我们所感知的往往是地上部分 保利地产‐‐地库无效成本研究分析与对策 2016年4月 • 无效成本定义――所谓无效成本就是开发项目过程中产生的对形成产品、提升 价值、促进营销没有作用，无法获得客户认同和补偿，属于费用浪费的成本。 • 由于利润=销售总价‐总成本（含有效成本与无效成本），故要想提高利润，在 销售总价、有效成本一定的情况下，必须减少无效成本的发生。 • 通过研究和分析无效成本的构成，制定无效成本管理与控制的细则，以实现 减少无效成本，以最少的经济消耗取得最优的经济效益目的。 房地产开发各项成本构成 土地成本 财务成本 税费成本 其他 开发前期成本 销售成本 管理成本 无效成本 公共设施成本 建筑安装成本 建筑安装成本 土地成本 公共设施成本 销售成本 管理成本 税费成本 财务成本 开发前期成本 无效成本分布与表现 设计 对设计效果把握不准 • 拆除和重建 设计变更下达不及时 • 后期加固与补强 材料、施工工艺选择不当 • 影响质量 多工序设计图矛盾 • 多次返工，增加时间成本 装饰设计未结合建筑现状 • 效果没达预期 没对保守设计进行设计优化 • 经济性不合理 销售 展示资料有误 • 业主投诉引发赔偿 不合理的交楼标准 • 交楼内容导致成本增加 不准确的销售承诺 • 为承诺付出大量成本 样板房过早销售 • 重复建设 招标 合同条款有误 • 影响工期、质量、造价 经济标编制出现失误 • 造价偏高 施工 使用周期短的高标准临设 • 临设拆除与重建 施工方案计划安排失误 • 赔偿与维修费用 工程质量管理不善 • 拆除重建、返工费大增 设计 无效成本组成 总图部分 *本图表引用业界地下室无效成本研究专家 王骥《产品设计无效成本控制与优化》课件 地上部分 地库部分 地库 无效成本组成 地库 无效成本分析重要性 • 地库可销售，但各地去化率各异，成本回收时间长，卖不出去的还会成为“死”成本 一般情况下地库满足能少建尽量少建，多余的地库建设大大影响项目利润率。 *参考数据：普通地下一层地下车库建安成本约2800元/平米，人防地下室约3200元/平米 地下一层加地下二层普通地下车库建安成本约2900～3100元/平米 地下一层普通地下车库，地下二层人防地下室的建安成本约3200～3600元/平米 单个车位成本8~10万元 • 一般来说，不计算装修成本，地库造价可占到总建筑成本20~30%，如果能减少其无效成 本，提高利润率的效果明显。 公司近年项目抽样清单 序号 项目名称 地库面积（m2） 车位数（辆） 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 项目1 项目2 项目3 项目4 项目5 项目6 项目7 项目8 项目9 项目10 项目11 项目12 项目13 项目14 项目15 24,875.00 23,555.28 22,499.83 40,777.17 25,764.94 38,562.91 48,118.82 110,567.95 66,822.09 28,603.41 15,706.03 80,063.69 90,823.24 34,473.50 52,970.20 500 536 512 653 690 1280 1603 3315 1600 635 464 1862 2840 754 1335 16 项目16 91,876.45 1728 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 项目17 项目18 项目19 项目20 项目21 项目22 项目23 项目24 项目25 项目26 项目27 20,097.00 26,150.14 61,653.18 85,264.56 121,194.81 80410.99 32,818.00 46,639.92 37,178.07 23,264.47 25,500.56 499 614 1366 2021 3151 2175 818 1089 1143 742 770 注：在保利系统抽取项目样板27个作分析 单车位面积（单位：平方米） 70.00 62.4  60.00 53.2  50.00 49.8  45.0  41.8  43.9 43.9  43.0  45.7  39.7  