一 一、现状 住宅渗漏率触目惊心 2018年A房企渗漏问题返修费用占比 2021 12% 据中国建筑防水协会与北京零点市场调查与分析公司报告表明，屋面渗漏率达 95.3%， 地下室渗漏率57.51%，室内渗漏率达37.48%.本次调查涉及全国28 个城市、 850个社区， 共计勘察2849栋楼房， 访问3674名住户， 样板数为 2849个。 据统计2018年， A房企60.5%的项目用于渗漏的问题的 整改返修费用超过5000万元， 其 中甚至有4.9%的项目 整改返修费用超亿元，企业发展深受渗漏问题困扰。 一、现状 前期松懈 1.组织不重视 2.防渗漏标准体系不健全 3.没有提前风险防范 4.对设计把关缺位 5.防水材料选型不当 6.供方不给力 施工粗放 1.进场交底流于形式 2.未遵循样板先行 3.材料验收把关不严 4.停止检查点未做到位 5.工序安排不合理 6.施工工艺不合格 7.抢工 检查失控 1.淋水闭水实验未做到位 2.未开展防水专项检查 3.问题未有效整改闭环 4.小问题累积成大问题 5.成品保护 后期缺失 1.未拉通客服物业对渗漏跟踪管理 2.经验教训未有效沉淀、分析 3.对存在问题的施工方和材料方 及时评估未跟上 一 二、总体 ◆ 各参建方高度 ◆ 全过程 ◆ (思想在哪，行动就会在哪，结果就会出在哪)， 防水管理， ； 建立完善管理技术标准体系， ◆ ， 奖 优 罚 劣； (按正确的图纸施工) ， 验收) ◆ 遵循“ ； ， (材料检验) ， (工序检查、过程控制、质量 ； (无组织、有组织)、 (反坎、降板) 、 (刚性： 堵水混凝土、堵水砂浆； 柔性： 堵水卷材 、涂料)相结合， ； ◆ 积极采用有效的四新技术，不断 ◆ 要做好防渗漏工作， 必须把好下面三关： (1) 防渗漏工作； ， 包括混凝土墙、柱、板、墙体材料及砌筑、抹灰、塞缝等，这是整个防水体系的基础，重点 是结构裂缝的防治。基础工作不过关，防水体系就无法保证； (2) (聚氨酯、卷材等)严格按照施工工艺施工， 并做好成品保护； (3) 各饰面层、防水层施工后的淋水和蓄水试验，通过淋(蓄)水试验才能 防水能力。 二、总体 ：对典型渗漏风险点，从构造节点上进行防水加强， 形成统一的节点做法。 ：梳理防渗漏工程质量管理要求，形成具体工程管理要求。 ：通过样板打样、项目试点落位、项目后评估，不断完善、迭代节点做法及管理标准。 ：对工程、设计系统员工进行宣贯、考试 ，提升防渗漏管控意识和认知。 ：对设计类相关供方(规划方案、施工图、幕墙门窗、 PC深化等)、工程相关供方(总包、门窗幕墙、 PC及ACC厂 家等)进行宣贯，从图纸设计、施工管理两端同步加强管理。 ：要求区域产品管理中心对各待建、在建项目，在设计前端在图纸设计落位标准、评审阶段重点关注，在营造过程 加强项目巡查，持续检查、整改。 优选供应链上的设计、生产加工、施工各环节的供方资源，淘汰不成熟供方， 培育优质供方，使 其专业能力持续提升。 其他标杆房企、其他区域公司的互动交流，吸取优秀做法， 充实标准化成果 ：紧密联系集团区域产品管理中心、研发设计中心的各位专家进行指导。 二、总体 两大误区 一、 轻结构自防水、重防水专项工程 二、 重防水、轻排水 1、充分振捣，养护到位杜绝裂 治水八字方针 缝 孔洞有效封堵 地下室防水混凝土 疏堵结合，刚柔并济！ 结构放坡 卫生间二次 排水 次排水 保"刚"的策略 面、 水沟槽、天沟、檐沟 结构反坎 、企口 结构降板 女儿墙 混凝土导 墙 保"柔"的策略 外墙抗裂砂浆 2、砌体墙缝隙裂缝消除 外窗专用塞缝砂浆 防止板钢筋变形 穿板管道二次封堵 3、施工缝界面清理 1、管根转角处加强 防水涂料严格按工 艺施工 2、防水卷材的 铺贴与搭接 收 口的处理 施工界面清理 3、保护层的设置 防"串水"的措施 因为水的特性， 我们如果只堵不 疏,防水由点状变成片 状， 由短 时压力变成常态压力， 无端增加 了防水的压力 和风险。 刚性的混凝土易产生小裂缝 , 柔 性的防水材料易被外力 破坏,仅 依靠单一刚性防水或柔性防水 , 难以经受时间 的考验。 因此,疏 堵结合 , 刚柔并济应成为我们防 水防 渗漏总的技术方针。 堵水的设置,一方面减轻防水层 防水的压力,降低隐患 风险，另 一方面，对防水区和非防水区分 层治理，降低 工程造价。但是, 实际施工或设计时,常常对疏水 堵水 认识不足,随意设置或根本 没有,挡水的反坎企口渗漏 屡见 不鲜。如屋面凹凸不平， 阳台、 洗手间无放坡，地 面高度于客 厅齐平等现象都易导致渗漏问题 发生。 