高星级酒店项目招标及成本管控概要 上海第一测量师事务所有限公司 王毅 致高 致深 致远 Be Higher，Be Deeper、Be Further SHANGHAI 加房地产精英QQ群 582644255 FIRST SURVEYING,LTD. 加地产微信群 17898461360 关注公众号“优化圈” 简介： 王毅 上海第一测量师事务所有限公司 ◆ 高级工程师 ◆ 咨询工程师（投资） ◆ 工学学士 ◆ 上海市房地产经纪人 ◆ 项目管理学硕士 ◆ 英国皇家测量师会员（MRICS） ◆ 造价工程师 ◆ 上海市建筑学会经济专业委员 ◆ 一级建造师 会副主任委员 ◆ 房地产估价师 ◆ 全国优秀造价工程师 ◆ 资产评估师(CPV） ◆ 九三学社社员 参与《建设工程造价咨询规范》、《建设工程结算编审规范》、《建设项目全过 程造价咨询规程》的编写工作。拥有20年从事全过程造价与成本管理的经验，在房地 产投资、房地产估价、房地产财税也有较深的造诣。有丰富的超高层、TOD综合体、 五星级酒店、工程总承包（EPC）全过程项目成本管控经验以及变更及索赔处理经验。 加房地产精英QQ群 582644255 加地产微信群 17898461360 关注公众号“优化圈” 目录 一 从无效成本，看酒店的建设成本管控 二 从后场设施，看酒店的建设定位 三 多方博弈，酒店项目建设期间管理特点 四 高星级酒店项目建设成本与合约管理要务 加房地产精英QQ群 582644255 加地产微信群 17898461360 关注公众号“优化圈” 高星级酒店概论 ➢ 酒店评定标准 — 结合旅游饭店星级的划分与评定 ➢ 酒店管理公司 — 酒店建设标准与管理需求 ➢ 酒店类型 — 多样化的酒店类型划分标准 加房地产精英QQ群 582644255 加地产微信群 17898461360 关注公众号“优化圈” 高星级酒店概论 酒店的建造标准 ➢ 酒店的星级 ➢ 酒店管理公司 ➢ 酒店的类型 商务型 以满足大型会议或商务接待为主要目的。 度假型 以接待旅游度假为目的。 精品酒店 定位高端，如悦榕庄。 民宿 民居改造 加房地产精英QQ群 582644255 加地产微信群 17898461360 关注公众号“优化圈” 高星级酒店概论 加房地产精英QQ群 582644255 加地产微信群 17898461360 关注公众号“优化圈” 高星级酒店概论 三星级：220 四星级：320 五星级：420 功能 加房地产精英QQ群 582644255 加地产微信群 17898461360 关注公众号“优化圈” 一、从无效成本，看酒店的建设成本管控 优化机房隔声做法 机房隔声处理优化做法，放 弃了图纸标准图集做法，值 得形成日后的标准。 室内允许噪音级（单位：dB(A)） 部位 客房 加房地产精英QQ群 582644255 白天 夜间 ≤40 ≤30 客房空气声隔音标准（单 位：dB） 部位 隔音标准 客房之间隔 墙、楼板 ＞50 会议室 ≤35 客房与走廊 之间 ＞45 多功能室 ≤40 客房门 ≥30 办公室 ≤35 客房外窗 ≥35 餐厅、宴会厅 ≤50 加地产微信群 17898461360 关注公众号“优化圈” 一、从无效成本，看酒店的建设成本管控 部位 举例 典型隔音处理方式 造价影响分析 硬物（如鞋跟）撞击客房入口 玄关石材 楼面增加软垫物 ① 增加软垫物（如橡胶 隔音垫）的造价 ② 导致层高增加的造价 客房之间隔墙的 隔音处理 隔壁住客高声交谈 增加四层石膏板的间墙 电梯竖井与客房 之间 电梯升降时对导轨产生的摩擦 和停靠时的震动 客房内增加轻钢龙骨双层石膏 板隔墙 ① 增加填充物及附着物 费用。 ② 增加横向分隔厚度导 致增加的造价 门 来自客房走道噪音 增加门与门之间的空气层，并 挂上软性吸声隔声帘 幕墙结构 酒店附近的环境噪声，如交通 道路噪声。 ◆ 中空玻璃幕墙 ◆ 幕墙与楼板连接处保温隔音 棉 ◆ 幕墙竖框内填充吸声物料 ◆ 竖框两面以石膏板遮盖并以 密封剂密封 内装饰隔音 轻钢龙骨与梁、 柱、地垄、幕墙 接口处 隔壁住客高声交谈 轻钢龙骨与梁、柱、地垄、幕 墙接口处均填充橡塑隔音软垫 机电噪音 坐便器 厕所冲水 生铁水管外包隔音处理 外包处理费用 空调风口 风机盘管噪音 送风管内贴吸音棉 内贴附着物增加费用 上下层楼板间隔音 横向隔音 以酒店客房为例的全方位隔音处理方式 加房地产精英QQ群 582644255 加地产微信群 17898461360 关注公众号“优化圈” 高跟鞋撞击客房入口玄关石材 隔音处理：增加隔音垫 隔壁住客高声交谈 隔音处理：增加四 层石膏板间墙 客房走道噪音 隔音处理：增加门与 门之间的空气层，并 挂上软性吸声隔声帘 加房地产精英QQ群 582644255 加地产微信群 17898461360 关注公众号“优化圈” 一、从无效成本，看酒店的建设成本管控 隔音方案经济对比 加房地产精英QQ群 582644255 加地产微信群 17898461360 关注公众号“优化圈” 一、从无效成本，看酒店的建设成本管控 标段划分需要考虑哪些因素？ 