目标成本测算要点简介 成本管理部中心·成本管理部 2020年10月13日 1 主席 评价区域的7个标准 投资：买到最合适的土地 市场占有量最大 经营： 利润总额最高 自有资金回报最高 安全质量做得最好，交楼时间准 运营： 能合法开工的时间最快 以成本最低做出好产品 内部资料 严禁外传│ 2 1 成本测算套表逻辑 成本归集分摊原则 2 3 目标成本测算思路 内部资料 严禁外传│ 3 投资测算的整体思路 内部资料 严禁外传│ 4 成本科目 明确成本科目 各中心 完善业务操作规范 主责管控条线 科目编码 科目名称 01 土地成本 02 行政事业性收费与前期 工程费用 03 主体建筑安装工程费 04 景观环境工程 提升成本竞争力 成本维度 主导责任管控主体 成本维度 主导责任管控主体 科目编码 投策 08 开发间接费用 运营 （成本、投策） 09 营销费用 营销 10 财务费用 财务 11 管理费用 集团办/人力/营销 成本 （采购） 科目名称 集团办/人力/营销 成本 （采购、投策） 05 大市政管网工程 成本 （投策） 06 公共配套设施 成本 （投策） 12 税金 财务 07 工程建设其他费用 运营 （成本、营销-客关） 13 所得税 财务 内部资料 严禁外传│ 5 测算套表说明-填报说明 成本编制 填报说明 指引 总表 规划与收 销售计划 建安分析 入 表格名称 填报人 总成本 成本付款 表 土增税 增值税 表属性 成就共享 现金流分业态综 -首年/周 季/年 合成本 期 备注 利润表 填表顺序 科目释义 方案版目标成本编制表 成本编制指引 封面 总表 表1 规划与收入 表2 总成本 表8 建安分析 表3 土增税 表4 增值税表 表5 利润表 表5 含增值税利润表 表6 分业态综合成本 表6 含增值税分业态综合成本 表7 分业态建安成本 表7 含增植税分业态建安成本 成本 投资 设计、成本 成本 成本 财务 财务 手动填报 半自动生成 手动填报 手动填报 手动填报 半自动生成 半自动生成 自动生成 自动生成 自动生成 自动生成 自动生成 自动生成 填写编审人员信息 按说明填写销售比例 完善其他信息 成本&财务填报各期付款金额 财务 财务 手动填报 半自动生成 手动填报 手动填报 自动生成 手动填报 手动填报 投资 投资 投资 半自动生成 半自动生成 半自动生成 条件输入 成本编制 建安成本指标由表8引入，其他成本本表编制 完善建安成本指标 须确认土增税预征税率、立项方式、立项标准及差额修正 须确认当期进项税额转出 财务须补充所得税差额修正 辅助计算 1 2 4 3 5 6 输出成果 现金流及成就共享预测 销售计划 营销户型配比 成本付款表 现金流-季 现金流-年 成就共享测算-首年 成就共享测算-周期 营销 营销 成本、财务 财务 条件输入 需要填报现金流 需要填报现金流 辅助计算 7 8 9 10 敏感性分析 敏感性分析-售价 敏感性分析-地价 敏感性分析-成本&售价 分工协作 内部资料 严禁外传│ 6 测算套表说明-成本编制指引 成本编制 填报说明 指引 总表 规划与收 销售计划 建安分析 入 总成本 成本付款 表 土增税 成就共享 现金流分业态综 -首年/周 季/年 合成本 期 增值税 分摊规则说明 归集 《总成本》 归集示意 直接归集：主体建安 科目编码 分摊归集：按占地、建面、可售、收入等原则分摊各 科目成本，归集到产品或大公配。 …… 大型公配分摊 ——无产权 ——有产权（大型医院、IB学校、酒店） 车位亏损分摊 04.03 住宅 独立别墅 超豪别墅 1 独立别墅 1 * 超豪别墅 2 * …… 2 1 2 …… 绿化工程 04.03.01 示范区绿化工程 04.03.02 货量区绿化工程 14 分摊 原则 3 03.01.03 地上结构及粗装修 位。 《分业态综合成本》 目标成本 …… 合计 （元） 科目名称 地下车位不分摊占地，故按占地分摊的成本不归集到地下车 分摊 利润表 总计 …… 4 2 2 7 2 2 占地面积 1 1 占地面积 1 1 3 内部资料 4 严禁外传│ 7 测算套表说明-总表 成本编制 填报说明 指引 总表 规划与收 销售计划 建安分析 入 总成本 成本付款 表 土增税 增值税 成就共享 现金流分业态综 -首年/周 季/年 合成本 期 利润表 投资团队 半自动生成 XXX项目地块投资分析情况表 一 、成就共享计划 二、其他财务指标 三 、现金流表 一 、成就共享计划 成就共享奖励金额 （亿元） 0.00 净利润（亿元） 支付地价款时间 土地款支付额及节奏 2014-12-15 (16.01) 开发周期（年） 2.5 土地摘牌过户时间 2014-12-15 项目总货量 （亿元，万㎡） 7.4亿元；13万方 首次预售总货量（亿元，万㎡）7.4亿元；13万方 首期开盘认购金额（开盘1个月内） 