商业项目拿地标准及拿地定位 商业管理部 目录 Contents  商业项目拿地标准  商业项目拿地定位 商业地产复杂性 一、商业地产“产品”复杂性 不同于住宅物业单一，商业地产涉及物业类型种类繁多，纯商业、办公、酒店，纯商业又涉及街区商 业、购物中心、百货、专业市场、主题乐园、奥特莱斯等。 百货 专业市场 特色街区 商业 分类 奥特莱斯 购物中心 …… 主题商业 商业地产复杂性 二、商业地产“盈利模式”复杂性 住宅以销售为导向，商业地产鉴于项目的特殊性可能持有可能销售，也有可能因市场环境 导致售后返租，带租约销售等等不同操作模式。 裸售 销售商业 带租约售 售后返租 CMBS（商业房地产抵押贷 款支持证券）是指商业地产 公司的债权银行以原有的商 业抵押贷款为资本，发行证 券。 盈利模式 完全持有自营 持有商业 持有自营+经营贷 证券化 （REITS、CMBS） 资本运作 纳入上市公司 商业地产复杂性 四、商业地产“专业协同”复杂性 商业地产涉及——定位、设计、开发、招商、运营等环节，每个环节都有各自独立的专业 性，同时要求各环节有效协同合作，才能成功运作商业项目。 住宅设计： 相对标准化，产品单一，对设计的 要求相对简单。 商业设计： • 机电需根据商家使用而设计 • 车流动线、人流动线，内部商 业主动线 • 灯光设计 • 建筑外观设计 • 自持与销售设计差异大 • 。。。。。 招商 商业地产复杂性 四、商业地产“资金沉淀大”，“开发操盘”复杂性 资金沉淀风险，住宅以快速去化为导向，资金沉淀风险低，但作为商业地产，开发投资大， 操作复杂，致使项目的资金投入要求高，回报周期长。 金额 金额 销售收入曲线 经营收入曲线 投资曲线 投资曲线 资金 缺口 资金 缺口 时间 开发建设期 时间 开发建设期 经营期 销售期 住宅开发现金流模式（示意） 商业开发现金流模式（示意） 1. 商业项目拿地标准 拿地考量指标 市场 财务 财务 战略 • • • 城市能级 产品类型 区域能级 市场 • • • • • • 交通 商业供应量 人口数量 消费力 竞争优势 有无毒点 财务 • • • • EBITDA值 EBITDA率 NPV IRR 拿地考量指标 城市 战略 产品 区位 交通 人口数量 消费力 市场 市场供应 竞争优势 一线及二线城市，部分富裕二线城市 住宅、商住、商办综合用地 排除养老、旅游、文化地产 市级商圈、都市副中心 基本条件：临近两条主干道，双向四车道； 附加分：十字路口，临地铁 一线城市：3公里范围20万人 二线及富裕三线城市：三公里10万人 一线城市：人均可支配收入≧42000元 二线及富裕三线城市：人均可支配收入≧30000元 一线城市：≦2.3平方米 二线及富裕三线城市：≦1.5平方米 商业地产龙头企业未进入或少量进入 地形是否方正 其他因素 是否有遮挡建筑，如电线杆、电站、菜场等 拆迁影响 一级指标 二级指标 财务 EBITDA率 持有型商业5年后达8% 投资回收期 持有型商业12.5年 NPV 大于零 IRR 持有型8%，销售型10%-15% 参考案例——南京江宁杨家圩项目 战略维度 市场维度 财务维度 项目概况 项目为商业住宅办公综合用地，共由5宗地块组成，呈长条形沿小龙湾分布，长约1km。 其中地块E为商业用地。 用地面积 （㎡） 容积 率 建筑 高度 A 二类居 19078.28 住用地 2.8 100 20 30 53419.18 B 二类居 23857.36 住用地 2.5 100 20 30 59643.4 C 二类居 47284.04 住用地 2.4 100 20 30 113481.7 D 商住混 26020.06 合用地 2.5 100 35 25 65050.15 E 商办混 40834.02 合用地 2.6 80 55 20 106168.5 分区 编号 用地性 质 合计 157073.76 建筑密 绿地率 度% % 建筑面积 （㎡） A 小 B 龙 C D 湾 E 397762.9 商业相关限制条件： 1、A、B、C地块沿小龙湾河一侧允许设置低层商业，沿河形成连续的商业界面，各地块商业建筑面积占地上总建筑面积不得 大于10%。 2、E地块应设置大型购物中心，建筑面积不得小于80000平方米，且不得进行分割销售。 参考案例——南京江宁杨家圩项目 战略维度 市场维度 财务维度 区位环境—— 中国“六朝古都”南京，南部城市副中心江宁区东山副城。 本地块位于南京市江宁区老城区以南，属于江宁核心区的杨家圩片区，整个区域规划以小龙湾为核心的 商业、办公、住宅综合用地。 竹山路 南京 江宁区 地块 参考案例——南京江宁杨家圩项目 战略维度 市场 市场维度 财务维度 财务 城市 城市能级：二线城市 产品：商办综合用地 区位：江宁区核心区位 战略漏斗通过 参考案例——南京江宁杨家圩项目 战略维度 市场维度 财务维度 交通条件—— 临城市非主干道，道路交通条件相对较差。 项目商业地块E位于潭园路和竹山路交口，两条道路均非城市主干道。 