动态成本编制要点 成本管理中心 成本管理部 2020年3月10日 1 目录 PART 1 动态成本基本逻辑 PART 2 动态成本台账结构 PART 3 动态成本台账编制 PART 4 动态成本管控要点 内部资料 严禁外传│ 2 目录 PART 1 动态成本基本逻辑 内部资料 严禁外传│ 3 01. 动态成本基本逻辑  什么是动态成本？ 对项目开发成本的动态反映，动态成本=待发生+已发生（含预估变更），围绕目标成本上下波动。  动态成本始于项目有成本发生之时，贯穿项目整个开发过程 目标管理体系 成本 可研策划 投资定案/ 责任包干 正式 成本策划 动态监控体系 目标成本/ 执行成本 合约规划 开盘 后评估 动态 成本 中期 过堂会 结算 后评估 后评估体系 内部资料 严禁外传│ 4 01. 动态成本基本逻辑  动态成本的管控目标： 经营目标达成 投资版成本/ 责任包干成本 方案版成本/ 执行版成本 动态成本 结算成本 目标利润/ 承责利润 考核利润/ 承责利润 动态利润 结算利润 目标成本不超支 目标利润有保障 内部资料 严禁外传│ 5 目录 PART 2 动态成本台账结构 内部资料 严禁外传│ 6 02. 动态成本台账结构 未使用明源线上动态台账功能： 5大台账+2张表 合同台账 • • 面积变化跟踪表 工程进度表 设计变更台账 签证台账 已发生成本 无合同费用台账 成本动态台账 待发生成本 待发生合约规划 包含在审合同及其预估变更 内部资料 严禁外传│ 7 02. 动态成本台账结构 使用明源线上动态台账功能： 6大台账 合同台账 非单独执行补 充协议台帐 设计变更台账 签证台账 已发生成本 无合同费用台账 成本动态台账 待发生成本 待发生合约规划 包含在审合同及其预估变更 说明：为提高工作效率，推荐使用明源线上动态台账功能编制动态成本 内部资料 严禁外传│ 8 目录 PART 3 动态成本台账编制 内部资料 严禁外传│ 9 03. 动态成本台账编制整体要求 时间 要求  自有成本发生之日起，即开始维护已发生台账，养成良好习惯：实时更新已发生，定期 梳理待发生。  首次动态成本完成时间：项目开工后3个月内须完成首次线上动态成本月度回顾流程终审  定点提交：每月15日前（含15日）完成项目动态成本月度回顾拍照及审核  编制之前须熟知集团下发指引办法及说明：《动态成本工作指引（2020年V1.0 版）》 、《动态成本50问》、《碧桂园集团成本归集与分摊管理办法》、《2018 版科目调整及释义》等（若指引有更新则以最新要求为准）。 人员 要求  项目成本负责人对本项目整体情况知根知底，掌握所有成本数据。 内部资料 严禁外传│ 10 03. 动态成本台账编制  编制流程： 01 线 下 台 账 线 上 台 账 02 两张表 合同台账 面积变化跟踪表 工程进度表 已发生合同录入检查 及预估变更梳理 03 04 变更签证台账 待发生台账 变更签证录入检查 待发生合约规划梳理 05 成本动态台账 汇总 成本变动原因分析 • 依据合同实际情况修正线下台帐及线上系统数据，金额、数量线上线下确保一致 • 系统原因或特殊情况导致线上线下不一致的，需在动态成本台账中备注说明不一致原因，说明须合理 • 线上重点监控，请务必保证明源ERP系统中数据维护的准确性！ 说明：适用未使用明源线上动态台账功能项目 内部资料 严禁外传│ 11 03. 动态成本台账编制  两张表： 编制项 作用 意义 作业强度 面积变化跟踪表 了解项目面积变化情况 判断面积对动态成本的影响动态成 本增减对于利润率的影响 半”一劳永逸“ 型 全部过程仅填写三个节点数据 工程进度表 了解工程进展，判断已 促进项目结合实际进度更新动态成 发生待发生合理程度 本 说明：适用未使用明源线上动态台账功能项目 可“照搬”型 按照工程进展每月更新 内部资料 严禁外传│ 12 03. 动态成本台账编制  两张表：面积变化跟踪表 项目面积变化跟踪表 报规版 序号 产品业态 1 超豪别墅 2 双拼别墅地上 3 双拼别墅地下 4 小高层洋房 5 高层洋房 6 底商 7 综合楼 8 地下室 9 物业用房 合计 预测绘版 实测版 是否是方案版目标成本数据 是 是否是方案版目标成本数据 是/否 是否是方案版目标成本数据 是/否 建筑面积（㎡） 可售面积（㎡） 容积率 建筑面积（㎡） 可售面积（㎡） 容积率 建筑面积（㎡）可售面积（㎡） 容积率 是否需要补交 土地出让金 47375.26 47375.26 否 9859.42 9859.42 否 21214.42 21214.42 1181.15 1181.15 35541.3 35541.3 1.2 否 否 2576 117747.55 重点关注 115171.55 ：三个节点的数据，关注面积变化带来的成本和利润影响 说明：适用未使用明源线上动态台账功能项目 内部资料 严禁外传│ 13 03. 