沈阳天华强排方案设计培训课件 （入门版） 2014.7.15 目录 CONTENTS 01 强排的概念 02 强排包括什么 03 强排怎么做 04 强排的常见错误 01 强排的概念 ● 定义 01 强排的概念 & 定义 强 排 定义 建筑设计中所指的强排方案就是根据地块的规划指标排布建筑的基本方案 ，按照建筑强制性规范尽可能布置建筑轮廓。 ： 用地强度 强迫 一般来讲，强排方案的主要目的是为了测算项目成本及利润率，而非设计理念等。 强排的理念是一直在变的。 02 强排包括什么 ● 周边情况分析 + 产品分析 ● 总平面图 + 日照 ● 指标 02 强排包括什么 & 周边情况分析 + 产品分析 用地区位分析 对用地的地理位置，据地标方位（如市中心、高速公路口）等的 距离的分析 周边情况分析 用地现状分析 对周边环境、道路、交通、配套，以及土地本身控规分析 用地价值分析 对土地按照资源分布价值进行分类 产品分析 周边竞品分析 对具有地区适应性的产品及户型类型进行分析 02 强排包括什么 & 周边情况分析 + 产品分析 上海松江北场项目 周边情况分析 用地区位 分析 虹桥机场 2 号航 站楼虹桥火车站 徐家汇 七宝镇 用地现状 分析 九亭镇 松江北场一号 地块 闵行区中心 用地价值 分析 用地区位分析：对用地的地理位置，据地标方位（如市中心、高速公路口）等的距离的分 析 02 强排包括什么 & 周边情况分析 + 产品分析 周边情况分析 上海松江北场项目 用地区位 分析 用地现状 分析 用地价值 分析 用地区位分析：对用地的地理位置，据地标方位（如市中心、高速公路口）等的距离的分 析 02 强排包括什么 & 周边情况分析 + 产品分析 周边情况分析 上海松江北场项目 用地区位 分析 用地现状 分析 用地价值 分析 用地现状分析：对道路、交通、周边环境、配套，以及土地本身控规分析 02 强排包括什么 & 周边情况分析 + 产品分析 周边情况分析 上海松江北场项目 用地区位 分析 用地现状 分析 外部影响（不利）因素：高压线影响、南侧厂房影响、经济适用房影响、其他项目影响 外部改善（有利）因素：绿化带改善居住品质 地块价值排序：地块 4 > 地块 1 > 地块 3 用地价值 分析 用地价值分析：对土地按照资源分布价值进行分类 02 强排包括什么 & 周边情况分析 + 产品分析 合肥万科金色名郡 产品分析 – 周边竞品分析 一梯二户 一梯三户 一梯四户 一梯五户 万科金色 名郡 绿地海顿 公馆 绿城玉兰 公寓 绿城百合 公寓 碧水源 滨湖品阁 意向产品分析：对具有地区适应性的产品及户型类型进行分析 一梯六户 其他 02 强排包括什么 & 周边情况分析 + 产品分析 通过前期分析应得出以下结论： 产品类型 商铺定位 产品分布原则 园区出入口位置 园区景观设计原则 02 强排包括什么 ● 周边情况分析 + 产品分析 ● 总平面图 + 日照分析 ● 指标 02 强排包括什么 & 总平面图 + 日照分析 + 指标 总平面图 沈阳万科铁西蓝山 经济技术指标 总用地面积 51832.0 ㎡ 容积率 3.0 计容建筑面积 154535.7 ㎡ 住宅建筑面积 118810.3 ㎡ 底商建筑面积 24972.2 ㎡ LOFT 建筑面积 10161.2 ㎡ 配套建筑面积 662.2 ㎡ 商业比 22.6% 总户数 1,242 地下建筑面积 其中 人防地下室 非人防地下室 23,039 ㎡ 7,590 ㎡ 15,449 ㎡ 停车位 其中 970 住宅（ 0.5 ） 地下 621 商业（ 100 ㎡ / 个） 地下 39 地上 310 产品 面积段 套数 占比 功能性两房 75~85 179 14.4% 舒适性两房 86~95 614 49.4% 功能性三房 96~105 314 25.3% 舒适性三房 140 135 合计 　 1242 10.9% 100.0 % 02 强排包括什么 & 总平面图 + 日照分析 + 指标 日照分析 沈阳万科铁西蓝山 02 强排包括什么 & 总平面图 + 日照分析 + 指标 指标 沈阳万科铁西蓝山 总占地面积 建筑物占地面积 104600 41885 m2 m2 计容积率面积 262,458 m2 道路用地合计 0 绿化用地合计 0 沥青路面车行道 　 重要公共绿地 　 产品构成 住宅 公共配套建筑 73+76+86 　 135+135 多 　 层 90+90+90+ 　 105 90+90 　 96+78 　 135+135 多 　 层 110+110 多 　 层 住宅小计 商业 写字楼（产品 信息详见批 注） 公寓 　 　 　 小学 停车 　 占地面积 物业用房 社区 市政公用 公厕 　 地下车位 ( 人 防 地下车位 ( 非 人防 　 　 地上车位 小计 合计 建筑用地面积 建 筑 密 度 不计容积率 容 积 率 建筑面积 砼路面车行道 　 组团宅间绿化 　 　 总建筑面积 绿 地 率 m2 104600 40.04% 2.509 商业比 2.509 硬质铺装车行道 　 底层私家花园 　 硬质铺装人行道 　 水景占地面积 　 建筑面积 可售面积 产品比例 #DIV/0! 63,830 63,192 28% 平均每户面 积 79 #DIV/0! 14,850 14,702 6% #DIV/0! 82,227 81,405 #DIV/0! #DIV/0! 14,993 18,667 14,843 18,480 #DIV/0! 22,680 22,453 　 单元数 层数 7 19 813 135 11 5 110 36% 95 9 24 864 7% 8% 91 89 8 2 8 26 164 210 10% 135 14 6 168 110 10 6 61 　 　 12,540 12,415 0 　 #DIV/0! #DIV/0! 229,787 31,496 227,489 31,181 　 #DIV/0! 　 0 　 　 　 　 　 　 　 #DIV/0! 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 车位数 785 391 0 　 建筑面积 　 515 19,579 　 只分摊主体建安成本，或保留定额成本 　 1,372 46,648 　 根据是否可售及收入配比原则自行确定 　 　 　 　 　 208 2,095 　 　 0 0 　 327,901 根据是否可售及收入配比原则自行确定 不单独留成本 　 　 　 　 　 　 　 　 5% 95% 105 需分摊所有八大类费用 　 　 　 　 分摊本身主体建造成本 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 成本全部摊 入可售部分 　 　 　 　 ，不单独保 成本核算说 留成本 　 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本 明 　 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本 　 成本全部摊入可售部分，不单独保留成本 　 　 可售面积 　 0 　 　 0 不计面积 　 258,670 m2 　 12.00% 硬质铺装广场 　 体育 ( 游乐 ) 设施占地 　 容积率 #DIV/0! 327,901 40% 　 户数 114 2,443 　 　 　 　 　 　 03 做 强排怎么 ● 各个公司强排的侧重点 ● 天华怎么做强排 03 强排怎么做 & 各个公司强排的侧 重点 1. 龙湖 / 中海：计算，重视获值。 沈阳中海寰宇天下 03 强排怎么做 & 各个公司强排的侧 重点 龙湖 双珑原著 03 强排怎么做 & 各个公司强排的侧 重点 2. 万科：研究产品 合肥万科金色名郡