龙湖地产湖建筑外观 、景观细节研究报告 花园洋房部分 高层公寓部分 配套设施部分 地下车库部分 园林及标识 小市政部分 花园洋房部分 一、外立面材料 二、室外其他景观 三、公共部分交房标准 四、户内交房标准 花园洋房 一、外立面材料 主要材料： 1 、文化砖 2 、文化石 3 、涂料 4 、屋面瓦 5 、外窗 其他材料： 6 、室外栏杆 7 、花架 8 、台阶踏步 9 、外露落水系统 外立面材料——参考项目“上海万科红郡” 红郡所用主要材料 材料：蓝灰色水泥瓦 品牌：拉法基 ( 曼宁家 ) 价格： 5.8 元 / 片 材料：铝合金外窗 价格：未知，但是根据现 场效果应该不便宜 材料：文化砖 品牌：古猿人 价格： 60 元 / 平米 本资料 PPT 完整版下载地址： 材料：真石漆涂料 价格： 材料：枫叶红花岗岩 http://down2.zhulong.com/tech/detailprof7370 价格： 300 元 / 平米 94TD.htm 更多房地产前期策划精品资料推荐： 外立面材料—— **** 主要材料 材料：蓝灰色水泥瓦 材料：铝合金外窗 材料：文化砖 材料：真石漆涂料 材料：文化石仿花岗岩 备注：除书房外墙为仿石材，其余 均为一种色系文化砖石，与效果图 不完全一致。 花园洋房 外立面材料选型原则 参照标杆项目效果，重外观、轻室内。在保证品质和效果的同时，最 大限度降低成本 外立面材料—— **** 1 、文化砖 效红 果郡 文 化 砖 现 场 果 普 通 外 墙 砖 现 场 文化砖和其他外墙砖的成本对比 红郡选用的古猿人文化砖价格 60 元 / 平米。 橄榄城一、二期选用的通体砖约 40 元 / 平米，市场上有 35 元左右砖。 一期花园洋房贴文化砖外墙面约 3.98 万平米。用文化砖比普 通外墙砖增加成本约 80-100 万元。全案地上可售商品住宅面 积约 17.52 万平米，摊至住宅的可售面积则每平米增加成本 约 4.5-5.8 元。 考虑到花园洋房外立面效果的主要控制材料是文化砖，建议 还是采用文化砖。 下一步工作 目前已经有五、六家能生产文化砖的厂家根据红郡的效果送 样。能够满足效果者有资格进行投标。根据报价并反复压价 后选择最低者中标。 铺砌要求 窗上砌一皮立砖 窗台砖要压住立面砖，其余门窗口均为立面砖压侧面砖。 工字错缝砌法 阳台板上沿砌一皮立砖，空调板立面均为立砖，无层间线 灰黑色专用勾缝剂勾缝 外立面材料—— **** 2 、仿石材（文化石） 果红 郡 现 场 效 石文 材化 石 厂 家 提 供 仿 文化石和仿石材的成本对比 红郡选用的天然枫叶红石材价格约 300 元 / 平米左 右。 文化石仿石材的价格约 60-80 元 / 平米。 原设计首层都是文化石，但考虑面积过大，改成只 书房铺贴文化石，文化石外墙面积约 1400 平米， 用文化石仿石材则节约成本约 30.8 万元。摊至住 宅的可售面积则每平米减少成本约 1.76 元。 考虑到石材墙面集中在首层书房的部分，是点缀的 作用，所以建议用文化石仿石材。 下一步工作 与文化砖相同，样板满足要求，最低价中标。 铺贴要求 红郡用石材尺寸： 200X400mm ，中间条石尺寸： 60X400mm 。 因为文化石材质比较软，所以中间条石光滑的表面 很难做到，让厂家仿制多次都失败。所以我们取消 中间条石的处理。 大块石材的规格按照 200×400mm 。 浅灰色勾缝剂勾缝 外立面材料—— **** 3 、涂 料 果红 郡 现 场 效 **** 售 楼 处 现 场 效 真石漆和普通外墙涂料的成本对比 新兴报价清单价格中真石漆墙面连工带料为 80 元 / 平米，普通外墙涂料连工带料为 63 元 / 平米。两者 相差 17 元 / 平米。 而 **** 售楼处外墙真石漆涂料的价格连工带料为 35 元 / 平米。 目前施工图中洋房涂料部位为普通外墙涂料。从效 果来讲，改为真石漆效果比较好。 下一步工作 建议公司与总包谈判，不增加成本的同时，将外墙 普通涂料做法改为真石漆。 外立面材料—— **** 4 、瓦屋面 果红 郡 现 场 效 油华 毡润 瓦橡 树 湾 使 用 的 水泥瓦与油毡瓦的对比 目前屋顶建筑普遍使用的瓦有三种：油毡瓦，水泥 瓦，陶瓦。三者的价格是逐一升高的。 油毡瓦和水泥瓦在多层和高层上都有使用，陶瓦一 般都用在风格很明显的多层建筑上。考虑到 **** 的 花园洋房绝大部分为 4.5 -5.5 层的多层，屋面的肌 理是近距离视线范围内外立面效果的主要构成部分 ，所以采用比油毡瓦稍贵的水泥瓦。 下一步工作 已经找到为红郡供货厂家提供的样板，需要找多家 能生产水泥瓦的厂家，让他们按照样板提供实物样 板，样板满足要求者进入投标。根据报价并反复压 价后选择价格最低者。 外立面材料—— **** 窗占成本比重比较多，如何既保证品质又大力降低成本 ，是本项目窗招标的一个前提。 