3亿元 首次开工时间 2014-12-15 首次预售时间 2015年5月1日 首次竣工交楼时间 别墅2016/5/1; 洋房2016/12/1 12个月投入自有资金 5.66 回笼集团资金 0.74 首次竣工交楼金额 2.08 成就共享实现日期 2015年3月1日 成就共享计提比例 20.00% 首期成就共享奖励金额 0.00 0.02 2018年12月15日 XXXX年12月31日 0.02 每期实现激励金额（亿元）: 四、产品定价情况 2015年12月15日 XXXX年12月31日 二、其他财务指标 指标 五、产品成本情况 获取方式 数据 合作开发 指标 每亩单价(万元) XXXX年12月31日 数据 指标 667 亩数 数据 251 …… 内部资料 严禁外传│ 8 测算套表说明-规划指标 成本编制 填报说明 指引 规划与收 销售计划 建安分析 入 总表 成本付款 表 总成本 土增税 成就共享 现金流分业态综 -首年/周 季/年 合成本 期 增值税 利润表 设计&成本 手动填报 A 契税税率 3.00% 增值税附加 12.00% 堤围费 区域 B 企业所得税预征毛利 15.00% 率 销售费率 2.50% 0.10% 管理费率 0.35% 占地面积 109,163 计容面积 240,158 项目 C 土地亩数 163.74 每亩单价(万元) 300 土地价(万元) 49123 （期区）规划经济技术指标 地块占地面积 (㎡) 容积率 增值税预征毛利 率 109,163 增值税计税方式 一般计税 拿地模式 2.20 增值税率 9% 碧桂园股权占比 3.00% 增值税系数 1.09 建筑面积 310,018 容积率 2.20 红线内示范区占地 - 红线外景观面积 可售面积 235,647 可售比 76% 红线外示范区占地 - 示范区占地比例 全地块指标 建筑基底面积 22,728 xx期地块指 占地面积 标 （本期） 建筑基底面积 109,163 地块指标 销售物业类型 住宅 小计 自持物业/有 产权资产类型 (销售或转 让) 本期区产品 有产权资产 有产权资产 规划指标 小计 车位 产品业态 高层洋房 产品业态 产品名称 （如户型或其他标 识） YJ115&115n(T4)/YJ 115&115n(T6)/湘- 产品名称 应建人防面积 占地面积 240,158 建筑面积 310,018 容积率 2.20 红线内示范区占地 红线外景观面积 18,899 可售面积 235,647 可售比 76.01% 红线外示范区占地 示范区占地比例 可售面积 室内装修标准 标准层层高 层数 精装 2.90 27 计容面积 产品业态 169,903.00 169,903.00 168,203.97 109,163 238,027 238,027 235,647 占地面积 地面露天车位 车位 地上计容车库 车位 非人防地下室 车位 人防地下室 占地面积 建筑面积 49,355.31 计容面积 - 车位 小计 22,728 计容面积 计容面积 建筑面积 建筑面积 可售面积 可售面积 户均面积 1,459.00 116.45 - 7,600.00 标准层层高 层数 本期区分摊面积 标准层层高 层数 总分摊面积 本期区分摊面积 0.99 127,835.02 188,362 是 预估售价（含增 计划收入（含增值 值税，元/m2） 税，万元) 为能在云应用上取数，层高、 层数只填写阿拉伯数字，后续 不带字符 车位计划平均 停车效率 （m2/个) 总分摊面积 1.30 特殊工艺备注 SSGF体系/PC构件 需单列产品，并批 注说明工艺内容 无 无 预估售价（含增 计划收入（含增值 值税，元/m2） 税，万元) 2,071 室内装修标准 车位数 户数 楼面地价(元/平方) 2,0 车位户配比 （住宅每户） 车位面积配比 （地上每100平方) 车位户配比 （住宅每户） 车位面积配比 0.00% （地上每100平方) - 受益范围期区：XXX、XX 受益范围期区：XXX、XX - 停车效率计算扣除 车位计划收入 售价(含增值税， 面积(批注说明扣除 备注 （含增值税，万元） 元/个) 面积组成) 238.00 0.00 61,162.20 61,162.20 6,795.80 - - 67,958.00 - - 1,955.00 31.29 3.55 1F 61,162.20 61,162.20 189.00 35.96 3.65 1F 6,795.80 6,795.80 2,382.00 应配车位总数 0 本 受益 本 受益 本 80,000.00 15,640.00 15,640.00 受益 总车位超配，须附超配 内部资料 严禁外传│ 9 测算套表说明-销售计划 成本编制 填报说明 指引 总表 规划与收 销售计划 建安分析 入 总成本 成本付款