投资必备 《房地产开发成本估算与支付》 彭镜懂 投资策划中心 2017年11月12日 版权所有 碧桂园集团 严禁外传 目 录 一 房地产项目成本构成 二 集团标准成本水平 三 房地产项目成本估算思路 四 工程款支付模式 版权所有 碧桂园集团 严禁外传 一、房地产项目成本构成 土地成本 开发成本扣除土地成本后统称建造成本 Tips 开发成本 行政事业性收费 与前期工程费用 主体建筑安装工 程费 景观环境工程 社区管网工程 房地产总成本 销管费 公共配套设施 工程建设其他费 用 开发间接费 税费 财务费 一、房地产项目成本构成 土地成本 行政事业性收费 与前期工程费用 主体建筑安装工 程费 景观环境工程 社区管网工程 11 1 121 2 21 1 232 4 2 2 34 5 2 3 6 45 公共配套设施 工程建设其他费 用 开发间接费 财务费 56 7 工程监理 土地出让金 服务 行政事业性 收费 工程造价 拆迁补偿费 公建配套 小市政工程 咨询 主体建筑工 及其他 前期工程费 小市政 程费 幼儿园和 管网工程 园建工程 工程保险 契税 学校 室内精装修 大市政 工程 管网工程 物业配套 绿化工程 创优100 主体安装工 小区智能化 程 样板房与售 工程 物业维修费 建筑小品 楼部装修 其他公共配 其他景观 赶工费 套设施 工程 6 8 红线外景观 开荒清洁费 工程 9 物业前期 介入费 小区 三通工程费 道路工程 小市政安装工程 小区 场地平整 桥梁涵洞 园建安装工程 供水系统 临时设施 挡土墙 供配电系统 勘测丈量费 护坡 供暖系统 燃气工程 规划设计费 围墙 电视工程 独立样板房 分户围栏 和独立售楼 通讯工程 部（含建造 排水排污 和装修） 网络工程 工程 版权所有 环保工程 碧桂园集团 严禁外传 二、集团标准成本水平 1.成本占比 广东 3258元/㎡ 山东 3904元/㎡ 版权所有 碧桂园集团 严禁外传 二、集团标准成本水平 1.成本占比 广东 4193元/㎡ 山东 4896元/㎡ 版权所有 碧桂园集团 严禁外传 二、集团标准成本水平 2.标准成本 版权所有 碧桂园集团 严禁外传 二、集团标准成本水平 2.标准成本 版权所有 碧桂园集团 严禁外传 二、集团标准成本水平 2.标准成本 版权所有 碧桂园集团 严禁外传 二、集团标准成本水平 3.成本差异原因 1 • 各地区的工程定额水平不一样 2 • 各地区人工、材料价格不一样 3 • 各地区节能要求不一样（北方需保温及供暖，南方不需要） 4 • 各地区的报建费不一样，并且差异较大 5 • 各地区地质、抗震设防烈度、地形地貌等不一样 6 • 北方地区气温较低，存在冬歇期，开发周期长，运营成本高 碧桂园目前已发布了26个省份的标准水平，经过后评估验证，具有参考价值，但 还需结合项目实际情况，逐一对比分析后进行调整。 版权所有 碧桂园集团 严禁外传 三、房地产项目成本估算思路 成本测算流程 收集资料 分析资料 套用对应 地区标准 成本或旧 项目成本 分项科目 计算（逐 一调整） 计算结果 检查 特别提醒：套用标准成本并非生搬硬套 版权所有 碧桂园集团 严禁外传 三、房地产项目成本估算思路 项目成本的估算方法 • 指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。如以 每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资、以每张病床的综合投资乘以病 单元估 床数估算一座医院的总投资等。 算法 • 指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。一般来说，土建工程、 单位指 给排水工程、照明工程可按建筑平方米造价计算，各类围墙、室外管线工程按长度(米) 标估算 指标计算，室外道路按道路面积(平方米)指标计算等。 法 量价分离 • 工程量近似匡算法采用与工程概预算类似的方法，先近似匡算工程量，配上相应的概预 算定额单价和取费，近似计算项目投资。 法 概算指 标估算 法 其他 方法 • 概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用。 常使用的估算公式是： 直接费＝每平方米造价指标×建筑面积，主要材料消耗量＝每平 方米材料消耗量指标×建筑面积。 • 类似工程经验：一般使用的方法；外概预算定额法 版权所有 碧桂园集团 严禁外传 三、房地产项目成本估算思路 如何调整各项成本？ 基本原理：量价分离 工程量 单价 成本 版权所有 碧桂园集团 严禁外传 三、房地产项目成本估算思路 2.行政事业性收费与前期工程费用 （一）行政事业性收费 • （1）基础设施建设配套费——执 行当地政府收费标准，各地区均有 差异 • （2）人防易地建设费——执行当 地政府收费标准，各地区均有差异 • （3）其他行政规费——执行当地 政府收费标准，各地区均有差异 版权所有 碧桂园集团 严禁外传 三、房地产项目成本估算思路 （二）前期工程 (1)三通工程 序号 科目 造价指标 项目特征 1 临时道路 50~70元/m2 铺碎石250厚 2 临水 30~40万/km DN150 3 临水 60~75万/km DN200 4 临电 100~120万/km 10kv 版权所有 碧桂园集团 严禁外传 三、房地产项目成本估算思路 （2）场地平整： 根据场地原始标高与规划标高的实际情况 计算土石方工程量； 土方挖填单价15~50元/m3, 石方爆破单价45~100元/m3 （3）临时设施：实际情况计算，一般约 250元/m2,按建筑面积均摊 （4）勘测设计费： 勘测费 : 参考当地勘察公司的收费标准 设计费: 42元/m2或外判设计院收费标准 其他勘测设计费 : 一般6·10元/m2 版权所有 碧桂园集团 严禁外传 三、房地产项目成本估算思路 3.主体建筑安装工程费 超豪 2790~3490 （一）主体建筑工程费(含桩基础） 双拼 1780~2500 地下室 1800~2700 高层 1480~2050 版权所有 碧桂园集团 严禁外传 三、房地产项目成本估算思路 （二）精装工程 洋房600~700元/m2 别墅800~1000 版权所有 碧桂园集团 严禁外传 三、房地产项目成本估算思路 （三）主体安装工程： 别墅：120～320元/㎡（不含电 梯） 洋房：210~370元/㎡(含电梯） 地下车位：250~350元/㎡ 其中电梯： 小高层-约10万/台 高层（18层）约28万/台 高层（30层）约35万/台 其中智能化：35~40元/㎡ 版权所有 碧桂园集团 严禁外传 三、房地产项目成本估算思路 4.景观环境工程 （1）道路工程： 450～500元/m2 （2）挡墙、护坡 毛石挡土墙 : 250~300元/m3 片石护坡 : 140~200/m2 （3）围墙： 400~600元/m2 （4）园建工程 别墅区500元/m2 其他：450元/m2 游泳池：700元/m2 版权所有 碧桂园集团 严禁外传