37.3  40.00 33.8  33.4  30.1 30.0  30.00 45.1  43.5 42.8  42.6  42.2  40.3  38.5 37.0  32.5 31.4 33.1  32.0  20.00 10.00 项目27 项目26 项目25 项目24 项目23 项目22 项目21 项目20 项目19 项目18 项目17 项目16 项目15 项目14 项目13 项目12 项目11 项目10 项目9 项目8 项目7 项目6 项目5 项目4 项目3 项目2 项目1 0.00 公司车位控制指标 注：原来集团对项目地下室效率是通过控制单车位面积指标作评估，没有具体 指导性操作措施。 为此，通过技术提炼，对以下方面提出设计控制强制性条文：  地库规模  地库轮廓  柱网分析  平面模块  车道出口  人防设计  设备用房  其他优化 地库规模 地库规模 地库轮廓 柱网分析 平面模块 车道出口 人防设计 设备用房 其他优化 地下车库规模——设计依据 • 依据各地方停车位配建标准（或规划要点）进行配建车位计算，确定项目所需总车位数。列举如下图： • 落实当地是否容许设置地上停车位，若容许，其上限比例多少 • 落实当地是否容许子母车位、微型车位等非标车位布置及其折减系数 • 落实各业态比例，如住宅、商业、办公等配建车位指标均不一样 上海 佛山 珠海 地库规模 地库轮廓 地下车库规模——配建车位 柱网分析 平面模块 车道出口 人防设计 设备用房 其他优化 实际建设车位较规划需配建车位多出较多，造成地库面积增加 结论：一般情况下，配建车位数量刚满足报批和实际功能需要即可，严格控制地下车库面积规模，不随意做大。 *注：当地车位售价高，或项目品质定位高，在各方论证后，可适当提高停车位配比 地库规模 地库轮廓 柱网分析 平面模块 车道出口 人防设计 设备用房 其他优化 地下车库规模——配建车位  如在一二线城市核心地区，车位销售价格高，未来销售量有所预期时，可适当提高 车位配比。  如可预计实际车位需要1车位/100平米，规划要求0.8车位/100M2，车位销售价格 20万元，车位成本10万元/个，两年的财务利息10万×6%×2=1.2万元。 多余车位的利润率8.8万元/10万元=88%  此种情况需营销与技术做专项讨论评判。 地库规模 地库轮廓 柱网分析 平面模块 车道出口 人防设计 设备用房 地下车库规模——充分利用地上车位  经统计：全国 60 %以上地区规划部门允许5~20%的地上停车位。  当可预期需求要远小于供给时，需充分应用此指标。 其他优化 地库规模 地库轮廓 柱网分析 地下车库规模——充分利用地上车位 • 平面模块 车道出口 人防设计 设备用房 其他优化 地上停车位的设置原则：优先商铺前设置停车位，再而小区 周边设置停车位，最后在小区内部设置停车位 商铺前停车位 地上停车位最小尺寸（受停车位与商铺消防间距、出车尺寸约束） 地库规模 地库轮廓 柱网分析 平面模块 车道出口 人防设计 设备用房 其他优化 地下车库规模——充分利用地上车位 内部停车位设置注意事项 小区内部停车位 小区周边停车位  做法要便于后期改造覆绿，后期保证小区内人车分流。  退让出核心景区，保证后期园林品质。  注意消防要求（a.车位距离楼栋6m b. 避开消防登高面） *注：布置地上停车位时需考虑车位对周边建筑的影响；若仅为满足车位指标，验收后实际不布置车位的位置，需充分评估当地规划公示图对日后小业主验收投诉影响。 地库规模 地库轮廓 柱网分析 地下车库规模——充分利用地上车位 平面模块 车道出口 人防设计 小区内部停车位 特殊案例：公司某项目 *注：该项目地上停车位达20%，地上停车位过多后需考虑项目品质下降的因素。 设备用房 其他优化 地库规模 地库轮廓 柱网分析 地下车库规模——充分利用地上车位 平面模块 车道出口 人防设计 设备用房 其他优化 在对地上建筑影响可控的范围内，无充分利用地上停车 位配额，致地库面积增加 案例分析：公司某项目 根据当地规划要求允许地面停车比例为10%。 本项目地面允许停车数为1335*0.1=133个；本 项目地面西北角设了4个幼儿园车位，东南角设 了16个出租车上落客泊位，其余均为地下车位； 地面还允许做更多的停车位。