非设计人员的设计管理 ——以三明碧桂园项目为例 海外设计管理部 李柳开 2017年5月 设计管理做什么？ 管理 “管”— 管控 “理”— 梳理 设计 管理的对象 课程目标 一、房地产设计印象 二、管什么？理什么？ 房地产开发相关的设计专业 规划设计 景观设计 建筑设计 装修设计 •房地产项目设计阶段 规划设计 项目可行性 研究报告 单体设计 概念设计 景观设计 实施方案 施工图 设计 装修设计 投资分析 阶段 设计前期 阶段 实施方案 阶段 施工图 阶段 •项目设计管理流程 各专业需相互协调合作，方能做好项目 建筑设计 （广义） 主体 设计 装修设计 景观设计 标识设计 产品定 位 概念 设计 方案 设计 深化 设计 概念 方案 概念 电梯设计 幕墙设计 各类顾问（如有） 概念 电梯流量分析及选 型方案 施工图 扩初 扩初 方案 概念 泛光设计 扩初 方案 概念 智能化设 计 二次 设计 施工图设计 方案 方案 交通流量报告 幕墙系统方案设 计 扩初 扩初 电梯工艺施工图 幕墙系统深化设计 施工图审查 施工图 施工图 施工图 施工图 施工图配合 招标图 现场 施工 Analysis 01 项目解析 三明市，地处中国福建省中部， 是一座新兴的工业城市，是全 国创建精神文明先进城市和国 家卫生城、园林城及中国优秀 旅游城市。 福建省三钢（集团）有限责任 福建省 三明市 公司前身为福建省三明钢铁厂， 三明市 贵溪洋地块 建于1958年。三钢是三明工业 和城市发展的标志性企业，历 SITE 经50年发展历程，已形成年产 500万吨钢规模和以钢铁业为主、 集多元产业并举的跨行业、跨 地区、跨所有制的大型企业集 团，福建省最大的钢铁生产基 地。自1988年以来连年进入中 国500强企业行列.可以说，三 History& & Existing 明市今天的蓬勃发展，三明钢 铁厂功不可没。 +城市发展的历史与现状 【城市概况】  梅列区：三明市行政、办公、娱乐、商业、文体中心都集中在该区。 【区域经济】 区域经济：三明市地处福建省中西部，是一座新兴的工业城市， 2011年全市地区生产总值1231.17亿元，地方级财政一  贵溪洋片区：地块属于该片区，是政府重点打造区域，城市未来发展的方向，紧 靠三明市文体中心。 般预算收入64.54亿元。 工贸核心:梅列区是海西（三明）生态工贸区的核心区，市委、市 三元区：属于老城区，离三明钢铁厂较近，环境有污染。 政府所在地，经济、政治、文化中心，全区90%的人口 和85%的经济总量集中在城区。 机 场：沙县机场 火 车 站：三明火车站 人均GDP：38856元（2010年）全省第四 What is the future? +城市发展的未来 【三明市总体规划】 【城市发展方向】 北拓:就是加快与沙县同城化的步伐， 打造以发展物流商贸、文化创意、服务 外包、中介会展等服务业为主的第三产 业核心区；加快北部新城规划建设，规 划“四个组团”，即贵溪洋组团、洋溪 组团、半路洋组团、树垄组团。 规划机场 【对贵溪洋组团定位】 北部重要门户，商业、居住 【交通条件】 规划高铁 高速连接线：长深高速 快速交通：规划快速路穿过地块 内部 北部新城——贵溪洋组团 规划高铁站点、机场 三明城区 地块边正在建设长深高速连接线， 路基已经修到地块北侧，往南约 400米的新市北路可直达市中心。 What is the future? +城市发展的未来 【贵溪洋片区控制性详细规划】 对贵溪洋片区的定位：北部新城、城市重点发展新区 对本项目地块的定位：千亩生态社区 会议中心 公交首末站 体育馆 配套公建 儿童医院 周边重要设施： 出发地 目的地 路程 车程 收费 三明市梅列区政府 约2.3km 约6min 无收费 贵溪洋地 三明市政府 约4.1km 约12min 无收费 块 文体中心 300m 儿童医院 100m 商务办公中心 往沙县方向 区政府 商业娱乐中心 Understanding the site +基地理解 开挖水渠 【规划范围】 内部山体 三明北部新城贵溪洋组团南部 地块，北临长深高速连接线， 东、南面环山，西部可远眺三 明城市全景。 【规划面积】 91.77ha(约1376亩) 【基地现状】 远眺城市 平整土地 周边高山 地块三面环山，北面大部分为 平地，西北面为山体，中间部 分地势较低，南面部分平整为 平地，部分为小山头，西面边 缘有水渠，目前地块正在平整。 Understanding the site +基地理解 市政情况 临水 满足，沿新市北路为DN400球墨管。目前已由快速通道DN400管开口敷 设一条de75临时管(PE管)往公交公司供水（紧挨地块北面）， 水 永久 暂不满足，拟在贵溪洋新建一座总供水规模为10万m3/d的净水厂，该 水厂一期建设规模为3万m3/d，目前该项目已进行到初期论证阶段。 【市政情况】 地块地势起伏较大，总体 南高北低。东、南面环山， 西部可远眺三明城市全景， 地块内制高点为西北角小 山头，海拔296米。地块中 临电 可满足，施工用电就近由附近环网柜供出，负载能满足施工用电需求。 永久 暂不满足，贵溪洋片区由规划的220千伏碧湖变电站（2014年投产） 供电 电 雨污 电视电信 路 场地平整 暂不满足 地块周边有可以连接的通讯（电话、电视、网络）线路 目前有简易路通往地块，到地块边缘的长深高速连接线正在修建。 正在平整 部已有部分已经进行平整。 贵溪洋溪由南至北贯穿整 个地块。 Understanding the site +基地理解 【地形地貌】 地块地势起伏较大，总体南 高北低。东、南面环山，西 部可远眺三明城市全景，地 块内制高点为西北角小山头， 海拔296米。地块中部已有部 分已经进行平整。贵溪洋溪 由南至北贯穿整个地块。 Understanding the site +基地理解 【纵向剖断面】 【东南视角】 【地形地貌】 地块内地势南高北 低，东高西低。地 块周边景观资源丰 富，向西向北景观 视野良好， 因此考虑保留部分 景观山体，场地内 部根据地势填挖方， 考虑台地发展模式。 【横向剖断面】 【西北视角】 Strategies 02 概念规划 Project orientation 城市生活 +项目定位 开放型城市社区 共 享 开 放 【功能定位】 集商业购物、滨水休闲、生态居住为一体 的开放型城市社区。 【品牌主题】 社区生活 ……the open community “开放与共享” “生态与融合” OPENCOMMUNITY 开放 •城市公共空间 •城市景观资源 •滨水空间 •商业空间 •生态公园 SHARING 共享 •公共景观资源 •生活理念 •公共服务设施 •交通 •商业 •教育 •市政 ECOLOGY 生态 •生态公园 •友好型社区 •资源的循环利用 •可持续的发展 +整体规划概念 【原控规图】 不足： 1、A地块公园集中在地块 北部，且紧邻快速路，东 面环山，周边能分享到公 园景观资源的地块较少。 2、B地块南部公建用地对 于商业来说单个地块过大， 路网密度不足。 3、整个贵溪洋组团景观绿 地系统较为散乱。