竹山路为江宁老城区的主要道路，但道路较窄，本商业地块前为双向两车道； 潭园路为辅路，西段为新修道路（双向4车道），中间有较宽绿化隔离带，东段为断头路（2车道）。 潭园路东段 道路交通 双龙大道 万达商圈 潭园路西段 B 新亭路 潭园路 D E 竹山路 百家湖商圈 C 竹山路 参考案例——南京江宁杨家圩项目 战略维度 市场维度 交通条件—— 财务维度 公共交通较为便捷，但地铁站点离商业地块E有一定距离。 步行500米内公交站点有1个，途经线路4条； 距离在运营的地铁1号线竹山路站约600m； 距离规划中的地铁5号线新亭路站约450m，5号线预计2019年建成。 距离规划中的地铁12号线新亭路站约450m，12号线为中长期规划。 公共交通 A 新亭路站 B 公交车站 编号 C 1 地铁 号 5线（规划） D E 竹山路站 1 站点名 技工学校 经过线路 4条 合计：1个站点，4条线路（300米内） 地铁站点 编号 站点名 经过线路 2 新亭站 5号线（规划中） 3 新亭站 12号线（规划中） 参考案例——南京江宁杨家圩项目 战略维度 市场维度 财务维度 人口基数—— 紧邻江宁老城中心区，人口密度大 项目位于江宁区杨家圩板块，属江宁老城区，人口密度大； 项目辐射人口应覆盖江宁核心区，核心区人口主要包括东山街道及秣陵街道，人口约60万人。 11km 东山街道 住宅区 老城中心区 住宅区 秣陵街道 住宅区 本项目 住宅区 百家湖商业区 住宅区 工业区 住宅区 工业区 大学城 参考案例——南京江宁杨家圩项目 战略维度 市场维度 财务维度 消费实力—— 江宁地区人均可支配收入仅2.9万元 江宁板块房价，反映客群消费潜力较南京中心区低 • 杨家圩板块，目前以 成交量：45万㎡ 多层住宅为主，小龙 均价：16000元/㎡ 湾区域规划以住宅、 • 办公及商业综合用途。 成交量：260万㎡ 江宁区是市中心区往 均价：9100元/㎡ 成交量：7万㎡ 成交量：40万㎡ 均价：30000元/㎡ 均价：16000元/㎡ 成交量：26万㎡ 南拓展的主要方向， 均价：18000元/㎡ 商品房供应量较大， 成交量：90万㎡ 但整体房价较市中心 均价：25000元/㎡ 区低，反应出消费水 成交量：40万㎡ 平也相应较低。 均价：15500元/㎡ 成交量及均价均为2014年数据 本项目 成交量：190万㎡ 均价：13000元/㎡ 参考案例——南京江宁杨家圩项目 战略维度 市场维度 财务维度 区域外竞争格局—— 区域内逐步形成2大区域核心商圈，及多个社区级商业中心，项目需在两大核心商 圈中求生存。 • 两大区域核心商圈，分别以万达广场 和商业街为核心的传统东山商圈和以 同曦，金鹰为核心的新兴商业中心。 岔路 口商 圈 三山 商圈 • 及商业街为主的社区配套服务商业。 河定 桥商 圈 百家 湖商 圈 其余社区商业中心主要基于大型超市 东山 商圈 1km 本项目 九龙 湖商 圈 大学 城商 圈 17 6km 商 圈 社区型商圈 商 圈 区域型商圈 参考案例——南京江宁杨家圩项目 市场维度 战略维度 财务维度 区域内竞争格局—— 区域内形成两大商圈格局，市场供应量大，竞争激烈 按人均1.5平方米商业面积，需求空间90万平方米，供应过剩。 江宁区目前商业发展主要由大型超市及商业街起步，至百货及购物中心的引入，逐步形成以万达广场和同曦、金鹰 为核心的传统东山商圈和新兴百家湖商圈。 东山商圈 ７ ６ ２ １ ４ ３ ５ 百家湖商圈 ８１ ２9 本项目 序 号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 2 已开业 未开业 已开业主要商业 商业体量 项目名称 （万㎡） 20 万达广场 5.6 黄金海岸购物广场 5.5 同曦假日百货 8 瑞都购物中心 7 万尚城 6 金轮新都会 3 欧尚 2.8 江宁1912 20 21世纪商业中心 77.9 小计 未开业主要商业 金鹰百货 10 景枫购物中心 9 小计 19 合计 96.9 开业时间 2013 2008 2004 2014 2011 2014 2006 2012 一期2009 预计2016 预计2017 参考案例——南京江宁杨家圩项目 市场维度 战略维度 财务维度 主要竞争项目——万达广场 地址： 江宁区上元大街/竹山路交口西南角 基本信息： 开业日期： 2013.12 商业建筑面积： 20 万㎡ 经营楼层： 万达广场 总建筑面积：55 万㎡ 商业形态： 集中商业 B1-4F 中档 档次及定位 集购物、休闲娱乐、餐饮于一体大型购物中心 租金及售价 主力店 按商户营业额扣点； 金街单位月租金约：150-240元/㎡。 永辉超市、EASMART、万达百货、万达影城、大 歌星KTV、大玩家超乐场、小厨娘、玩具反斗城、 猫的天空之城、mothercare等 与本地块竞合 直接竞争关系，位置优于本项目，且商业体量大， 关系 各业态竞争激烈，招商运营影响较大。 地块 财务 • 交通：非城市主干道 • 商业供应量：商业供应大于需求 市场 • 人口数量：人