中昂巫山新天地项目 商业定位策划中期汇报完整版 谨呈：中昂集团 2018.02 目录 一．城市宏观环境 二．巫山商业市场 三．项目本体分析 四．项目初步定位及参考案例借鉴 五．消费者问卷调研 六．商户访谈 七．项目定位及主题亮点建议 八．人流动线及景观节点建议 九．建筑强排调改意见 一○．项目各地块商业销售时间表 一一．初步经济测算 Part One 宏观环境 深入了解巫山人口经济、城市规划、基础设施、产业发展、 旅游发展等，为本案的深入研究奠定宏观基础 中昂集团▏戴德梁行Cushman & Wakefield 城市概况 巫山地处三峡库区，经济贫困县，长江三峡旅游金三角区域 城市级别 重庆下属区县、三峡库区腹心区域、国家级贫困县 2016年末常住人口45.55万，其中城镇人口17.47万，城镇化率38.35%； 人口 县城常住人口约13万人，人口基数小 2016年，巫山生产总值101.79亿元，比上年增长10.6%，增速重庆排名 经济 第2，但总量在重庆排名倒数第三 着力打造渝东门户综合交通枢纽、辐射渝东鄂西陕南的区域性边贸中 发展目标 心；地处长江三峡旅游金三角，重点打造旅游支柱性产业，实现旅游+ 文化、旅游+农业全面发展 三峡库区腹心 移民大县 长江三峡旅游金三角 经济小县 渝东北门户 旅游城市 中昂集团▏戴德梁行Cushman & Wakefield 4 城市经济 长期以来巫山的整体城市规模、人口及经济发展水平都落后于重庆其他区县 2016年重庆各区GDP排名 2016年重庆各区社零排名 单位：亿元 渝北区 九龙坡区 渝中区 万州区 涪陵区 沙坪坝区 江北区 南岸区 江津区 永川区 巴南区 合川区 北碚区 长寿区 璧山区 綦江区 大足区 荣昌区 开州区 铜梁区 潼南区 梁平区 垫江县 忠县 奉节县 黔江区 云阳县 南川区 大渡口区 丰都县 秀山县 武隆区 石柱县 酉阳县 彭水县 巫山县 巫溪县 城口县 102 中昂集团▏戴德梁行Cushman & Wakefield 2016年重庆各区常住人口排名 2016年重庆各区人均可支配收入排名 单位：亿元 渝中区 渝北区 九龙坡区 江北区 南岸区 沙坪坝区 万州区 巴南区 永川区 涪陵区 江津区 合川区 开州区 北碚区 綦江区 璧山区 长寿区 南川区 大足区 荣昌区 铜梁区 云阳县 垫江县 黔江区 梁平区 潼南区 忠县 丰都县 秀山县 彭水县 石柱县 奉节县 武隆区 酉阳县 大渡口区 巫山县 巫溪县 城口县 37 单位：人 万州区 渝北区 合川区 江津区 九龙坡区 开州区 涪陵区 沙坪坝区 永川区 綦江区 巴南区 云阳县 南岸区 江北区 长寿区 北碚区 大足区 奉节县 璧山区 铜梁区 忠县 潼南区 荣昌区 垫江县 渝中区 梁平区 丰都县 南川区 酉阳县 彭水县 秀山县 黔江区 巫山县 巫溪县 石柱县 武隆区 大渡口区 城口县 46 单位：元 渝中区 江北区 渝北区 九龙坡区 南岸区 巴南区 沙坪坝区 北碚区 璧山区 大渡口区 万州区 铜梁区 永川区 涪陵区 江津区 长寿区 武隆区 荣昌区 合川区 大足区 忠县 垫江县 梁平区 南川区 潼南区 石柱县 秀山县 黔江区 綦江区 丰都县 开州区 巫山县 彭水县 奉节县 云阳县 城口县 酉阳县 巫溪县 25483 5 城市现状 现有巫山县城是在三峡工程后建设的，近20年的开发，已趋近饱和，居住密度已经超过宜居标准的两倍， 