息的结合 方案版的动态成本分析 方案版的销售货值统计表 目标决策会 设计与成本结合各阶段管控要点 4，施工图设计阶段 A，施工图设计启动会 依据：方案批复文件（政府） 方案评审会议纪要 成果：工程统一做法表 交楼标准 主楼结构布置方案 机电系统方案 限额指标的解读 设计工作计划 设计成果的深度 设计款项的支出 施工图设计任务书 设计与成本结合各阶段管控要点 4，施工图设计阶段 B，施工图设计过程把控要点 建筑专业优化控制点： 优化单体的布局 关注使用效率 户型的功能及尺度推敲 地下室的停车效率 地下室与总图的充分结合 减少无效空间 总图设计 立面大样节点与数据的控制 结构专业设计控制点： 优化地基处理 基础的选型及设计图 结构体系的确定及主要平面布置图 结构模型及计算系数的取值 标准层的布置 地下室的布置 结构转换层的布置 深基坑支护 地勘报告等 机电专业设计控制点： 水、电、暖通、空调的系统方案 及负荷容量计算书 配套设备用房及相关技术参数 供电方案选择 高压器容量的控制等 暖通空调冷热源的选择等