景观成本导则 金地集团产品管理部 景观可售成本的概念 „ 景观造价折合可售建筑单方的计算方式： 景观单方造价（元/平米） 项目容积率 X （1—建筑覆盖率）=可售面积景观单方造价 例：以容积率为2.5的项目，通常建筑密度为30%，景观单方造价为500元/平米， 折合可售建筑面积为140元/平米。 简易计算方式： 目前常用的高容积率项目，常规，容积率（2-3），建筑覆盖率（20%-30%） „景观造价折合可售建筑单方的比例 景观造价（×元/平米） X （0.2～0.35 ）= 可售面积景观单方造价 „ 根据市场调查：景观所带来的溢价比是1：5 误区： 立面、景观配置标准缺少和售价、风险控制的关联性； 实例：盲目降低配置，以达到降低成本的目的，忽略了配置降低所带了的成本比例降低系 数，如：立面由文化砖调整为普通瓷片，可售建安节省50元，相对8050元的售价，只有 0.625%的降低。 ★8000元的房子可以卖，8050元的房子就不可以卖？ 立面、景观配置与售价、风险的数字关系： 立面配置 干挂普通石材/干 高档石材/铝板 挂玻化砖 材料及施工项 弹性涂料 瓷片/砂壁漆 文化砖/真石漆 玻化砖湿贴 单位成本 30-40 60-70 100-120 250-300 600-700 1000-1200 36-48 72-84 120-144 300-360 720-840 1200-1440 可售成本 （体形系数1.2） 调级差（右减左差） 40-50 50-60 180-240 50/8000=0.625% 8000售价 420-540 480-720 （200～700）/8000= 2.5～ 8.75% 2W售价 180/20000=0.9% 720/20000=3.6% 720/50000=1.44% 5W售价 成本配置标准 景观配置 可售成本 建筑密度20%，容积率2 调级差（右减左差） 8000售价 400 600 800 1000 1500 2000 160 240 320 400 600 800 80 80 80/8000=1% 2W售价 5W售价 注： 绿色区间内调整，售价提升比例小，风险可控 80 200 400 （200～400）/8000= 2.5～ 5% （80～200）/8000= 0.4～ 1% 400/20000=2% 400/50000=0.8% 红色区间调整，售价提升比例大，风险较大。 立面、景观成本与总体建安成本的比例关系： 6.41% 土建节约2%即可把立面景 观提高一个配置等级。 立面：砂壁漆变真石漆 景观：400变600标准 5.53% 51.87% 金地集团产品景观级配 金地产品要素级配体系表 星级级配 成本 2★ 3★ 4★ 5★ 400 600 800 1000 成本单位 备注 产品要素 景观 二三档 三四档 五档 二三档 三四档 四档 五档 三档 三四档 四五档 一线城市 客户档次 二线城市 三线城市 元/单位景观面 积 室外环境成本， 包含硬景、软景 及室外部品、室 外环境机电等 说明： 1、不同星级产品要素配置适用于不同项目档次，其中2★/3★主要适用于刚需首改项目，4★适用于改善型项目，5★适用于高端项目； 2、各项目在确定产品要素配置星级时，可根据项目定位与客户需求，各产品要素选用不同星级配置。比如，某项目立面、设备技术、商业及配套选择 2★，精装、景观选用3★。 „ 针对于容积率<1的低密度用地，上述公式通用的前提：以每户别墅基地面积为测算标准，并涵盖了毛 坯交付的庭院造价标准 景观比例控制内容 交通面积 非控制 面积 车行 道路 地面 停车位 架空层 入户 大堂 各种功 能房间 私家花园（毛坯交付） 泛会所 软景面积 景观控 制面积 灌木 地被 硬景面积 草坪 硬质 铺装 室外 水景 乔木数量 景观控 制数量 特型 乔木 大型 乔木 别墅区特有 建筑分隔院墙内面积 园建 构筑物 活动 场地 室外 泳池 室外 家俬 标示 系统 室外部品 常规 乔木 室外 设施 室外 雕塑 室外 灯具 为了更有效控制景观成本，需对项目各景观单项指标（红框）比例/数量进行控制。 因为交通、架空层、私家花园面积受规划设计和建筑设计制约较多，所以不计入景观控制面积 景观环境成本 注：基准以室外景观空地面积计算：红线内占地面积—建筑投影面积—消防车行道路+开放架空层面积。 序号 成本项目 1 绿化种植 2 活动场地 3 成本费用说明 1、住区：包括乔木、灌木、地被、草坪等所有苗木，种植土、堆坡造型的材料 费、施工费等费用。 2、私家庭院：简单毛坯交付，无其他设置的费用。 包括住区内标准运动场地、老年人活动场地、儿童活动场地、室外泳池等结构、 装饰的材料费、施工费用等全部费用。 周界围墙及出入 包括红线围墙、分户围墙、大门、入口岗亭等的材料费、施工费等全部费用。 口 4 硬质铺装 包括住区内所有车行铺装、人行铺装，室外停车场铺装、隐形消防车道等的材 料费、施工图等费用。 5 水景 包括住区内所有形式的水池、溪流、喷泉等投影面积，包含水体结构、防水、 面层装饰、水处理设备等材料费、施工费等全部费用。 