附件： 关于加强项目成本管理、推行限额审批的意见 成本控制一直是我司一项卓有成效的管理工作，它对盈利能力贡 献很大，使得盈利能力成为我们的核心竞争力之一，广受业界和投资 者的肯定。建安成本作为项目成本的一个重要部分，控制效果较为理 想。 自去年以来，主要建筑材料及人工均出现较大涨幅，仅建安成本 一项陡然上涨 15%以上，不断侵蚀着公司利润，成本上涨已成为现阶 段房地产开发过程中不容忽视的现实问题。与此同时从去年下半年以 来，受国家宏观调控政策影响，房价出现了不同幅度的下跌，部分城 市跌幅惊人，成交量也急剧萎缩，这种成本上涨而房价下跌的现状不 断地挤压我们的利润空间。在这种市场环境下，加强成本控制工作是 我们必须要面对的课题。 部分地区公司认为，在行情低迷时只能通过提高产品的档次和质 量才能赢得市场，事实上在目前的市场环境下，想把成本上涨的压力 转嫁给消费者，只能加剧有价无市的局面，更难实现偏软市场条件下 快速销售的目标。置成本、利润于不顾、一味地提高产品档次，未经 准确核算，一味增加赠送面积，是目前地区公司普遍存在的问题，也 是面对市场环境所做出的错误应对措施，是不可取的。 为确保有效控制成本，在公司全过程成本管理等要求的基础上， 对于富有弹性的设计、营销、建安费用，在结合多年来成本审批和成 1 本管理过程中遇到的共性问题，及整理出相应的成本数据后，现就推 行成本限额审批，提出如下意见，请各地区公司结合实际情况，认真 执行： 一、 项目档次界定 （一） 超高档：售价为当地平均房价 200%以上的项目。 （二） 高档：售价为当地平均房价 140%以上的项目。 （三） 中档：售价为当地平均房价 80－140%的项目。 （四） 低档：售价为当地平均房价 80%以下的项目。 （五） 别墅项目，以与当地别墅的平均房价相对比，参照上述标 准确定档次。 二、 设计费限额标准 （一） 设计费限额标准适用于住宅项目（含局部街铺、底商） ，非 住宅项目不以此为限，由总部规划设计中心酌情掌握。设计费限额以 项目可售面积的单方费用指标来控制，以人民币核算为准，标准如下： 建筑类型 多层 小高层、高层 档次 中高档 高档 中高档 高档 设计费限额 （元/m2） 60～73 65～80 联排别墅 高档 90～110 独栋别墅 高档 超高档 120～130 备注 超高档次项目设计费可上浮 10% 中档档次项目设计费可下浮 10% 超高档次项目设计费可上浮 10% 中档档次项目设计费可下浮 10% 超高档次项目设计费可上浮 10% （二） 该设计费限额标准针对的是单一的物业类型产品项目，如 项目为混合住宅产品类型，则根据不同类型产品的限额标准分别进行 控制。 2 （三） 设计费限额标准不包含精装修室内设计费用。 （四） 项目规划设计延用成熟产品方案，其设计费总额应低于限 额之下限。 （五） 设计费总额超过批复值 10%的，地区公司需重新上报审批。 如规划设计发生重大调整导致设计费总额超限，还需做详细说明，并 上报总部。此外，若确有需要组织三家以上境外机构设计大型招标， 须严格考察控制费用，上报设计中心审批。 三、 营销费限额标准 （一） 对于新地区公司的首个项目，营销费限额按营业总收入的 2%控制。确有拓展企业品牌需要，适度增加费用，须提出专项推广计 划及费用预算上报审批，原则上在总收入 2%以内解决。 （二） 其他项目营销费比例为营业总收入的 1.5%～1.8%，具体额 度视市场形势、品牌影响力、项目规模、产品特征和市场竞争程度而 定。 （三） 地区公司在上报成本预测时，营销费用应另附明细，下设 广告费、活动推广费、卖场包装费、销售管理费、配套设施费、咨询 代理费等六个分项。成本预测批复值录入 ERP 时应同时录入此明细费 用。此外，在项目销售过程中，营销费用在各分项之间不得互相挪用 额度，严格控制，不可超限。 （四） 营销费用是与客户沟通而产生的费用，对于房地产业而言， 金额大、弹性大，各地区公司务必要提高市场判断与把握能力，争取 恰如其分，不可心中无数，狂轰滥炸。 3 四、 推行限量与限额设计 （一） 规划方案 在规划方案阶段，要引入成本论证程序，尤其对于方案结构、地 下室布置方式等影响成本巨大的因素，要充分考虑并选择经济合理的 方案。商务中心（以前称会所）等公共设施要严格依照总部相关规定， 控制规模。不设置尤佳。 （二） 结构设计 1. 各级设计管理部门应严格把控各项结构材料指标含量，在 设计任务书中应列入各主项指标限量，如每平方米钢筋用量、每平方 米砼用量等。在主包工程招标过程中，若发现实际材料数量超出设计 限量，必须要求设计单位进一步对施工图进行优化，力争控制在指标 限量以内；各区域公司可根据本区域内各地区公司的过往项目经验数 据，统计出各地区公司的结构指标限量，以便在今后的限量设计上提 供依据。各项结构指标均以“建筑面积”为基数，即以《建筑工程建 筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）为依据计算的建筑面积为准， 若因不计建筑面积的部分过大而明显影响指标含量的，需另行说明。 2. 对于地下室结构设计，除重点控制钢筋、砼用量指标外， 还应该尽可能地降低地下室顶板覆土的厚度，顶板上部地面用作园林 景观时，应该尽可能地安排灌木和草地，避免种植大型乔木，以免过 度增加覆土厚度。消防通道也应尽量避免经过顶板上部地面。顶板覆 土以 1 米左右为宜。 3. 屋面造型造价影响建安成本较为明显，在设计上应注意简 4 洁；对于 16 层以下的建筑，屋面尽可能不采用斜屋面，或控制斜屋 面面积比例。 （三） 外立面门窗设计 1. 采取专项评审办法，严格控制开窗面积，以利降低门窗造 价，降低外墙保温投入。切实改变我司住宅开窗面积过大，飘窗、转 角窗过多的不良趋势。 2. 注意控制“窗积比”。非别墅类之地上物业的窗积比（外立 面门窗面积与所在楼层面积之比）控制在 0.30 以内，以 0.25－0.28 为宜。 3. 物业 类型 外立面门窗用料及档次选择： 档次 超高 别墅 高 中 超高 高 非别墅 中 低 铝型材表面处理 玻璃 小五金 可选用氟碳喷 双层中空，可按需 进口“诺托”等。 涂，或采用复合 要选用单面 LOW-E。 材料如木包铝。 香港“坚朗”或杨 粉末喷涂。 双层中空。 氏“立兴”等合资 品牌。 香港“坚朗”或杨 视需要，可选用双 粉末喷涂。 氏“立兴”等合资 层中空。 品牌。 可 选 用 氟 碳 喷 双层中空，可按需 进口“诺托”等。 涂。 要选用单面 LOW-E。 香港“坚朗”或杨 粉末喷涂。 双层中空。 氏“立兴”等合资 品牌。 南海“合和”或其 他低档国产品牌 表面粉末喷涂。 单层玻璃。 等。 应选择塑钢型 单层玻璃。 普通品牌。 材。 其他说明： （1） 如无外立面保温隔热地方性规范要求，除超高档物业以外，其它档次物资 不得选用断桥隔热铝型材。 5 （2） 如无外立面保温隔热地方性规范要求，除超高档和高档物业以外，其它档 次物业不得选用双层中空玻璃。 （3） 有保温隔热要求，但不适宜使用断桥隔热铝型材的，可以选用塑钢型材代 替，但是中档及以下档次物业，不得选用诸如彩色覆膜工艺等高档型材。 4. 若项目成本利润率低于 15%，则应降低一个档次选择门窗 用料。 5. 小五金选择品牌中仅列出代表性品牌，亦可选择与之同档 次的其他品牌。 6. 单方造价控制指标。高档别墅项目的外立面门窗总造价摊 至其地上建筑面积不应超过 350 元/m2，高档非别墅物业（多层/小高 层/高层/超高层）的外立面门窗总造价摊至其地上建筑面积不应超过 200 元/m2；中档非别墅物业不得超过 140 元／m2。 （四） 外立面装饰设计 1. 设计部门要注意控制“墙积比”。（外墙面积与地上建筑面 积之比），对于非别墅项目，其合理的墙积比（外墙面积与地上建筑 面积之比），应控制在 1.2 左右，不宜超过 1.5。 2. 物业 类型 外立面用料及档次选择： 档次 超高 别墅 高 中 非别墅 超高 石材及比例 面砖及比例 可选用高档合资 可选用进口石材，石材 品牌外墙砖，比 比例可以达到 60%。 例不作限制。 可选用进口石材，但进 口石材占石材总量的比 可选用高档合资 例不超过 40%，石材总量 品牌外墙砖，比 比例不得超过外墙面积 例不作限制。 的 50%。 宜选用较高档次 不得使用进口石材，石 的面砖。比例不 材总量不得超过 30%。 作限制。 可选用高档合资 可选用进口石材，石材 品牌外墙砖，比 用量不得超过六层。 例不作限制。 6 涂料及比例 无限制。 无限制。 比例不作限 制，但不得选 用高档涂料。 无限制。 高 中 低 3. 可选用进口石材，但进 口石材占石材总量的比 例不超过 40%，石材用量 不得超过三层。 不得使用进口石材，国 产石产的用量不得超过 一层。 不得使用。 可选用较高档次 比 例 不 作 限 的面砖。比例不 制，但不得选 作限制。 用高档涂料。 只准选用集中采 购的普通档次面 砖。 只准选用集中采 购的普通档次面 砖，面砖比例不 得超过 50% 比例不作限 制，但不得选 用高档涂料。 不得选用高档 涂料。 除超过高档次项目以外，不得使用在除造型线条以外大面 积采用氟碳喷涂、高级弹性涂料或金属漆，应选用合资品牌的中等档 次外墙涂料。一般涂料的施工单价（不包括抹灰工序）控制在 35 元 /m2 以下。 4. 中档及以下项目，不得选用大比例成规模的幕墙类饰面， 如石材幕墙、玻璃幕墙、金属板类幕墙。 5. 高档别墅外立面总造价（不包括抹灰底层和保温层）摊至 地上建筑面积应控制在 350 元／m2 以下。高档非别墅物业应控制在 160 元／m2 以下；中档物业应控制在 110 元／m2 以下。 6. 若项目成本利润率低于 15%，则应考虑降低一个档次选择 用料。 （五） 公共部位装饰设计 1. 带电梯物业，其消防楼梯禁止满铺地砖，只可选用级咀砖； 楼梯扶手应以简单的钢质材料为主，不得使用木质装饰性扶手。 2. 大堂装饰：超高档次项目的大堂可以使用进口石材，地面 和墙面可以满铺石材。高档项目，墙面不宜选用石材，即使选用，石 7 材用量应控制在 20%以内；地面可以使用进口石材。中档项目墙面不 得选用高档次大规格抛光砖；地面可以使用少量国产石材。低档项目 墙面不得使用抛光砖；地面不得使用石材。大堂装饰单方造价（不含 通风设备及灯具） ，高档及以上项目控制在 3,000-4,000 元/m2 以下； 中档项目应控制在 2,500 元/m2 以下，且单个大堂装饰造价不得超过 20 万。低档项目应控制在 1,500 元