附件： 内部 集团无效成本认定标准V2.0 对项目开发过程中由于管理失误产生的成本增加，或对形成有效产品、提升价值与总体收益、促进营销没有作用但已发生属于浪费的成本，集团认定为无效成本 无效成本原因 一级分类 无效成本原因二级分类 无效成本原因三级分类 建议责任主体 1.1政府及合作方口头承诺未兑 投资阶段政府/合作方口头承诺未兑现引起的成本增 现 加 判定参考注释 说明 合作方及政府口头承诺内容违约等原因引起的成本增加，如异地人防、地上停车位占比等难实现所引起的成本增加，属无效成本 投资责任的土地出让合同/收购合作协议未约定导致 的费用增加 除合作方、政府合同外额外增加的内容外，由于投资责任导致合作协议未约定或约定不清增加的成本： 如因对合同协议内容理解出现偏差导致在契税、配套费的计算基数、计算口径、涵盖范围等出现争议，后期明确计算规则后确实成本增加等属无效成本。 投资责任导致的收购或勾地项目协议约定之外的由我司承担的已建成工程维修费用以及在建工程质量整改费用 特殊情况：对已建/在建产品进行户型改造，工程维修费用已在合作协议注明包含或投资定案测算中已预留相关成本，且维修改造成本未超合作协议或投 资测算预留费用，则不属于无效成本 1.2投资责任导致协议或定案投 投资责任导致收购或勾地协议约定或投资测算之外已 资测算外额外补偿、建设改造等 建/在建工程维修改造费用 费用 由于投资责任导致投资阶段对青苗补偿、安置补偿等 投资相关政策性文件未详尽了解，导致超出投资测算 范围之外的土地款及相关税费、拆迁补偿等费用 由于投资责任，在地块获取后额外承担的青苗补偿、安置补偿等费用，额外投资的市政管线迁改、代建道路等费用，以及需我司承担不明费用、债务等 特殊情况：属于不可预见的地下文物古迹保护费用、地下基础增加费用（如旧基础破除、地下暗流、溶洞处理费用）、合作方前期刻意隐瞒并盖公章行为 等不属于无效成本范畴 定案测算及预估外的征拆进度滞后导致延期交场补偿 因前期收地、三通一平等原因非集团决策主动延误导致场地延迟移交产生的赶工、抢工或者窝工、停工等增加的成本以及为不影响施工进度采取补救措施 其中三通一平由投资及运营共同承责； 费用 因投资决策失误增加费用 因投资决策失误导致项目获取后因手续不齐导致获取后退出开发、暂缓开工、延期开发等增加的成本，如已投入设计工作后期无法利用产生二次设计费用 、已进场施工合同工作内容作废等 特殊情况：土地获取前进行必要的方案强排、勘察设计等费用支出不属于无效成本 1.投资管理缺陷无 效成本 区域投资 投资交底失误 由于投资团队未将尽调中各部门已明确发现的影响项目风险事项对项目团队进行有效交底，即未在项目获取后通过项目交底会议（需形成会议纪要）或资 料清单形式完成合同及项目相关事项交底，后因此增加的成本属于无效成本；涉及到拆迁补偿相关事项应由项目开发同步沟通政府，与投资相互交底，做 好投资策划及成本预留； 如：投资阶段已摸查清偿部分民房拆迁补偿未到位，而未对项目进行有效交底，后引起村民阻工，因此所产生的成本。 