成本管理规划 成本前置与设计阶段的成本规划及优化 目录 1. 2. 3. 规范化设计管理体系下的成本管理 房地产企业主线业务流程与影响成本管理的关键流程阶段 各阶段的成本管理成果标准 4. 设计过程中成本优化的主要手段和方法 5. 6. 7. 8. 9. 二 项目设计与研发过程中实现成本优化的“重点专业地 带”与案例分析 项目成本控制的理念 项目论证拿地阶段的成本管控 概念规划阶段（项目策划阶段）的成本规划 项目设计管理阶段的成本优化 10. 三 设计中的成本管控通病与案例分析 一．规范化设计管理体系下的成本管理 房地产开发业务的 VAC 图 项目立项 项目论证阶段 拓 展 营 销 设 计 产品研发阶段 项目策划阶段 开盘销售 竣工 产品和利润实现阶段 入伙管理阶段 工程施工阶段 设计管理阶段 入伙 销售管理阶段 组织项目论证 初步产品定位 组织项目策划 / 产 品、市场及客户 定位研究 规划要点 / 规划草案 概念规划设计 工 程 前期工程配套的调研及配合 成 本 主体结构开工 测算 估算 营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及 销售前准备 方案设 计 扩初设计 施工图设计 设计配合、供应商考察及招标、 施工准备及桩基等工程施工 预算、标底、合同价 销售事务管理 入伙事务管理 工程施工配合、销售配合及入伙配合 主体结构施工至 具备预售条件 进度款、工程 变更、招标采 购 工程施工 至竣工验 收 销售及入伙配合 结算 说明及图例： ：代表关键里程碑 ：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输 出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条 件。 ：配合专业的任务。 房地产业务流程中的成本管理节点 营销策划 报告时点 项目初判 城市及市场 评审时点 实施方案 时点 项目投资 决策时点 设计管理阶段 投资决策论证管理阶段 拓 展 分析项目 基本情况 设 计 销售管理阶段 项目 论 证、 形 成项 目 投资 评 审报告 组织项目策划 / 产品 、 市场 及 客户定位研究 营 销 规划草案 设计 概念设计 工 程 营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及 销售前准备 规划设计 单体设计 部品设计 扩初设计 施工图设计 设计配合、供应商考察及招标、 施工准备及桩基等工程施工 测算 成 本 入伙管理阶段 工程管理阶段 目标成本形成、预算 、标底、合同价 销售事务管理 入伙事务管理 工程施工配合、销售配合及入伙配合 主体结构施工至 工程施工至 竣工验收 具备预售条件 进度款、工程变 更、招标采购 销售及入伙配合 结算 说明及图例： ：代表需多方论证节点 ：代表集团决策节点 ：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输 出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条 件。 万科集团股份有限公司 ：配合专业的任务。 一．规范化设计管理体系下的成本管理 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 规范化设计管理体 系下的成本管理 房地产企业主线业 务流程与影响成本 管理的关键流程阶 段 各阶段的成本管理 成果标准 设计过程中成本优 化的主要手段和方 法 二 项目设计与 研发过程中实现成 本优化的“重点专业 地带”与案例分析 项目成本控制的理 念 项目论证拿地阶段 的成本管控 概念规划阶段（项 目策划阶段）的成 本规划 项目设计管理阶段 的成本优化 设计中的成本管控 通病与案例分析 1. 房地产企业主线业务流程与影响成本管理的关键流 程阶段 1.1 项目论证阶段的成本管理 1.2 项目策划阶段的成本管理 1.3 项目设计管理阶段的成本管理： 通过优化流程，提高设计管理阶段的成本管理水平。 下面我们首先了解一下成本测算的概念： 成本测算的基本要求 哎！看看这个 项目靠谱吗？ 初判 明确成本测算的用途 投资决 策用 拿地时用 实施方 案阶段 盖成啥样啦 ？ 