豫西南区域无效成本管理办法 版本号：2021 年 V1.0 版 附件： 内部 豫西南区域无效成本管理办法 （2021 年 V1.0 版） （责编单位：运营管理部） 第一部分：制度信息 修订日期 修订内容 编辑人 校验人 审定人 版本编号 2021 年 4 月 豫西南区域无效成本管理办法 乔文芳 熊永强 奚洋 2021 年 V1.0 版 第二部分：同步废除制度 《区域无效成本责任管理办法（2019 试行）》（豫西南字〔2019〕193 号） 一、目的 1/8 豫西南区域无效成本管理办法 版本号：2021 年 V1.0 版 根据《碧桂园集团无效成本管理办法 2021 年 V1.0 版》及《豫 西南区域无效成本考核管理办法(2019 试行）版》，修订无效无效 成本管理办法，其目的为：务实推进全成本过程管控做实，提升区 域成本竞争力，推动精细化管理，防控无效成本发生，确保项目经 营目标落地。 二、适用范围 碧桂园豫西南区域下属成本操盘项目,成本范围包括全成本各科 目成本。 三、定义、分类、认定 （一）定义： 无效成本：项目开发建设过程中，因区域相关责任主体管理缺 陷导致、且对促进项目运营改善、提升产品客户价值和促进销售去 化等未产生有效作用的成本或费用增加，区域视为无效成本。 （二）分类： 无效成本共分五大类，项目原则上均按此分类实施管理，具体 包括： 1、投资管理缺陷无效成本 2、规划设计缺陷无效成本 3、施工管理缺陷无效成本 4、信息输出缺陷无效成本 5、其他管理缺陷无效成本 2/8 豫西南区域无效成本管理办法 版本号：2021 年 V1.0 版 （三）认定： 无效成本 细项分类 分类 投资管 理缺陷 规划设 计缺陷 施工管 理缺陷 信息输 出缺陷 其他管 理缺陷 无效成本判定参考 如以下原因增加成本：投资决策失误增加成本；地块获取 后土地成本增加，尽调未详尽，超出投资测算范围之外的 拆迁补偿、不明债务等费用；土地出让合同/收购合作协 议约定不清导致的费用增加；投资阶段政府/合作方承诺 未兑现引起的成本增加；征拆进度滞后导致延期交场补偿 等 第一责 任主体 1 投资交底与管理缺陷 2 其他投资管理缺陷 1 项目定位与适配偏差 因项目定位偏差；产品不适配或增配方案溢价失败导致的 成本增加 区域营销 2 规划不合理 规划不合理导致规划调整，产生重复设计、重复施工、停 工补偿、多缴纳费用、拆改等；因规划调整地下室/公配 面积增加/项目损容/可售面积损失，其溢价不能覆盖成本 等增加的成本 区域设计 3 设计失误 如因设计效果不满足要求、设计变更下达不及时、图纸设 计错误或多专业设计矛盾、材料或施工工艺选择不当、设 计未结合现状等导致的成本增加 区域设计 4 其他规划设计缺陷 1 运营计划不合理 2 开发报建失误 3 施工组织不合理 4 现场管理不当 5 工程质量不达标 6 其他项目管理缺陷 区域投资 区域投资 区域设计 因运营计划（供货与交楼计划、竣备计划）不合理，产生 的赶工、抢工或者窝工、停工等增加的成本 因开发报建原因导致的成本增加，如：设计条件获取错误、 未认真研究收费标准，办证分区不合理等增加的成本； 未落实行政事业收费返还/减免； 违规开发引起的行政处罚及其滞纳金 因施工组织不合理、节点设置不合理、施工方案不合理、 合同标段/范围划分不合理等造成的成本增加 如因项目现场管理不作为或不当作为、合同施工范围管理 不当等原因导致的争议索赔或重复施工增加的成本；因延 期交场产生的停工、窝工、赶工等增加的成本；因排产下 单失误或领料管理不当等导致成本增加；收付款管理不当 导致超付或占用公司资金等 施工质量不达标、质量安全管理缺陷导致增加的成本； 因工程质量问题导致业主维稳所发生的减免、赠送费用 区域运营 项目部 项目部 项目部 项目部 项目部 1 销售信息错误 错误的销售信息导致的客户索赔费用；不实销售承诺及广 告与道具(包括但不限于样板间、沙盘等）的不当表达而 导致的客户索赔费用；不合规宣传导致的罚款；施工效果 货不对板拆改费用等 2 成本信息错误 招标文件、合同条款、合同预（结）算、过程商务会议纪 要等信息错误、成本动作失误、不合规招投标活动导致的 成本增加 区域成本 3 其他信息输出错误 其他信息输出错误导致的成本增加 相应部门 其他管理缺陷 由合作方及政府违约、集团政策变化等不可抗力原因引起 的成本增加 相应部门 其他 相应部门 1 3/8 区域营销 豫西南区域无效成本管理办法 版本号：2021 年 V1.0 版 具体标准，详见附件 1-1《无效成本认定标准》。 四、管控原则 （一）专业归口管理：无效成本由区域成本采购职能统筹，每 季度对公示无效成本情况，各职能部门、项目对区域成本采购职能 判定有争议的由大运营负责人界定，仍然有争议由区域总裁裁定。 （二）实事求是界定：无效成本的产生与责任界定，要求从结 果出发、复盘区域管控缺陷，实事求是遵循事实与依据。 （三）关联责任管理：对无效成本的责任主体、要求举一反三 制定专项改善方案；日常无效成本实施过程监控考核；重大无效成 本追究相关岗位责任。 （四）主动上报豁免：鼓励各职能部门、项目积极主动上报、 总结无效成本，属于主动上报的，豁免相应责任主体的经济处罚 及行政处罚，否则按本制度中管理要求从严处罚。 