渝南区域无效成本管理办 法 版本号：2021 年 V1.0 版 附件： 内部 渝南区域无效成本管理办法 （2021 年 V1.0 版） （责编单位：运营管理部） 第一部分：制度信息 修订日期 修订内容 编辑人 校验 人 审定 人 版本编号 2020 年 6 月 渝南区域无效成本管理办法 余冬梅 潘先 礼 李春 秋 2020.V1 2021 年 2 月 渝南区域无效成本管理办法 余冬梅 潘先 礼 李春 秋 2021.V1 第二部分：同步废除制度 《渝南区域无效成本管理办法 2020 年 V1.0 版》 一、目的 1/8 渝南区域无效成本管理办 法 版本号：2021 年 V1.0 版 根据《碧桂园集团无效成本管理办法 2021 年 V1.0》及《渝南 区域无效成本管理办法 2020 年 V1.0 版》，修订无效成本责任管理 办理，其目的为：加强全周期成本管控，推动精细化管理，防控无 效成本发生，确保项目经营目标落地，特制定本管理办法。 二、适用范围 适用于渝南区域成本操盘项目，管控范围涉及规划设计、运营、 营销、招标采购等各相关业务条线的全科目成本。 三、定义、分类、认定 （一）定义： 无效成本：项目开发建设过程中，因区域相关责任主体管理缺 陷导致、且对促进项目运营改善、提升产品客户价值和促进销售去 化等未产生有效作用的成本或费用增加，区域视为无效成本。 （二）分类： 无效成本共分五大类，项目原则上均按此分类实施管理，具体 包括： 1.投资管理缺陷无效成本 2.规划设计缺陷无效成本 3.施工管理缺陷无效成本 4.信息输出缺陷无效成本 5.其他管理缺陷无效成本 （三）认定： 2/8 渝南区域无效成本管理办 法 无效成本 分类 版本号：2021 年 V1.0 版 无效成本判定参考 细项分类 建议 责任主体 如以下原因增加成本：无票土地费用 增加、现场征拆不彻底、补偿不到位 投资 管理 1 投资交底与管理缺 陷 缺陷 不明债务、税票缺失、政府要求不清 晰等 区域投资 合作项目投资合同不清晰导致的成本 增加 2 1 其他投资管理缺陷 项目定位与适配偏 差 区域投资 因项目定位与产品适配等选择偏差导 致的成本增加 区域营销 如地下室面积增加、项目损容、可售 2 规划不合理 规划 面积损失、公配面积增加等，因规划 不合理造成重复设计、多缴纳费用、 区域设计 拆改等增加的成本 设计 如因设计效果不满足要求、设计变更 缺陷 3 设计失误 下达不及时、图纸设计错误或多专业 设计矛盾、材料或施工工艺选择不当 区域设计 设计未结合现状等导致的成本增加 4 其他规划设计缺陷 区域设计 因运营计划（供货与交楼计划、竣备 1 运营计划不合理 计划）不合理，产生的赶工、抢工或 区域运营 者窝工、停工等增加的成本 2 开发报建失误 因开发报建原因导致的成本增加，如 项目 设计条件获取错误、未认真研究收费 管理 标准，办证分区不合理等增加的成本 3/8 区域运营 渝南区域无效成本管理办 法 3 施工组织不合理 版本号：2021 年 V1.0 版 因施工组织不合理、节点设置不合理 等造成的成本增加 项目部 如因项目现场管理不作为或不当作为 施工方案不合理等原因导致的争议索 赔或重复施工增加的成本；窝工、机 4 现场管理不当 械停滞与降效增加的成本；因排产下 单失误或领料管理不当，导致成本增 项目部 加；经认定属现场管理不规范导致的 缺陷 无效现场签证与变更；因管理不当造 成各类罚款、安全事故等增加的成本 因质量不达标而增加的成本，如因各 5 工程质量不达标 种原因采用第三方单位进行施工所增 项目部 加的成本或无法扣回的成本 6 其他项目管理缺陷 项目部 错误的销售信息导致的客户索赔费用 不实销售承诺及广告与道具(包括但不 1 销售信息错误 限于样板间、沙盘等）的不当表达而 信息 导致的客户索赔费用、不合规宣传导 输出 致的罚款等 缺陷 招标文件、合同条款、合同预（结） 2 成本信息错误 算、过程商务会议纪要等信息错误导 区域品牌营 销 区域成本 致的成本增加 3 其他信息输出错误 其他信息输出错误导致的成本增加 其他 由合作方及政府违约、集团政策变化 管理 等原因引起的成本增加 缺陷 1 其他管理缺陷 其他 4/8 相应部门 相应部门 相应部门 渝南区域无效成本管理办 法 版本号：2021 年 V1.0 版 具体标准，详见附件 1-1《无效成本认定标准》。 四、无效成本的管理要求 （一）事前管控：区域和项目应在土地获取、规划设计、项目 建设与销售全过程、后期维护等阶段前置做好无效成本的风险管 控，规避无效成本产生。 （二）事后总结：若不可避免发生无效成本时，区域需从以下 四个端口对无效成本的发生原因、归属类型、成本费用、责任主体 等进行监控、分析、总结。 1.