投资原因导致规划要求提供错误造成成本增加 由于非政府、合作方等不可抗力因素造成的调整，如投资未按政府获取前已提供的最新规划要求（指标确认书项目总签字的除外）提供投资测算指标，导 致成本增加 投资原因导致的地块获取后土地成本增加 投资原因（非政府单方面原因、主动沟通政府通过延期支付土地款形成额外效益）导致的集团未批示的突破相关规划指标导致补缴土地款、擅自变更土地 性质而补缴的土地款以及其他各种原因导致土地成本增加情形; 如应取得土地税票未获取所增加的土地无票费用、延期支付土地款导致的土地滞纳金 特殊情况：因历史原因导致未走投资定案流程，过程进行地价修正增加土地款，或国土合同等合同约定可分期支付，名义上将分期支付资金成本表述为滞 纳金收取的，不属于无效成本；如项目开发过程中因赠送面积或产权测绘原因、或未按照政府用地性质、规划条件等约束类文件进行规划设计、违规建设 等导致的突破，无效成本应归口于相关业务条线。 定案规划/配套条件与实际不符导致的客户赔付 由于土地获取过程中定案规划或配套条件与实际情况不符，导致的货不对板等情况，引起的客户赔付，包括： ①定案条件中承诺可以消除的不利因素不能消除(如高压线/坟地未能迁走）造成客户投诉，或者延期消除导致开发计划受影响，造成逾期交付/办证； ②已按统一规划输出配套标准，但未能成功获取后续地块导致货不对板。 收购项目未披露风险 收购项目投资定案阶段，投资未牵引各部门给到风险排查意见或投资已签字，但未能披露风险（包括但不限于土地问题等） 设管责任的设计前置提资不准确或延迟，导致返工拆 改 设管责任的前置提资不准确或延迟，导致设计反复产生设计费用、返工拆改、材料更换而增加的成本 参照《碧桂园集团五图叠加管理办法》要求 由于设管审核不严，造成营销提供设计类输出资料审核有误，导致返工拆改而增加的成本 参照《集团信息输出管理办法（2022年V1.0 版）》要求 因规划方案及竖向设计不合理、图纸错漏碰缺或设计专业不交圈造成设计反复或导致返工、拆改等增加的成本 参照《碧桂园集团五图叠加管理办法》要求 1.3投资管理失误 1.4投资管理原因客户赔付 区域设计 2.1设计管理原因 由于设管原因，造成营销提供的设计类输出资料审核 有误，导致返工拆改而增加的成本 设计反复或专业不交圈，导致返工拆改 2.2设计单位原因 2.规划设计问题无 效成本 / 设计变更出具不及时，导致成本增加 因设计单位未及时出具设计变更，导致项目拆改、返工、已购买材料设备浪费、后期加固与补强或更严重的损失引起的成本增加 设管责任的设计前置提资不准确导致的客户赔付 由于设管原因，造成营销提供的设计类输出资料审核 有误，导致的客户赔付 2.4设计单位原因的客户赔付 设计缺陷导致的客户赔付 / 运营计划（供货、竣备、交楼计划）不合理 区域运营 3.1运营管理失误 3.2开发报建失误 设管责任的设计前置提资条件不准确导致设计条件无法落地，给客户造成影响及损失； 参照《碧桂园集团五图叠加管理办法》要求 由于设管审核不严，造成营销提供的设计类输出资料审核有误，导致对客赔付； 参照《集团信息输出管理办法（2022年V1.0 版）》要求 区域设计 2.3设计管理原因客户赔付 因规划方案及竖向设计不合理、设计单位由于非设计提资不准的原因产生的设计错误、图纸错漏碰缺，或未及时出具设计变更，造成客户损失，导致客户 参照《碧桂园集团五图叠加管理办法》要求 退房或索赔； 区域运营计划或工期节点不合理导致超出合同约定以外的赶工、抢工或者窝工、停工补偿等费用 特殊情况：原合同约定的压缩正常工期进行抢预售、抢开盘产生补偿费用，不属于无效成本 安全事故 安全事故引起的停工、窝工、抢险、补偿、赔偿、延期等无效成本。 