社区商业白皮书 White Paper of the Community Business 2022年04月 目录 CO N T E N T S 01 社区商业的定义 02 社区商业的主要特征 03 社区商业的行业分析 03 社区商业的趋势 1 社区商业的定义 White Paper of the Community Business 社区商业的定义 零售物业的细分品类及区分标准 细分品类 城市级购物中心 区域级购物中心 盒子型社区商业 街区型社区商业 体量 10万㎡以上 5-10万㎡ 2-5万㎡ 3万㎡以下 辐射范围 覆盖全市范围人群 覆盖周边5公里范围，服务30 覆盖周边3公里范围，服务8- 覆盖周边1公里范围，服务5万 万人以上 10万人 人 商业定位 综合业态，多元化集时尚、娱乐、餐饮于一体的一站式购物娱乐 餐饮、服务、亲子为主，零售为辅，高品质、便捷性、高性价比、 体验中心 重交互的高频消费场所 数据来源：*《购物中心等级划分规范》对优质购物中心评定标准部分内容列举 社区商业与传统购物中心主要区别 购物中心与社区商业为不同定位的商业形态。 在辐射范围、客户需求、目标租户与经营理念都存在显著区别，二者主要是互补而非竞争关系。 购物中心 VS 社区商业 辐射1-5KM客群 辐射范围 3KM以内本地居民为主 购物消费需求 客户需求 生活刚性需求 购物中心连锁租户为主、追求标准化与稳定 目标租户 社区型连锁租户与特色化本地化小店平衡 注重营销推广、促进消费 经营理念 扎根社区，建立与社区的联接 2 社区商业的主要特征 White Paper of the Community Business 社区商业的特点 零售物业的收入及成本对比 细分品类 街区型社区商业、盒子型社区商业与购物中心 毛租金与运营成本对比 培育期 成熟期 盒子型社区商业 低于60% 街区型社区商业 通常高于60% 购物中心毛租金 租金增长 率 租户汰换速度快， 涨幅快 受制于整体腾挪空间有限，租金涨幅幅 度低 盒子型社区商业毛租金 街区型社区商业毛租金 提成租金 比例 提成租金比例可观 固定租金模式占比大，提成租金比例低 运营成本 管理成本高，有公 区能耗与维护，需 持续性、创新型大 规模性推广 推广成本相对低， 有一定团队成本， 有公区能耗与维护 毛收益率 成熟期一般不超过 65% 购物中心运营成本 盒子型社区商业运营成本 开业 得房率 城市级/区域级购 物中心 街区型社区商业运营成本 时间 无推广成本或公 区能耗与维护， 团队人数有限 成熟期可超过 70% 各业态中商业的出租率和NOI最为稳定 美国上市REITs空置率 存续物业NOI同比增长 $12 $10 $8 $6 $4 $2 ($2) 2000.1 2000.3 2001.1 2001.3 2002.1 2002.3 2003.1 2003.3 2004.1 2004.3 2005.1 2005.3 2006.1 2006.3 2007.1 2007.3 2008.1 2008.3 2009.1 2009.3 2010.1 2010.3 2011.1 2011.3 2012.1 2012.3 2013.1 2013.3 2014.1 2014.3 2015.1 2015.3 2016.1 2016.3 2017.1 2017.3 2018.1 2018.3 2019.1 $0 ($4) 互联网泡沫 ($6) 2008年金融危机 ($8) ($10) 互联网泡沫 2008年金融危机 Office 写字楼 Retail 商业 Apartments 公寓 Industrial 工业 美国NAREITs指数中，办公、零售、居住、工业四类物业近20年来“同物业NOI变化率“和”出租率“的表现。在过 去两次经济下行周期中，相对于办公和工业物业，商业和居住类物业的出租率和NOI均受冲击更小，且在经济 复苏后能更快的恢复。 数据来源:NAREITS 经济危机下，社区商业是防御型的抗周期配置 防御型资产是指空间需求对经济波动敏感 度相对较低、经营表现受经济周期和商业 -8% 周期影响也较小的不动产资产。以邻里或 权益类REITs平均 -27% 服务需求弹性较低。 办公与物流 -33% 购物中心 -38% 以美国REITs市场为例，在2008年经济危机 REITs表现明显更优。 公寓 -25% 理发店、洗衣店、药店等，所提供的商品/ 助储藏等业态为代表的“防御型”物业资产的 邻里商铺 自助式仓储 -10% 社区商业中心为例，其租户通常为便利店、 中，持有更多以邻里商铺、医疗保健、自 医疗 -5% 酒店 -41% mREITs -46% -50% -45% 资料来源：NAREIT -40% -35% -30% -25% -20% -15% -10% -5% 2007-2008金融危机期间不同业态REITs总回报率 0% 电商冲击下，社区商业作为线上线下融合的载体价值凸显 电商渗透率变化(16-20) 食品、生鲜具备即时消费属性，更适合线 2016-2020电商渗透率及变化 下场景： 快消品具有使用周期短、消费频次高的特 电商渗透率低且增长率低 受电商影响最小的品类 受电商冲击最大 的品类 点。