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“项目总及投资总培训”内部培训课程 【基于项目开发全周期的“投资拓展”主题】 精准投资拓展拿地经验分享 投资策划中心 2017年5月 1 拿好地, 一、碧桂园投资工作简介 才能 多拿地 二、项目初判 三、营销如何助力投资,多拿地 知识星球:地产营销全案 微信公众号:地产全案 第一部分 碧桂园投资工作简介 知识星球:地产营销全案 微信公众号:地产全案 1 • 碧桂园投资理念 2 • 五大投资方向 3 • 八大拿地方式 4 • 创新投资模式 知识星球:地产营销全案 微信公众号:地产全案 1、投资理念:合法合规,资金安全 项目投资核心原则:成就共享+同心共享 一二线城市 规模+利润 规模+周转 三四五线城市 净利润率≥8% 限时回正 净利润率 ≥10% 一年内 资金回正 成就共享门槛(提醒) 1.自有资金年回报率=年回报>30% 年化自有资金回报率=净利润/自有资金投入(年化) 2.自有资金年回报率=平均年回报>30% 3.自有资金年回报率=自有资金+资金组合>30% 知识星球:地产营销全案 微信公众号:地产全案 2、投资方向:五大方向 坚定《劳斯莱斯》 坚持《劳斯莱斯》标准 深耕《广东项目》 深耕《片区》垄断《市场》 布局《周边项目》 纵深布局《周边项目》 3线、4线、5线线城市 3线、4线、5线线城市 市、区、县、镇、村 投资方向 市、区、县、镇 1线、强2线城市 1线、强2线城市 旧改或布局《二线项目》 选择或布局《二线项目》 省会、直辖市、计划单列市、强市 省会、直辖市、计划单列市、强市 收购《成功周边》 前置收购《成功周边》 垄断市场 2015年~2016年 知识星球:地产营销全案 垄断市场 2017年~ 微信公众号:地产全案 方向1:坚持《劳斯莱斯》标准 三四五线 改善型 市场—需求 竞争 能力 市场 前景 盈利 水平 品牌-卓越 产品-超前 系统-发挥 市场-缺口 意愿-存在 能力-具备 筛选—标准力量 筛选 竞争优势-强 发挥优势 产品领先 没有对手 自主定价-强 劳斯莱斯 项目 规模市场 持续需求 身份标志-优 区位认同 3~5-杠杆 城市地段-佳 生活配套-好 10%-利润 6个月-周转 产品议价-强 需求意愿-强 合理利润 资金回报 最好小学 购买能力-有 资源属性-缺 竞争 优势 资源 优势 教育 优势 品牌 “标准化工作”执行 学区 客户 区位 产品 知识星球:地产营销全案 微信公众号:地产全案 形成“系统性优势” 方向1:《劳斯莱斯》要点 真“劳斯莱斯” 区位、学区、对手 快“快速预售” 资金转正、持续为正 美“完美展示” 目之所及、皆是美好 改“改善需求” YJ140、YJ180、YJ260 自“自主定价” 敢于定价、敢于竞争 工“工地开放” 有效区隔竞争对手 知识星球:地产营销全案 微信公众号:地产全案 方向2:深耕与垄断 深耕与垄断 战略布局 经济结构、人口变量、城市地图、供需关系 投资先行 小分队、1+1、扫地行动 轻重缓急 二线城市(布局)地级市(一城多个)县级市(劳斯莱斯) 多种方式 条件勾地、招拍挂、合作、小股操盘 预销定投 大市场敢于投、小市场控制投 片区深耕,市场份额10% 知识星球:地产营销全案 微信公众号:地产全案 方向2:《深耕与垄断》要点 先“战略” 卡位、夺位、占位、固位 重“团队” 目标、互补、专业、系统 优“策略” 环境、对手、资源、方案 梳“信息” 积累、分析、规律、活用 选“伙伴” 诚信、可靠、互补、阶段 精“产品” 方案、推敲、借鉴、完善 知识星球:地产营销全案 微信公众号:地产全案 方向3:一线、强二线周边 布局周边 战略布局 轨道、高速、临近、小镇 敢于垄断 称霸、规模、产品、活路 纵深发展 先行、预期、半径、通吃 碧桂园核心竞争力 知识星球:地产营销全案 微信公众号:地产全案 方向3:《一线、强二线》周边要点 独“垄断” 不给对手任何机会 远“预期” 明天会更好 大“规模” 强者恒强 攻“小镇” 专注、专业 控“产品” 总价控制 懂“政治” 政府方向 知识星球:地产营销全案 微信公众号:地产全案 方向4:选择布局《二线城市》 选择布局 近郊策略 发挥优势、避免短板 聚焦客户 细分市场、目标客户 针对产品 客户需求、借鉴创新 我们仍有巨大发展空间! 知识星球:地产营销全案 微信公众号:地产全案 方向5:收购《成功项目》周边 成功项目 策略前置 信息不对称、持续深耕 标杆借鉴 看标杆、逆周期 针对产品 客户需求、价值分配 客户、产品、市场、品牌 知识星球:地产营销全案 微信公众号:地产全案 3、集团8种常见拿地模式 一级市场 二级市场 01 直接招拍挂 05 土地使用权转让 02 勾地等意向性拿地 06 股权类合作 03 一二级联动 07 联营合作开发 04 三旧改造 08 知识星球:地产营销全案 微信公众号:地产全案 代管代建+品牌输出 4、集团对创新投资模式的思考 旧城改造 产城融合各类小镇 持有运营 工业地或工改工 限价保障 金融资产 轨道交通 PPP模式 知识星球:地产营销全案 微信公众号:地产全案 第二部分 项目初判 知识星球:地产营销全案 微信公众号:地产全案 项目初判的四个维度 土地 如何快速 风险 效益 研判项目 市场 知识星球:地产营销全案 微信公众号:地产全案 表象 土地 市场 本质 效益 知识星球:地产营销全案 风险 微信公众号:地产全案 一、土地维度 有利因素 不利因素 “ 看地 ” …… 法规手续 规划条件 表象 “看地”的内容 施工条件 地质灾害 知识星球:地产营销全案 微信公众号:地产全案
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