6 构筑物园建 包括室外构筑物如：廊架、亭、挡土墙、室外通风井设置、地下室出入口构筑 物等材料费、施工费等全部费用。 7 室外部品 包括室外雕塑/艺术品，室外家俬、室外机电系统（如室外照明，景观水景机电 等），游乐设施，体育设施，室外标识导视系统，室外排水系统等设施材料费、 施工费等全部费用 注：室外消防车道涵盖在基础设施费中。 景观星级配置标准 技术指标 成本指标 分类 配置选型 环境景观 适用于3星，目标成本控制600元/平 星级 3星 元/平 600 指标名称 指标数值 指标单位 指标数值 住区 乔木、灌木 地被、草坪 控制整体绿化面积，大乔木数量，草坪面积 软景比例 65%-70% 元/平 >250 私家庭院 地被、草坪 毛坯，简单草坪交付，无其他设置，控制庭院面积 庭院面积 各项目数据 元/平 30-40 控制整体硬景面积、各分项选型数量、材料工艺 硬景比例 30-35% 元/平 <350 根据项目规模、户数配比选型需要，控制各活动 场地面积 活动场地面积 （X指户数） <5% 元/平 <80 绿化景观 总体控制指标 活动场地 水景 标准运动场地 老年人活动场地 儿童活动场地 室外泳池 自然水体 硬底水体 根据项目定位、规模，考虑是否设置/面积控制 泳池面积/环境景观 包含所有形式的水池、溪流、喷泉等投影面积 水景面积/环境景观 包含水体结构、防水、饰面材料、水循环系统费用 1.1X 0.25X 0.25X 2.0-2.5% 硬质铺装 车行、人行铺装 室外停车场地 控制硬质铺装面积、尺度，采用石材、质感地砖等 多种铺装形式，色彩统一。 活动场地多采用柔性铺装面积。 硬质面积/环境景观 <18% 元/平 50-80 构筑物园建 廊架/花架/景亭 景墙/花池 通风井/采光井 …… 按室外功能需要、根据服务半径布置各园建，控制 园建个数及材料，采用石材、面砖、涂料等多种 形式，选型风格与整体景观调性一致。 投影面积/环境景观 <3% 元/平 100-120 硬景景观 节点构造 围墙及 出入口 室外部品 门楼/岗亭/门卫 造型风格、体量及用材与建筑形式统一 个数 各项目数据 元/平 20 红线围墙/分户围墙 统计围墙长度，标准段体量， 控制围墙体量及用材，多种材质饰面 围墙长度 各项目数据 元/平 50-70 标示系统、室外灯具 室外雕塑/室外家俬 根据系列标准化成果选型、根据级配选择相应档次 选用系列标准化级配 (选用标准化成果，不同选型需提供参考） 成果（选型、星级） 游乐设施/体育设施 排水沟/井盖…… 注：指标单位中分母统一为景观占地面积。本表为总体指标控制表，部分细项 由于分类的原因会有重复，因此将分项相加可能会超过总体指标。 一、景观对规划的成本控制； 二、景观对地库的成本控制； 三、景观对建筑的成本控制； 四、软硬景面积的成本控制； 五、竖向设计中的成本控制； 六、硬质景观设计成本控制； 七、绿化种植设计成本控制； 八、示范区域景观成本控制； 景观资源分配 景观对规划 项目开口控制 项目道路控制 景观成本控制导则 覆土荷载 景观对地库 地库构筑物 地库管线布置 架空层设置 景观对建筑 控制软硬景比7:3 软硬景面积 扩大草坪面积比例 控制大乔木数量 竖向设计 硬质景观 绿化种植 示范区景观 建筑外轮廓 场地高程 挡土墙控制 配置原则 苗木控制 战略苗圃 综合管线 选址要求 功能设置 规模要求 一、景观对规划的成本控制 景 观 对 规 划 景观资源分配 项目开口控制 项目道路控制 1.景观资源分配 景观用地情况 •深入了解规划设计方案思路和定位，分析规划设计方案中景观用地情况， •准确掌握景观规划的思路； 景观优劣情况 •分析项目规划布局中景观条件优劣状况，形成初步的意见； 景观外部情况 •分析项目周边的景观条件及交通状况，综合考虑有利条件和不利条件， •充分利用有利条件，规避不利条件对项目的影响； 景观基准情况 •准确把握项目红线位置及建筑、市政绝对标高，避免后期出现标高错误 5、优化规划结构，实现景观均好性 在明确项目主题、确定项目风格后，景观设计还应对规划输入条件进行梳理。设计前应首先了解产 品规划结构的特征，解析规划结构的空间形态，设计成果应体现出对规划结构中的优点与长处进行 了充分利用，对规划结构中的问题以景观手法进行优化处理。 设计还应依据建筑户型的分布特点，合理规划布置景观。项目中的主力户型周边景观应做到最好， 增加其卖点。项目中位置、朝向较差的户型，应着力改善周边环境，实现户型景观的均好性。 规划的空间格局，直接影响到后期的景观结构框架及各个空间效果的营造。因此，在规划前期，根 据不同系列化景观标准化成果要求，与规划互动，争取良好的景观胚体，从优设计，共赢均好性。 2.项目开口控制 控制方法：实现景观均好性，合理选择开口的位置，严格控制开口的数量，减少入口 的景观成本及与入口相连的重点空间设置，合理分配景观成本，并依照资源分配，合 理处理主次入口星级关系。 z小区入口是应小区档次、品质感，