动态成本台账编制  两张表：项目现场工程进度表 产品业态 （分开发节奏） 计划或实际竣工时间 目前工程进度简述 （与大运营节点一致） 中高层洋房（1#-2#） 2018年11月30日 1-2#楼结构封；1#楼砌筑完成至8层，9层砌筑完成40%，10层至14层砌筑完成；2#楼完成负1层砌筑完成 60%，2-10层砌筑完成，12-15层砌筑完成，16层砌筑完成40%。 别墅（3#-12#） 2018年11月30日 3-12#楼结构封顶；3#、8#、11#楼砌体施工完成，外墙粉刷完成；5#、6#、7#、9#、12#楼砌筑完成； 10#楼砌筑完成80%。 商业（2#楼底商） 2018年11月30日 结构施工完成。 别墅（16#-17#、23#-24#、30#、 15#、18#-22#、25#-29#、31#35#） 2018年10月15日 16#-17#、23#-24#、30#、15#、18#-22#、25#-29#、31#-35#楼主体结构封顶；19#砌筑完成30%； 23#砌筑完成30%；25#楼砌筑完成70%；30#楼砌筑完成30%。 大地下室 2018年11月30日 结构施工完成。 多层洋房（13#-15#） 2018年11月30日 13、15#楼结构封；13#楼2-6层砌筑完成；15#楼2-6层砌筑完成。 说明：适用未使用明源线上动态台账功能项目 内部资料 严禁外传│ 14 03. 动态成本台账编制  合同台账 作用：线上与线下合同数量核对 不填：①补充合同；②同一合同 的科目拆分 序 号 计数 是否本 取数 合同涉 标识 月新增 标识 及期区 作用：标★行并有对应成本科 目取数至“成本动态台账” 不填：①跨科目的合同；②跨 期合同，按期分摊，本期计入 合同名称 按照科目释义及成本归 集与分摊管理办法，将 各合同拆分至正确成本 科目 将合同金额，按照实物 工程量进行量价分离 计算基础+单位 （长度m/立方m3/ 建筑面积㎡…） 工程量 单价 合同签约金额 A 已完成未结算 固定总价包干 占地面积m2 57081 3503.79 200,000,000 对应成本科 合同状态 目 计价方式 1 □ 否 ★ 一期 泉州汇丰项目转让合同 2 □ 否 ★ 一期 泉州碧桂园桃花山A、B地块土地 临时设施 租赁合同 已签约正在实 固定总价包干 施 租赁时间年 2 35000.00 70,000 3 □ 否 ★ 一期 泉州碧桂园汇丰花园项目岩土勘 勘测丈量费 察工程 已完成未结算 综合单价包干 勘测长度m 3000 140.94 422,820 二期 泉州碧桂园汇丰花园项目岩土勘 勘测丈量费 察工程 已完成未结算 综合单价包干 勘测长度m 1000 140.94 140,940 否 4 补 □ 土地出让金 合同状态：已签约未实 施/已签约正在实施/已 完成未结算/已结算 否 ★ 一期 泉州碧桂园汇丰花园项目一期土 场地平整 石方工程 已签约正在实 综合单价包干 施 土方数量m3 是 ★ 一期 泉州碧桂园汇丰花园项目一期土 场地平整 石方工程施工合同补充协议（一） 已签约正在实 综合单价包干 施 土方数量m3 说明：适用未使用明源线上动态台账功能项目 10,648,000 135200 44.38 6,000,000 内部资料 严禁外传│ 15 03. 动态成本台账编制 示例： 土方合同：预估变更及计算过程描述 监理合同：预估变更及计算过程描述 总包合同：预估变更的计算  合同台账 合同相关信息录 入 预估变更及计算过程 描述 成本科目归集与拆 分 示例： 土方合同：科目归集、量价分离 总包合同：科目归集与拆分 说明：适用未使用明源线上动态台账功能项目 内部资料 严禁外传│ 16 一个难点： 总包合同预估变更如何做？ 总包合同通常有四种情况： 总价包干 合同 非总价包干 有预算刷新 非总价包干 无预算刷新 无参照指标 以合同为依据 以预算为依据 选取同类可参照指标 为依据 以目标成本为依据 结合结算指标数据库 内部资料 严禁外传│ 17 01 总价包干合同 工程量及综合单价已基本明确，动态成本预估较易实现 基本逻辑： 合同预估结算金额=合同包干总价+合同约定调差金额+变更签证金额+结算风险预估 关注点： 1. 关注合同包干总价对应的施工范围及工程量，合理界定已发生、待发生工程量。 2. 深入审阅施工图纸，研判施工图精确度等，并根据整体总包合同签证变更率，合理确定预估结算 风险系数。 内部资料 严禁外传│ 18 02 非总价包干合同，有预算刷新金额 以预算指标为依据确定预估结算金额 基本逻辑：若合同为预算包干，则类似总价包干合同。 合同预估结算金额=预算包干总价+合同约定调差金额+变更签证金额+结算风险预估 关注点： 1. 关注预算包干总价对应的施工范围及工程量，合理界定已发生、待发生工程量。 2. 审阅施工图纸，研判施工图精确度，根据总包合同签证变更率，合理确定预估结算风险系数。 3. 重点关注预算刷新金额不包干的合