同时也面临较多的城市问题 • 依山而建，高差大 • 开发空间小，可建 设用地较少 • 道路狭窄 • 交通拥堵 • 停车位不足 中昂集团▏戴德梁行Cushman & Wakefield 6 未来城市规划 城市向东 早阳组团 江东组团 本案 东部区域较好的地理环境、交 通条件，为城市发展提供了新 的机遇 江东新区规划 老城区 高唐组团 本案 中昂集团▏戴德梁行Cushman & Wakefield 7 对外交通 规划形成对外 “七横三纵一场” 的交通网络，辐射华东、西南、中部等区域，建成渝东门户综合交通枢纽 名称 七横 郑万铁路 三纵 一场 现状 长江水道 使用中 郑万铁路 2020年 G42渝宜高速段 使用中 沿江铁路 规划中 国道G347 使用中 国道G348 在建 省道S105 使用中 安张常铁路 使用中 巫建高速 使用中 省道S301 使用中 神女峰机场 2018年 巫山 沿江铁路 中昂集团▏戴德梁行Cushman & Wakefield 8 对内交通 初步形成“三港八中心” 对内互联互通的交通网络，实现各景点无缝连接 • “2小时巫山”、“1小时乡镇”、“1小时景景通”、“1小时城景通” 名称 巫山港 使用中 大溪港 在建 抱龙港 规划 神女峰机场换乘中心 2018年建成 巫山高铁交通枢纽中心 2020年建成 江东公路客运换乘中心 在建 县城江东旅游码头换乘枢纽中心 在建 县城古城码头地方客运换乘中心 在建 大溪铁公水货物联运中心 规划 大溪龙头山码头货运中心 在建 县城龙井公路货运物流中心 规划 三 港 高铁隧道 八 中 心 长途客运站 长江水道 至重庆 中昂集团▏戴德梁行Cushman & Wakefield 至宜昌 现状 水运路线 外环路&支路 港口码头 长江水道 桥 隧道 主干道 9 产业发展 巫山全域实行“1+3+N”产业发展，全力打造旅游战略性支柱产业 A:作为典型的山区农业大县，巫山确立了“1+3” （山羊+脆李、中药材、烤烟）特色产业发展 山羊养殖初成规模 ➢ 山羊生产重点县、川东白山 羊保种基地县 ➢ 山羊生产量全市第5位 脆李产业发展迅猛 ➢ 一线三片布局，“中国脆李之乡” ➢ 2017年实现产值20亿元 中昂集团▏戴德梁行Cushman & Wakefield 烤烟生产稳中求进 ➢ 全国重点产烟县 ➢ 重庆第二产烟大县 B:初步形成服装鞋业、食 品中药材、汽摩配件、钟 表电子等加工产业 巫山工业园区职教园 ➢ 现已建成标准厂房12.5万㎡ ➢ 现有生产企业32家，职工2000余人 中药材业借势待发 楚阳生态工业园 ➢ “中国庙党之乡”、渝东北首个 国家级党参标准化种植示范区 ➢ 占地面积3平方公里，以汽摩配件 加工、电子仪器加工、农副产品加 工为核心 C:打造“旅游+”第一支柱产业发展格局，全域推 进“旅游+农林业” “旅游+文化”融合 旅游+文化 ➢ “花季、云雨、红叶、雪玉”四季旅游主题活动 ➢ 室内歌舞剧《巫山神女》、《和旅游》微电影 旅游+农林业 ➢ 巫山、奉节、巫溪长江三峡金三角旅游一体化发展 ➢ 巫山形成“一城两轴三片”空间布局 10 自然旅游资源 巫山位于长江三峡旅游金三角区（巫山—奉节—巫溪），拥有金三角唯一5A景区小三峡。