整体上，快消品的渗透率在 60%~100%之间，其中婴儿用品和护肤品 电商渗透率最高，日用品次之；而食品、 即饮饮品等线上渗透率有限。 最适合电商的是适合批量采购、低运输损 耗、易存储、低频消费品，而与此相对的 高频、高时效的生活用品则是电商无法覆 *数据来源：公司公告、华创证券数据 盖的。这部分的产品天然地需要在线下的 社区商业进行购买。 因此，社区商业的高频刚需是首选的招商方向，耐用品或将从卖产品到卖服务： 以便利店为代的高频低价消费正在快速增长。根据凯度统计，近年来国内便利店销售额和消费频次均以双位数速度增长； 与此相对的家电等耐用品，因需求频次极低，未来线下店商业模式或将从单纯的卖商品转变为向客户提供后续的增值服务。 电商冲击下，社区商业“不可消失的门店” 宾夕法尼亚大学在美国本土研究显示，如果你距离最近门店从1公里增加到5公里，线上和线下消费的差距就会增加3%左右。 ——大卫·贝尔《不可消失的门店》 14000 100.00% 12000 80.00% 10000 14000 100.00% 12000 80.00% 10000 8000 60.00% 8000 60.00% 6000 40.00% 6000 40.00% 4000 20.00% 2000 0 0.00% 4000 0 2015 2016 2017 2018 2019 北京 —— 27.43% 2019年，北京市社会消费品零售总 额为1.23万亿元人民币 2019年，限额以上网上零售额达到 3366亿元人民币（27.43%） 来源：北京市统计局 20.00% 2000 0.00% 450000 400000 350000 300000 250000 200000 150000 100000 50000 0 2015 2016 2017 2018 2019 上海 —— 14.05% 2019年，上海市社会消费品零售总 额为1.35万亿元人民币 2019年，网上商店零售额达到1897 亿元人民币（14.05%） 来源：上海市统计局 100.00% 80.00% 60.00% 40.00% 20.00% 0.00% 2015 2016 2017 2018 2019 全国 —— 20.71% 2019年，全国社会消费品零售总额 为41.16万亿元人民币 2019年，实物商品网上零售额达到 8.52万亿元人民币（20.71%） 来源：国家统计局 在各项指标都接近的前提下，北京与上海网购率的区别，证明了线下商业空间对消费行为习惯施展的重大影响。 同时也显示出，对比上述美国平均数据，在北京、上海这样的超级城市中，门店的便利程度对线上线下消费的差距影响更大。 疫情的社交隔离冲击下，社区商业的低敏感性 正面影响 负面影响 高敏感度 低敏感度 数 据 中 心 基 站 物 流 公 寓 社 区 商 业 自 存 仓 储 数据来源：Source: Brookfield Public Securities Group research and estimates. 办 公 养 老 购 物 中 心 酒 店 政策推动——城市更新的前沿、人民幸福生活的基石 科学化 精细化 智能化 推动 城市治理的重心 和配套资源向 街道社区 下沉 2017、2018、2019年习总书记 三次考察上海，“城市是人民的城市，人民城市为人民 ” 2018年习总书记第二次考察上海时强 调，城市治理是国家治理体系和治理 能力现代化的重要内容。一流城市要 有一流治理，要注重在科学化、精细 化、智能化上下功夫。 坚持以人民为中心、坚持尊重科学规 律、坚持规划引领、坚持精细化管理、 坚持走智能化之路。 2019年习总书记第三次实地考察上海杨浦滨 江、古北社区，强调落实现代化城市治理需 要发挥好政府、社会、市民等各方力量。从 突出问题出发，把分散式信息系统整合起来。 鼓励和支持企业、群团组织、社会组织积极 参与，发挥群众主体作用，调动群众积极性、 主动性、创造性，探索建立可持续的运作机 制。 更加强调 社区 这一城市基本 空间单元建设 2018年上海市人民政府 《上海市2035城市总体规划》 突出以人民为中心的本质需求，积极适 应未来生活方式转变趋势，更加强调 “社区”这一城市基本空间单元的建设， 以15分钟社区生活圈组织紧凑复合的社 区网络，促进生活、就业、休闲相互融 合，提升市民的幸福感。 构建宜居、宜业、宜学、宜游的社区服 务圈，促进职住均衡发展。 政策推动——15分钟生活圈 北京城市副中心控制性详细规划 （街区层面） 市民中心——组团中心——家园中心——便 民服务点构成的公共服务体系，将让居民从 家步行5分钟可以到达便民服务点，享受便 民商业、小微绿地、儿童游戏、老年看护等 公共服务；步行15分钟到达家园中心，就近 满足教育、文化、医疗等需求，享有一站式 社区生活服务，实现一刻钟社区服务圈全覆 盖。 15 成都市社区综合体与 《2021年全市社区商业工作计划》