开发报建工作不当 未认真研究收费标准、报建图纸与施工图纸不一致、办证分区不合理等开发报建工作不当导致的成本增加 未落实行政事业收费返还/减免 项目部 未按规定申请退回新型墙体建设基金、民工保证金等行政性费用 特殊情况：前期由我司支付后已在施工单位进度款中全部扣回的行政缴费款项，不属于无效成本 违规开发引起的行政处罚及其滞纳金 计划外被政府或主管部门征收的各项罚款、不合理行政规费支出等，如无证施工被处罚款及增加的工程质量检测费用、如违规违建的拆除及建造成本、红 线外用地不规范被行政主管部门被处罚款 施工组织、工序搭接不合理 因施工组织、节点设置不合理、工序搭接不合理等导致增加的成本： 包括总分包进退场安排、工作面交接、施工工期策划、临设布置、加工场地布置、穿插施工、人员、机械设备、材料、安全文明、验收顺序等管理不当引 起窝工、降效、拆改、抢工、措施增加、二次周转或重复施工等； 如因抢工增加的额外措施费或材料浪费（如混凝土增加早强剂、提高混凝土标号、模板不拆除直接掩埋、钢板桩不能正常回收等）； 如因招标定价3个月内未进场导致的索赔；不具备招标条件仓促招标，压缩工期，引起的成本增加及争议索赔 施工方案不合理 施工方案不合理、施工方案及技术方案审核延期或失误等原因而采取补救措施或重复施工费用： 如临设布置不合理导致的拆迁、重建等增加的成本； 如因前期考虑不周，后期需要植筋做法，植筋产生的施工措施费用计无效成本，材料费用计入正常结算，二改范围内的植筋除外； 特殊情况：在方案策划中已明确的临时展示区和售楼部的拆改，不属于无效成本 未定价先进场导致增加成本 未定价先进场，导致最后定价高于同期正常招标单价，超出部分的费用视为无效成本 3.3施工组织、施工方案不合理 3.项目管理缺陷无 效成本 项目部 第 1 页，共 3 页 集团无效成本认定标准V2.0 3.3施工组织、施工方案不合理 对项目开发过程中由于管理失误产生的成本增加，或对形成有效产品、提升价值与总体收益、促进营销没有作用但已发生属于浪费的成本，集团认定为无效成本 无效成本原因 一级分类 无效成本原因二级分类 无效成本原因三级分类 建议责任主体 判定参考注释 未及时按公司决策调整部署 公司决策调整运营计划后，因未及时响应采取管理措施而造成的额外成本支出（如索赔、窝工等）属于无效成本； 现场管理不作为、施工管理不当 施工指令下达不及时、指令描述错误或不清晰，导致施工错误引起的窝工、机械停滞与降效等成本增加 因项目现场管理不当引起的签证变更、争议索赔增加、重复施工等成本增加 如：项目停缓期间项目管理人员未指导施工单位妥善保管现场材料、设备以及临时设施导致额外增加的成本 如：垄断单位现场管理不善，现场施工后，需我司协助恢复原状额外增加的成本； 未按图纸施工 未按图施工导致增加的返工成本，如施工效果货不对版，完工产品与合同交付不一致导致的拆除与重建，如售楼处或样板房硬装配置与货量实体不一致产 生拆改费用； 按设计做法，地下隐蔽工程、地基处理等不计无效成本，但未按设计要求施工造成的增加费用计无效成本 无图施工 蓝图出图滞后，在无图或电子版图纸情况下，项目部擅自施工导致拆改或者加固、补强或者措施增加等属于无效成本 因排产下单失误或领料管理不当 采购下单错误或验收管理不当，引起的材料浪费和整改费用，如超额下单的维修备料； 多或错误采购的材料或设备，材料设备采购费用与进行回收处理产生的费用差计入无效成本（剔除施工合同约定的损耗部分）。 项目管理原因导致延期交场 因延期交场产生的停工、窝工、赶工等增加的成本 因现场保管不力，出现物件被盗损 已移交工程成品保护不当导致维修、项目物品被盗损失等，其增加的成本未能扣回部分 如示范单位软硬装修