五、过程管控 （一）事前管控：区域和项目应在土地获取、规划设计、项目 建设与销售全过程、后期维护等阶段前置做好无效成本的风险管控， 规避无效成本产生。 （二）过程总结：若不可避免发生无效成本时，项目、区域需 从以下四个端口对无效成本的发生原因、归属类型、成本费用、责 任主体等进行监控、分析、总结。 1、合同签订端：项目、区域成本采购职能需对合同内（或与其 关联合同）所发生成本进行分析，并做好无效成本的确认。 2、签证变更端：项目、区域成本采购职能（必要时联动设计条 4/8 豫西南区域无效成本管理办法 版本号：2021 年 V1.0 版 线）需对签证变更所增加成本进行分析，并做好无效成本的确认。 3、费用支付端：项目、区域财务部门和区域成本采购职能需对 所发生费用进行联动分析，并做好无效成本的确认。 4、竣工结算端：合同在竣工结算定案阶段，项目需对合同无效 成本进行全面分析汇总，区域成本采购职能对除上述三个端口之外 的无效成本进行确认。 （三）事后管控 1、区域每季度需对内部产生无效成本进行分析和总结，并从中 发现管理风险，制定提升方案。 2、项目竣备后需对项目所有无效成本进行统计和汇总，结算后 评估中须对无效成本进行总结和分析。 六、管理职责 （一）项目成本负责人：作为项目成本直接责任人，负责组织 执行区域无效成本管理制度，在项目第一负责人领导下开展过程管 控和无效成本责任管理，对过程中无效成本风险提前识别并组织应 对。 （二）项目总经理（项目第一负责人）：作为项目成本第一责 任人，对整个项目的无效成本承责；负责统筹并强化前置策划、做 实过程管控，规避或减少无效成本产生。 （三）区域运营管理部成本采购职能：作为区域成本管理归口 责任部门，负责制定更新区域无效成本管理相关制度，组织各项目 务实开展过程管控工作；负责对各项目无效成本进行审核、实施监 控、分析、考核，并持续改善专业管理。 5/8 豫西南区域无效成本管理办法 版本号：2021 年 V1.0 版 区域若将项目成本业务委托给碧桂园成本共享平台，需对相关 业 务人员做好培训和管理，及时完成无效成本线上登记，做好原因判 定 及责任划分。 （四）区域财务部门：负责对费用类的无效成本进行初步判断 ， 联动区域成本采购职能进行分析和确认，并反写 ERP 系统。 （五）其他各部门：设计、营销等部门对本部门产生的无效成 本承责，并提出整改方案，在区域层面形成合力，规避无效成本的 产生。 七、管理要求 （一）无效成本总结与通报 1、项目成本负责人对每单签证、变更、结算及非合同性成本进 行分析，提炼无效成本数据，并在签证、变更通知单审批流程中明 确是否属于无效成本。项目部在管理过程中及时总结复盘项目无效 成本事件，每月 5 日提报经项目经理、项目总签字版《XX 项目无效 成本管理台账》详附件 1-2，提交至区域成控对接人处存档。 2、区域成本采购职能负责统筹、确定无效成本责任主体，并实 施分类预警、排名和考核管理。每月 15 日前区域造价从合同端、 签证端、付款端、结算端复核各项目提报的无效成本台账，更新 《区域无效成本管理台账》详见附件 1-2，区域成控季度统计各职 能部门、项目无效成本审定金额，并在月度经营分析会中通报。 （二）无效成本奖惩机制 各职能部门、项目需真实呈现无效成本发生情况，鼓励各职 6/8 豫西南区域无效成本管理办法 版本号：2021 年 V1.0 版 能部门、项目主动上报的无效成本，属于主动上报的不做处罚。 区域成本采购职能不定期组织无效成本抽检，重点抽查项目无效 成本漏报、瞒报情况，一经发现，非主动上报类无效成本按以下 原则对责任部门进行处罚。 1、经济处罚：按区域发现每份无效成本所产生的金额进行处 罚，处罚金额为“无效成本审定金额”的 5%，单份处罚上限 5000 元。 处罚分配：项目层面的罚款由项目第一负责人分配到相关责任 人，项目第一负责人分配比例不得少于 40%；区域层面的罚款由区 域职能负责人分配到相关责任人，区域职能负责人分配比例不得少 于 40%。 罚金确认后，各职能部门、项目上报附件 1-3《无效成本考核 罚款分配登记表》。 本发文之日前发生的无效成本，不参与经济处罚。 2、行政处罚：按半年度统计各职能部门、项目部门累计产生 的无效成本金额（非主动上报类）超过 20 万元以上（含 20 万元）， 取消相关职能部门、项目负责人半年内的评优、晋升资格。 3、激励办法：项目对无效成本产生的原因及整改措施分析到 位，形成优秀案例，经区域成本管理职能评审具备可推广价值的， 给予月度考核加分，详见《区域成本业务考核制度》相关要求。 八、其他 （一）本办法由豫西南区域运营管理部成本采购职能负责解释 及执行考核，如遇特殊情况一事一议，并报区域总裁裁定。 （二）本办法自发布日起，原区域制度《区域无效成本责任管 7/8 豫西南区域无效成本管理办法 版本号：2021 年 V1.0 版 理办法（2019 试行）》（豫西南字〔2019〕193 号）同步废止。 附件：1-1 无效成本认定标准（2021 年 V1.0 版） 1-2《XX 项目/区域无效成本汇总表》 1-3《无效成本考核罚款分配登记表》 8