房地产公司成本控制要 点经验总结 PPT 文档演模板 •1 、立项环节成本控制要点 PPT 文档演模板 •6/11/23 •立项环节的成本控制 •根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由于有国家多 项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国 家规定范围内最大限度地控制企业的费用。 项目部 在项目开发前期起主要作用，因此，这一环节成本控制的主 要任务由项目部来承担。 PPT 文档演模板 •6/11/23 控制要点 1.新征土地 开 发 形 式 1.买断项目 1.合作开发 PPT 文档演模板 控制什么 怎么控制 谁来控制  征地费用  少交或晚交，力争减免  项目部负责  拆迁安置费用  房产确权后办理拆迁安置费用  项目部负责  大市政费用  自建部分按照公司工程体系走 ；交政府部分按有关规定办理  工程部、设计部和审算部负责自 建部分；工程部负责交政府部分。  规划条件  满足公司利益最大化，合理提 高容积率，降低土地成本  项目部、设计部负责  买断内容  明确买断内容明细  项目部负责  付款总额  为公司争取最大利益  项目部负责  付款时间  周期长、次数多  项目部负责  三通或七通一平的标准  明确验收标准明细  工程部、项目部负责  手续风险  与项目付款时间直接挂钩。  项目部负责  合作方式  符合集团要求，有利于北京公 司；  项目部负责  分成比例  双赢原则；  项目部负责  交房时间  尽可能地延后交房，  工程部负责  交房标准  不低于合同中交房标准  项目部负责  付款总额  付款时间  选择有利于公司利益的方式  项目部负责  项目部负责 •6/11/23 •2 、规划环节成本控制要点 PPT 文档演模板 •6/11/23 •规划环节的成本控制 •规划环节的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”的地位 和作用：在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键 ，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。所以该环节 控制要点和控制内容相当复杂，基本原则是，周密规划 ，科学讨论，严格审批。 设计部和各类评审委员会在该 环节承担主要的职能。 PPT 文档演模板 •6/11/23 控制要点 1.规划方 案 控制什么 怎么控制 谁来控制 （ 1 ）可行性规划设 计  市场信息搜集和分析、市政状况信息分析、规划要点确立 、  可行性研究设计任务书、可行性设计变更 设计部负责，项目、审算 、销售部配合 （ 2 ）方案评审  组成可行性规划评审委员会，对方案进行评审、确定。  未通过的方案进入可行性设计变更环节，再重新评审。 由项目、设计、工程、审 算、财务、销售等各部门 组成评审委员会，总经理 负责  对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整  设备选型方案提前确定 设计部负责，工程部配合  根据提交的设计成果进行投资估算 审算部负责，设计部配合  根据项目前期运营的情况和市场分析制订设计任务书 设计部负责，项目部、销 售部协作  方案设计招投标 设计部  方案设计评审 招投标评审委员会 （ 2 ）报批  注意市政设计  注意相关法规，完善自身报批规范性，材料完整 项目部负责，设计部配合 （ 1 ）扩初设计要求  对报批设计进一步调整、设计要求、内部审核 设计部负责，知会各部门 （ 2 ）成本概算  根据扩初设计招投标方案和设备选型、实体研究、环境方 案等因素对总成本作出概算 设计部与工程部负责  制订经营指导书 审算部负责  根据扩初设计要求招标、专家评审、内部评审 招投标评审委员会  设计调整 设计部负责 （ 3 ）设计成果 2 、报批 设计 3 、扩初 设计 （ 1 ）设计方案 （ 3 ）扩初设计图 PPT 文档演模板 •6/11/23 控制要点 4 、桩基设计 5 、施工图设计 控制什么 怎么控制 谁来控制 （ 1 ）地质勘察  搜集权威地质资料  自己专业人员勘察 （ 2 ）设计方案评审  桩基设计 2 种以上形式  由专家进行桩基形式和桩基结构评审 （ 3 ）桩基施工图  设计调整 1.施工图设计要求  根据销售包装设计、桩基设计、功能设计及 配套设施等因素，在扩初图基础上确立施工图 设计要求  建安施工图中结构造价、建筑造价和环境设 施费等约占总造价 70% 的部分属于设计方可 控部分，应严格审核。 设计部和工程部负责，其 他部门协助 1.报建 政府部门报批费，按政府有关政策交纳。 项目部 1.审图 2.施工配合 互审互签，明确修改意见，设计洽商 设计部负责，工程协助， 知会销售部 1.面积测算 设计图纸测算与实际施工时检验相结合 设计部负责，工程部协助 设计部负责，工程部协助 1.报施图 PPT 文档演模板 •6/11/23 控制要点 控制什么 谁来控制 结合营销费用控制  施工招投标 6 、销售包装设计 1.