整体旅游资源 丰富，已开发景点以自然风光为主 中昂集团▏戴德梁行Cushman & Wakefield 山 巫山十二峰 象鼻山（江东嘴） 高都山 水 大宁河 双龙湖 大昌湖 峡 巫峡 小山峡（龙门峡、巴雾峡、滴翠峡） 小小三峡 神女溪 林 梨子坪森林公园 望天坪森林公园 五里坡自然保护区 隆鑫三峡国家度假公园 11 人文旅游资源 巫山历史悠久，古迹众多，人文旅游资源丰富。人文旅游以建筑楼宇、古迹遗址及城市文化类为主 龙骨坡遗址 文峰观 神女庙 陆游洞 大昌古镇 6000年前 大溪文化 巫文化 2200年前 神女文化 巴楚文化 巫山国际红叶节 神女旅游文化节 ➢ 揭示亚洲人类的起源，展示巫山文化 的灿烂与辉煌 ➢ 自然景观与城市人文融合，形成历史 的足迹 ➢ 多样的文化类型构成了巫山独具风貌、 厚重的人文内涵 ➢ 将优美奇特的自然风光和浓郁厚重的 人文历史进行整合 12 中昂集团▏戴德梁行Cushman & Wakefield 各区县旅游经济对比 巫山旅游接待人数和旅游收入绝对值方面在整个重庆均属于中等；但旅游收入占GDP比重排区县第三，仅 次于彭水和武隆，可见旅游对于巫山经济的重要性 2016各区县接待游客数量排名（万人） 南岸区 九龙坡区 沙坪坝区 巴南区 武隆区 渝北区 彭水县 南川区 大足区 江津区 北碚区 永川区 奉节县 涪陵区 巫山县 丰都县 酉阳县 万州区 云阳县 綦江区（不含万盛） 黔江区 长寿区 铜梁区 潼南区 石柱县 合川区 开州区 巫溪县 秀山县 荣昌区 忠县 大渡口区 梁平区 城口县 垫江县 1102.87 中昂集团▏戴德梁行Cushman & Wakefield 2016各区县旅游收入排名（亿元） 渝中区 沙坪坝区 九龙坡区 南岸区 巴南区 江津区 武隆区 彭水县 涪陵区 渝北区 南川区 永川区 江北区 万州区 大足区 丰都县 北碚区 长寿区 酉阳县 奉节县 云阳县 巫山县 开州区 石柱县 黔江区 铜梁区 潼南区 綦江区（不含万盛） 巫溪县 秀山县 垫江县 合川区 忠县 梁平区 荣昌区 城口县 39.8 2016各区县旅游收入占GDP的比重 彭水县 武隆区 巫山县 酉阳县 南川区 丰都县 渝中区 石柱县 巫溪县 云阳县 奉节县 黔江区 沙坪坝区 巴南区 江津区 南岸区 大足区 秀山县 开州区 九龙坡区 潼南区 长寿区 北碚区 铜梁区 綦江区（不含万盛） 永川区 城口县 涪陵区 江北区 垫江县 万州区 渝北区 忠县 梁平区 荣昌区 合川区 39% 备注：1：旅游人数中江北、渝中、璧山数据缺失；2旅游收入中大渡口、璧山数据缺失；3旅游收入占GDP的比重中大渡口、璧山数据缺失 14 小结 现状 1 经济基础差 • 2 3 现在阶段前往巫山只有公路和水路交通，铁路 和高速铁路尚未开通 县城常住人口仅13万人，整个商业发展潜力小 旅游人口过夜游较少 • 巫山每年吸引1000多万的旅游人口，但是过夜 游较少 中昂集团▏戴德梁行Cushman & Wakefield 城市东拓，江东迎来新机遇 • 2 3 老城区依山而建，现有可建设用地不足，基础设施建设成本高， 江东新区是巫山下一阶段发展重点 打造综合交通枢纽 • • 城区人口基数少 • 4 1 GDP、社零、人均可支配收入在重庆市各区县 中均排名靠后 交通不便 • 机会 机场、高铁等大交通不断打通对外联系纽带, 各景点之间交通升级改造，实现景景通 长江三峡旅游金三角区，政 府全力打造旅游支柱产业 • • 历史悠久，人文旅游资源丰富；自然风光独树一帜，闻名中外 政府积极规划打造旅游支柱性产业，且初见成效 15 Part Tw