5 、外 窗 果红 郡 现 场 效 资 审 外 窗 送 样 效 果 材质 住户：断桥隔热铝合金窗，采用 55 系列即可，外部棕色， 内部白色。五金不用坚朗等名牌，要求国产品牌。隔热条 不做品牌和型号的要求。 公共部分：塑钢窗，单层玻璃，薄尺寸。外部棕色，内部 白色。 开启方式 住户：外平开 公共部分：推拉。 已经完成工作 已经分两轮考察了 12 个厂家。根据公司低成本的策略，完 成了详细的技术要求，让满足资审要求的 7 个厂家按照技 术要求让厂家制作了样窗。 下一步工作 根据考察和样窗制作情况，合格厂家进行投标，根据报价 并反复压价后选择价格最低者。铝合金窗价格争取控制在 500 元 / 平米以内。塑钢窗压至最低。 外立面材料——参考项目“上海万科红郡” 其他材料 外露落雨系统 室外栏杆 台阶踏步 花架 外立面材料—— **** 6 、室外栏杆——露台、屋顶、阳台 果红 郡 现 场 效 果厂 家 仿 制 后 样 品 效 材质 方钢栏杆 部位 屋顶，露台，阳台 已经完成工作 参照红郡的效果，在施工图中完成了栏杆的详图，并 且找厂家根据详图免费制作了样品。根据样品进一步 优化以降低成本。最上面的横杆规格减小。目前确定 的尺寸采用横杆 20×20 ，竖杆 15×15 。 颜色采用灰黑色。 下一步工作 根据优化后的详图进行招标，以满足样板要求为基础 ，根据报价反复压价后选择价最低者。 但此部分目前在总包合同内，当时钢材价格处于高位 ，按照有利于我司原则，需要将室外栏杆、百叶栏杆 、室内护栏拿出。 外立面材料—— **** 6 、室外栏杆——空调室外机 材质 方钢栏杆 样空 品调 栏 杆 厂 家 制 作 部位 空调室外机位 已经完成工作 在施工图中完成了栏杆的详图，并且找厂家根据详图 免费制作了样品。目前外框尺寸采用 40×40 方管， 内栏 30×30 方管。 颜色采用仿木色的棕红色。 下一步工作 根据详图进行招标，以满足样板要求为基础，根据报 价反复压价后选择价最低者。 但此部分目前在总包合同内，当时钢材价格处于高位 ，所以单价都比较高。按照有利于我司原则，需要将 室外栏杆、百叶栏杆、室内护栏拿出。 外立面材料—— **** 7 、花架 部位 二层及顶层露台 材质 室外用防腐木 红郡现场效果 下一步工作 样式、规格完全参照红郡。 材质可以选用售楼处选用的木材，颜色再略深些即可。 因为已经有图纸，而且此类小项目若采用招标的方式 ，应标者不会太多，所以采用几个厂家直接比价，根 据报价反复压价后选择价低者。颜色可以通过制作样 块的方式确定。 由于都是现场制作，也可以直接与施工单位谈价格， 新兴价格一直比较高，可找其他单位谈，委托实施。 外立面材料—— **** 8 、台阶踏 步 果红 郡 现 场 效 部位 从室外直接上二层露台的楼梯踏步 材质 烧结砖 铺贴方式 用踏步上面的砖压住踏步侧面的砖 下一步工作 **** 售楼处室外地面用过一部分烧结砖。烧结砖比普 通的地面砖稍贵，但是考虑到总体的用量不大，而且 对外观效果影响明显。所以建议还是采用烧结砖。可 以通过与几个厂家直接议价的方式，压低价格。 外立面材料—— **** 9 、外露落水系统 果红 郡 现 场 效 厂 家 送 样 品 效 果 材质 PVC 彩色檐沟及雨水管，棕色 已经完成工作 通过咨询公司了解到，直径 100mm 的普通白色雨水管的材料 费约 20-30 元 / 米，最便宜的 10 多元 / 米。 通过专业落水系统代理商的了解，彩铝雨水管价格 58 元 / 米 ，不包括连接件等配件 。 两者价格差别很大。据了解红郡也只是管材用了彩铝，檐沟使 用钢板喷漆代替。 下一步工作 更多了解不同厂家和产品，反复研究论证，确定使用哪种材质 。 同时会根据模型对雨水管的排布反复研究，尽量减少外露的雨 水管。 花园洋房部分 二、室外其他景 观 10 、单元门 11 、单元入口室外地面 12 、小院围墙及小院门 13 、室外灯具 14 、露台地面 15 、入口标识 室外其他景观——参考效果 10 、单元门 材质 铝合金单层玻璃门 山 水 LAVIE 现 场 效 果 已经完成工作 外窗招标中已经包含了单元门的内容。花园洋 房单元门的颜色同其外窗的颜色。内外同色。 通长圆管拉手，颜色同门，防止夹手，带门碰 下一步工作 根据考察和样窗制作情况，合格厂家进行投标 ，选择价格最低者。铝合金单元门价格争取控 制在 450 元 / 平米以内 室外其他景观——参考效果 11 、单元入口室外地面 材质 普通灰麻铺贴，厚度 30mm, 规格 300×600 。 铺贴要求 横向错缝铺贴。 下一步工作 因为一期单元入口的石材总用量不大，而且为 了统一效果且控制成本，都用一种石材。 目前石材市场上普通石材有 100 块钱左右的。 我们可以与厂家直接议价，反复压价后选择价 低者。或者去石材市场直接采购。