二、总体 1 工程管理实施 包含项目防渗漏专项策划，包含以下各项工作 随工程管理实施 规划评审 内容 规划编制 参与编制 负责 协助编制 评审 2 总包单位招标 明确技术标需包含防渗漏专项方案，明确各阶 随工料规范编制 段防渗漏工作内容，评标时重点关注 参与编制 负责 协助编制 评审 3 针对项目特点，组织对所有涉水部位节点做法 施工图设计 专项研究，包括防水构造及材料选择，梳理审 施工图设计阶段 图要点 参与审核 负责 整合各项目 意见 4 防渗漏专项 对防水设计进行专项会审，考虑专业交圈、节 施工图设计完成， 蓝图下发前 点是否合理及可实施性，总结施工控制要点 审图 参与 检查 参与 检查 参与 检查 5 进场交底 6 责任分工 7 材料验收 8 样板引路 9 防渗漏策划要求、节点做法、检查验收方案、 进场交底 成品保护要求等 对防渗漏各项管理动作，分别指定专人负责， 项目组织架构确 分工明确、责任落实到人，并纳入个人业绩合 定后 同 各批次材料进场 防水材料各批次100%验收 时 不同班组、不同节点均需施工样板 预留预埋先行 防水施工前对机电预留预埋先行验收，合格后 进行防水施工 验收 负责 各部位防水正式 施工前 参与 防水施工前 负责 — — 检查 — — — — 成果备案并 检查 — — 抽查 各停止点检查 — — — — — — — — — — — — — — — — 二、总体 10 11 12 13 14 巡检及旁站 施工过程中，对关键部位组织进行旁站和巡检 防水施工期间 确保施工一次合格，减少返工拆改 负责 隐蔽验收 防水工程验收100%覆盖，施工过程随施工随 防水施工完成 验收，避免报验后抽检，同时关注成品保护措 后 施 负责 地下室抗渗混 防渗漏构造验 除防水层施工外，对结构自防水、排水构造需 凝土、找坡层 收 重点关注并验收 等 参与 闭水试验、淋 卫生间等闭水试验，外窗、外墙及屋面可在雨 防水施工完成 后检查，如有条件在面层施工前进行淋水试验 后 水试验 防水保护层施工、防水施工时材料堆放、工人 防水施工及保 成品保护 胶鞋均需关注，避免破坏防水，涉水部位拆改 护层施工期间 需重点考虑防水构造的修复 15 大禹行动 16 交付前抢修 17 18 交付前外窗、外墙进行淋水试验，成活后分立 面进行，避免交付工期紧而未做，合理控制工 外立面成活后 交付前快修队 交付前落实准备好相关单位维修人员、材料， 伍的落实 确保业主报修问题及时处理。 复盘防渗漏策划落地情况，反思不足，总结经 防渗漏总结 验 负责 — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — — 参与 检查 结果跟踪并 检查 交付前 参与 负责 结果跟踪并 检查 交付后维修阶 段 参与 检查 跟踪及协助 资源协调 维修收尾阶段 参与 负责 审核 期是防渗漏的保障 就交付前自检、交付检发现问题组织进行整改 并总结项目出现问题部位、提前制定整改方案 参与 — 成果备案 — — 成果备案 二、总体 1. 项目工程管理实施策划时对防渗漏进行专项策划， 明确各阶段防渗漏管理内容； 2. 招标时明确防渗漏要求、节点施工标准、成品保护要求、各阶段淋水闭水等措施要求、维修处理实效性要求、处 罚及引入第三方的条件等； 3. 界面合理划分，涉水部位原则上由一家单位负责， 如外窗防水由幕墙负责等； 4. 合理安排工期，防渗漏部位施工需按合理工序、工艺进行，交付前预留淋水试验时间，工期避免前松后紧。 形成全面防渗漏 策划，从招采、 招标时明确项目 设计、工程及交 防渗漏要求及节 付等各个阶段对 防渗漏工作进行 系统策划和挂空。 点施工、成品保 护等各项标准及 要求。 合理工期是施工质量 合理划分界面分 的保障，尤其是涉及 判，确保节点施 防渗漏部位施工需按 工质量的同时， 正常工序工艺施工， 避免争议。 避免工期压缩、交叉 破坏等不利影响。 二、总体 1.设计单位需指定专人负责工程防渗漏设计管理工作，编制专项防渗漏策划； 2.结合工程特点绘制成套防水施工图纸，包含细部节点等详细内容； 3. 进行防水专项图纸会审，综合各方意见； 4.实施过程详细跟踪，把控实际防水情况是否符合预期； 首先设计单位需 指定专人负责工 程防渗漏设计管 理工作；编制工 程防渗漏设计策 划，内容包括总 体思路、各部位 防渗漏设计措施、 防水构造层次、 防水节点大样图； 绘制一套防水施 工图作为防水施 工依据，不留设 计盲点；防水设 计不仅要有构造 做法及材料选用， 还要有细部节点 的防水构造，避 免引用标准图集； 5.结合实施过程情况 ，不断优化改进； 针对防渗漏图纸 进行专项图纸会 审，结合以往渗 漏经验识别出重 点渗漏风险项如 (地库顶板及外 墙、套管封堵等 等)，在图纸阶 段消灭隐患； 跟踪防水样板防 针对不满足防水 水性能，重点把 要求及产生渗漏 控现场施工过程 问题的节点进行 中出现的相关问 专项讨论及优化， 题，及时进行反 及时改进，形成 馈及纠偏。 积累。 二、总体 1.工序衔接合理、穿插提效，重要节点提前策划； 2.施工过程中问题排查整改； 3.防水施工完成后要求对于防水分项工程要求100%验收， 留存好影像资料； 4.借助瑞捷第三方检查进行100%进行淋闭水试验，保证实现 “0”渗漏，留存好影像资料； 5.注重经验总结，不断总结积累优秀做法。 1.地下室防渗漏专项：基础施工前一个月深化设计防水节点，节点必须经过监理及建设单位验收合格； 2.