方案设计要求 7 、装修方案设计  怎么控制 1.材料设备选型成本 方案 根据扩初设计图、经营指导书和实体研究的结 果确定方案设计要求  市场信息调研  根据设计要求确定装修材料和设备  制订装修设计目标成本计划明细表  装饰综合价格拆分分析 设计部负责，销售部协助 设计部负责 制订设计任务书 设计部负责，销售部协助 评审 招投标评审委员会 1.招投标 PPT 文档演模板 •6/11/23 控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制  市场调研 销售部负责  有针对性扩充建筑物功能 设计部负责，销售、工程部 协助 （ 2 ）市政配套方案  市政状况调研、争取政府有利条件 项目部负责 （ 3 ）环境方案设计  根据投资估算和报批标准确立环境设计方案目标 成本总额 设计部负责，项目部协助  招投标 招投标评审委员会  市场现状分析，智能化必要性分析  智能化内容控制 销售部负责  招投标，寻找外部合作，争取双赢 招投标小组组织，总经理负 责 保持各部门与销售部的信息畅通，保障销售承诺与 实际功能的一致性 设计部负责，工程部协助 （ 2 ）设计变更洽商 严格按照设计变更洽商流程进行 设计部负责，工程、销售部 协助 （ 1 ）选型 （ 2 ）方案确定时间 在扩初图确定前确定材料设备，使设计在图纸阶段 就考虑了材料设备的安装 设计部负责，工程部协助 （ 3 ）采购 招投标 招投标评审委员会 物业管理完善费 限额设计 审算部 （ 1 ）小区建筑物功 能的经济评估 8 、功能设计 （ 4 ）智能化设计 （ 5 ）销售承诺 （ 1 ）设计调整费用 9 、设计变更 10 、材料设 备 其他费用 PPT 文档演模板 •6/11/23 •3 、招投标环节成本控制要点 PPT 文档演模板 •6/11/23 •招投标环节的成本控制 •招投标环节的成本控制涉及到工程、设计、审算、销售等多 个部门的实际运作，在程序上没有太多变数，但具体内容特 别是招投标评审委员的选择则须有很强的针对性。这个环 节成本控制的难点在于标书制订，重点在于评标 。 PPT 文档演模板 •6/11/23 控制要点 1 、投标单位 的选择 2 、招投标文 件 PPT 文档演模板 控制什么 （ 1 ）资质 （ 2 ）管理水平 （ 3 ）技术力量 （ 4 ）历史记录 （ 5 ）资金实力 （ 6 ）合作经历 各类合同的招投标书内容应包含： （ 1 ）工期； （ 2 ）工程造价或取费标准； （ 3 ）质量要求； （ 4 ）付款方式； （ 5 ）招标范围； （ 6 ）结算方式； （ 7 ）验收标准； （ 8 ）投标注意事项； （ 9 ）废标条件（投标书必须加盖投 标单位法人印章）； （ 10 ）接标时间； （ 11 ）开标时间； （ 12 ）定标方法； （ 13 ）投标单位补充意见； （ 14 ）标准合同条文； （ 15 ）图纸、其他要求等。 •6/11/23 怎么控制 谁来控制  建立承建商、工程监理、材料及设备 供货商名册及资料库。  从公司认可名册中的承建商、供货 商、监理公司中选择投标单位。  主办部门推荐五家投标单位报招投标 工作组。 工程部负责工程监理招投 标合同； 设计部负责设计、环境、 装修招投标合同。 审算部负责材料设备招投 标合同。 销售部负责营销、包装招 投标合同。  招投标工作 小组审核、考察、评估 、筛选三家以上投标单位报招投标评 审委员会及主管领导 招投标评审委员会审核 主管领导批准。 主办部门起草、制定招投标标准文本 1 、工程部负责工程监理 招投标合同； 2 、设计部负责设计、环 境、装修招投标合同。 3 、审算部负责材料设备 招投标合同。 4 、销售部负责营销、包 装招投标合同。 招投标工作组审核 招投标评审委员会审核； 主管领导批准； 控制要点 3 、评标和定 标 PPT 文档演模板 控制什么 (1) 技术性评标和定标 (2) 经济性评标定标 •6/11/23 怎么控制 谁来控制 优先顺序 1 、技术评标 2 、经济评标 3 、合作经历 1 、技术部门负责技术评 标 2 、审算部负责经济标书 的评标 3 、财务部负责审核广告 包装费 综合审核投标单位；评定中标单位 招投标评审委员会审核、 评定。 主管领导批准 •4 、施工环节成本控制要点 PPT 文档演模板 •6/11/23 •施工环节的成本控制 •施工环节的成本控制主要应注意两大方面，一个是因各种 变更带来的费用，另一个是材料、工程款的支付。由于市 场变化与市场把握的原因，施工阶段不可避免由于各种情况 而要对施工计划和内容进行改动，而在变更时明确目的和遵 循程序都是必须的。这一阶段进行成本控制时要注意 各部门的及时沟通和良好合作。 PPT 文档演模板 •6/11/23 控制要点 控制什么 （ 1 ）变更评估 1 、设计变更环 节 （ 2 ）变更的审核签认 怎么控制 谁来控制  项目前期规划、定位要全面、准确， 尽量避免在施工中的重大设计调整。  加强施工前的审核工作。全面考虑工 程造价，对可能发生变更的地方有预见 性，并予以事先约定。  各部门全面评估变更带来的各种变 化，为