合同签订端：区域成本部门需对合同内（或与其关联合同） 所发生成本进行分析，并做好无效成本的确认。 2.签证变更端：区域成本部门（必要时联动设计条线）需对签 证变更所增加成本进行分析，并做好无效成本的确认。 3.费用支付端：区域财务部门和区域成本部门需对所发生费用 进行联动分析，并做好无效成本的确认。 4.竣工结算端：合同在竣工结算定案阶段，区域成本部需对合 同无效成本进行全面分析，对除上述三个端口之外的无效成本进行 确认。 五、管控方式 （一）专业归口管理：无效成本归口区域运营部管理，涉及界 定争议的、由区域大运营组长组织协调，依然有争议由区域总裁裁 定。 （二）实事求是界定：无效成本的产生与责任界定，要求从结 果出发、复盘区域管控缺陷，实事求是遵循事实与依据。 5/8 渝南区域无效成本管理办 法 版本号：2021 年 V1.0 版 （三）关联责任管理：对日常无效成本实施过程监控考核；重 大无效成本追究相关岗位责任。 六、管理职责 （一）项目成本负责人：作为项目成本直接责任人，负责组织 执行区域无效成本管理制度和模块化管控动作，在项目第一负责人 领导下开展过程管控和无效成本责任管理；对过程中无效成本风险 提前识别并组织应对。 （二）项目总经理：作为项目成本第一责任人，对整个项目的 无效成本承责；负责统筹并强化前置策划、做实过程管控，规避或 减少无效成本产生。 （三）区域成本条线：作为区域成本管理归口责任部门，负责 制定区域无效成本管理相关制度，组织各项目务实开展过程管控工 作、控制无效成本、提升区域成本竞争力；负责对各项目无效成本 实施监控、分析或考核，并持续改善专业管理。 (四)区域财务部门：负责对费用类的无效成本进行初步判断， 联动区域成本部门进行分析和确认，并反写 ERP 系统。 （五）其他各部门：设计、营销等部门对本部门产生的无效成本 承责，并提出整改方案。在区域层面形成合力，规避无效成本的产 生。 七、管理程序 （一）运营成本条线负责对无效成本管理办法进行宣贯。 （二）无效成本总结与发布 1.项目部成本负责人对每单签证、设计变更、结算及非合同性 6/8 渝南区域无效成本管理办 法 版本号：2021 年 V1.0 版 成本进行分析，提炼无效成本数据，签证、设计变更通知单审批流 程中由项目成本负责人明确是否属于无效成本。无效成本产生的责 任部门每月完成《无效成本确认表》详附件 1-2，每月 23 日项目成 本负责人提交至区域成本对接人处存档。 2.项目成本负责人完善无效成本台账填写，详附件 1-3《无效 成本管理台账》，区域将不定期抽查各项目台账填写情况。 3.区域成本条线每月对各项目产生无效成本金额从项目层面和 职能部门两个维度统计后，报成本力提升小组审批后在月底成本力 提示会议上公布。本制度公布执行之日起公示期为一次/月。 八、无效成本承责机制 （一）连续两次出现在无效成本公示上的责任人，区域将给予 通报批评，连续两个公示期内无效成本发生金额排名第一，区域总 将对发生部门负责人或项目负责人约谈。 （二）无效成本处罚费用，按每份无效成本所产生的金额进行 处罚，处罚方式如下： 1.无效成本产生金额 20 万以内（含 20 万）：按无效成本金额 3%对直接责任人和直接领导进行处罚，单份处罚最高限额 5000 元。 2.无效成本产生金额 20-50 万（含 50 万）：按无效成本金额 3%对直接责任人和直接领导进行处罚，单份处罚最高限额 10000 元。 3.无效成本产生金额大于 50 万：按无效成本金额 3%对直接责 任人和直接领导进行处罚，单份处罚最高限额 20000 元。 7/8 渝南区域无效成本管理办 法 版本号：2021 年 V1.0 版 以上处罚金额按均由直接责任人承担 70%，直接人领导承担 30%，2020 年 6 月 18 日前发生的无效成本，不参与经济考核， 仅公示。 区域成本条线每月统计无效成本处罚金额，报成本力提升小组 审批，由区域总根据情节严重程度对处罚金额予以最终审定。 （三）区域成本需真实呈现无效成本发生情况，将不定期组织 无效成本抽检，重点抽查项目无效成本漏报、瞒报情况，一经发 现，按《渝南区域成本双月考核中心红线管理扣分细则（2021 年 V1.0）》（具体详见最新发文）红线考核进行扣分处理，对无效成 本瞒报漏报行为，一经发现按无效成本罚款金额的 2 倍对责任部门 进行处罚。 （四）对于出现的重大无效成本问题，区域将汇报集团成本中 心将视情况联动审计核查，或报集团决策处理。 九、其他 （一）本管理办法由渝南区域运营管理部成本条线负责对执行 情况的管理、检查和考核。 （二）本办法自发布日起，原《渝南区域无效成本管理办法 2020 年 V1.0 版》同步废止。 附件：1-1 无效成本认定标准 1-2 无效成本确认表 1-3 无效成本管理台账 8/8