万科集团股份有限公司 成本测算的基本要求 选用适合的版本 初判 投资决 策用 实施方 案阶段 1.0 版本 2.0 版本 3.0 版本 万科集团股份有限公司 成本测算的基本要求 成 本 测 算 的 要 求 初判成 本测算 投资决 策阶段 成本测 算 实施阶 段成本 测算 无需报 送集团 财务部 按成本 测算标 准表报 送集团 财务部 按成本 测算标 准表报 送集团 财务部 万科集团股份有限公司 视同 视同 视同 估算 概算 预算 要 求 越 来 越 深 成本测算基本要求  各阶段成果标准 万科集团股份有限公司 成本测算基本要求  成本分摊办法 万科集团股份有限公司 成本测算的基本要求  成本测算表的填写顺序：封面→规划指标→土地费 用→前期费用→各单体建安费用→小市政配套→ 环境 工程费→公建配套费→建安汇总→成本汇总 万科集团股份有限公司 设计阶段成本管理作业指引 通过成本管理作业指引反观设计过程中的成本管理与 规划，以及各阶段设计成果与成本成果的对应关系 1.1 项目论证阶段的成本管理： 项目立项 论证阶段 项目论证阶段 项目策划阶段 拓 展 组织项目论证 营 销 初步产品定位 组织项目策划 / 产 品、市场及客户 定位研究 规划要点 / 规划草案 概念规划设计 设 计 开盘销售 竣工 入伙管理阶段 工程施工阶段 设计管理阶段 入伙 销售管理阶段 工 程 前期工程配套的调研及配合 成 本 主体结构开工 测算 估算 营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及 销售前准备 方案设 计 扩初设计 施工图设计 设计配合、供应商考察及招标、 施工准备及桩基等工程施工 预算、标底、合同价 销售事务管理 入伙事务管理 工程施工配合、销售配合及入伙配合 主体结构施工至 具备预售条件 进度款、工程 变更、招标采 购 工程施工 至竣工验 收 销售及入伙配合 结算 说明及图例： ：代表关键里程碑 ：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输 出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条 件。 ：配合专业的任务。 1.1 项目论证阶段的成本管理： 依据公司的项目投资策略和计划，对意象中的项目进行论证分 析 , 提交项目可行性研究报告 ( 分析项目区位、项目优劣势、总 体定位、项目合作方式、地价及地价支付方式、总体开发周期、 项目主要风险、概念规划草案 ), 以决定是否获取土地； 提交项目可行性研究报告； 公 司 的 投 资 策 略 析 城 市 与 市 场 论 证 项 目 可 研 评 审 论 证 获 取 项 目 土 地 1.1 项目论证阶段的成本管理： 项目可研评审论证报告 ① 项目总论 ② 项目风险及建议 ③ 城市板块及项目细分市场分析 ④ 项目市场与产品定位 ⑤ ⑥ 项目分期开发计划 项目销售进度计划及分期售价 ⑦ 项目收益测算 附件：市场分析报告、合作方研究、合作协议草案、项目 附图资料 ( 含概念规划草案 ) 、法律意见书等。 1.2 项目策划阶段的成本管理： 项目立项 项目论证阶段 策划阶段 项目策划阶段 拓 展 组织项目论证 营 销 初步产品定位 组织项目策划 / 产 品、市场及客户 定位研究 规划要点 / 规划草案 概念规划设计 设 计 开盘销售 竣工 入伙管理阶段 工程施工阶段 设计管理阶段 入伙 销售管理阶段 工 程 前期工程配套的调研及配合 成 本 主体结构开工 测算 估算 营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及 销售前准备 方案设 计 扩初设计 施工图设计 设计配合、供应商考察及招标、 施工准备及桩基等工程施工 预算、标底、合同价 销售事务管理 入伙事务管理 工程施工配合、销售配合及入伙配合 主体结构施工至 具备预售条件 进度款、工程 变更、招标采 购 工程施工 至竣工验 收 销售及入伙配合 结算 说明及图例： ：代表关键里程碑 ：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输 出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条 件。 ：配合专业的任务。 1.2 项目策划阶段的成本管理： 依据项目可研报告，通过营销、技术和成本几个专业的耦 合性工作，明确项目的产品定位、概念主题、概念规划设计 和成本测算，以求提高产品的附加值，从而保证项目的收益 最大化。 为下一步的设计管理工作提供明确的输入条件。 提交项目策划报告（包含产品定位报告、概念规划设计方 案）。 规 明确概念主题 产品策划 耦合阶段 项目产品定位 可行性研究报告 概念规划设计 成本测算 析 论证阶段 策划阶段 项目策划报告 如何在策划阶段提高“产品附加值”？ 析 征 提问： 产品附加值体现在哪几个方面？ 项目先天因素的扬长避短 项目产品配置和性能的优化 ” 分 析 项目产品概念、形式和风格的差异化 获得 超额利润 市场 利润 ＝ 平均 售价 析 提高地价 承受底线 ＋ 品牌 附加值 ＋ 产品 附加值 － 土地 价格 － 其它 成本