加房地产精英QQ群 582644255 加地产微信群 17898461360 关注公众号“优化圈” 一、从无效成本，看酒店的建设成本管控 酒店合约策划 招标范围 ✓ 内容： ➢ 发承包模式的选择； ➢ ➢ 标段划分； 总承包与专业分包之间、各专业 分包之间、各标段之间发承包范 围的界定； ✓ ✓ ➢ 拟采用的合同形式和合同范本。 应考虑因素： ➢ ➢ 项目的类型 规模及复杂程度 ➢ ➢ 进度要求 建设单位的参与程度 ➢ ➢ 市场竞争状况 相关风险等因素 计价方式 承发包模式 合同条款 合同构架 工作界面 合同分判 标段划分 采购方式 招标计划 完成时点：项目发承包阶段开始之前 加房地产精英QQ群 582644255 加地产微信群 17898461360 关注公众号“优化圈” 一、从无效成本，看酒店的建设成本管控 厨房设计要求 ➢ 面积大小设计合理，过大过小都可能增加投资 ➢ 不同菜系配不同灶具，便于使用，提高效率。 ➢ 及时用水排水，在合适位置设置单槽或双槽水池。 ➢ 厨房灯光要充足实用，灯光够亮厨房工作人员才 能看得清楚。 ➢ 厨房与餐厅之间应采用双门双道，起隔油烟、隔 噪声、隔高温，还遮挡客人对厨房的视线。 ➢ 厨房与餐厅设在同一层，可缩短输送流程，提高 工作效率，有利于保持菜品温度，防止交叉污染， 还可以减少设备投资。 加房地产精英QQ群 582644255 加地产微信群 17898461360 关注公众号“优化圈” 二、从后场设施，看酒店的建设定位 1 酒店设备房展示 洗衣房 加房地产精英QQ群 582644255 加地产微信群 17898461360 关注公众号“优化圈” 二、从后场设施，看酒店的建设定位 1 酒店设备房展示 洗衣房 加房地产精英QQ群 582644255 加地产微信群 17898461360 关注公众号“优化圈” 二、从后场设施，看酒店的建设定位 1 酒店设备房展示 泳池循环系统 高星级酒店泳池造价关注点： ✓ 泳池系统：包括（给排水、水处理、加热和恒温、控制、通风、消毒池、地暖） ✓ 设备包括：按摩池设备、换热机房主设备、除湿热泵、干湿蒸房。 ✓ 装饰面：泳池马赛克（国产和进口价差较大） 、潮湿环境对立面造价的影响（全钢龙骨石材饰面、防水处 理）。 加房地产精英QQ群 582644255 加地产微信群 17898461360 关注公众号“优化圈” 二、从后场设施，看酒店的建设定位 2 酒店改造要点（设备类） 酒店锅炉房设备 设 备 锈 蚀 锅 炉 房 屋 面 渗 水 设备管道保温缺失及破损，阀门锈蚀 加房地产精英QQ群 582644255 加地产微信群 17898461360 关注公众号“优化圈” 二、从后场设施，看酒店的建设定位 4 酒店投资和资产管理发展趋势 存 量 酒 店 面临设 施老旧、 风格过 时、竞争 力低下 核 心 城 市 存量土 地的减少 酒店投资将更偏重于存量物 业的升级改造。 将更多集中于一线及新一线 城市。 成熟都市商圈是存量酒店改 造的热点区域。 存量酒店改造与升级型投资 高档和中高档酒店是存量改 造与升级型投资的重点关注 对象。 翻 新 或 升 级改造 实现最佳 定位和 设施优化 加房地产精英QQ群 582644255 加地产微信群 17898461360 关注公众号“优化圈” 三、多方博弈，酒店项目建设期间管理特点 业务定位-业主与酒店管理公司 ◼ 酒店管理公司一般在酒店筹建阶段介入项目，代表酒店物业开发商的成本控制 部门，在前期即要与其发生业务关系。 ◼ 基于业务及利益出发点的不同，业主方与酒店管理公司往往成为一对矛盾体。 ◼ 可参考酒店管理公司的《设计 指引》，针对性的了解其对造 价的影响。这类《设计指引》 仅为企业标准，可以结合具体 项目改变。 业主 设计 酒店 酒店 策划 运营 加房地产精英QQ群 582644255 加地产微信群 17898461360 关注公众号“优化圈”