设计阶段成本控制细则 集团设计部 公司近几年的发展与经验教训 万恶的设计部 PK 万恶的成本部 一、规划对施工的成本控制； 二、组团规划中的成本控制； 三、建筑层高中的成本控制； 四、非可售面积的成本控制； 五、地下停车库的成本控制； 六、机电设计中的成本控制。 规划对施工 规 划 成 本 控 制 导 则 组团规划 支护成本控 制 土方成本控 制 基础成本控 制 前后楼夹角 前后楼间距 ……… 建筑层高 非可售面积 医疗配套 地下室配套用房面 积 不可租售地下室面 积 架空层面积 教育配套 地上配套设施面积 ………… ……………… 物业用房 社区用房 地库选型 总体布局 层数及格 局 覆土厚度 顶板荷载 地下停车库 停车效率 机电设计 层高及净 高 ………… 一、规划对施工的成本控制 规 划 支护成本控制 对 土方成本控制 施 工 基础成本控制 1 、在施工方案中充分考虑规划布局，结合单体、地下建筑、施工计划、塔吊布局之 间的 关系对成本有一定的节约。 2 、施工场地的安排合理，减少物品搬运次数。 3 、加强施工管理，减少损耗。 1. 支护成本 土地固有物 规划分期 其他设计因素 控制基坑支护经济性总原则 1. 基坑支护应综合考虑工程地质、水文地质、各种作用、边坡高度临近建 ( 构 ) 筑物 、环境条件、施工条件和工期等因素，因地制宜、合理设计、精心施工。 2. 当工程条件许可时，应优先采用自然放坡法。 3. 当不具备自然放坡条件时，应对可选择的支护方案进行技术经济比较和选型。 4. 对开挖后不稳定或欠稳定的边坡，应根据边坡的地质特征和可能发生的破坏等情 况采取自上而下，分段跳槽，及时支护的逆作法或部分逆作法施工，严禁无序大开挖 ，大爆破作业。 5. 不应在边坡潜在塌滑区超量堆载，危及边坡稳定和安全。 6. 边坡工程的临时性排水措施应满足地下水、暴雨和施工用水等的排放要求；有条 件时宜结合边坡工程的永久性排水措施进行。 7. 边坡工程开挖后应及时按设计实施支护结构或采取封闭措施，避免长期裸露，降 低边坡稳定性。 地下室开挖支护形式成本：放坡 < 土钉墙 < 锚索支护 < 桩锚支护 < 桩锚 + 内支撑。支 护应首选放坡形式，支护形式需要多方案比较。 案例： 垂直 支护 放坡 优选方 案 1.1 土地固有物产生的支护成本 对场地内及周边必须保留物、施工临时物的退让，使建筑物基坑开挖时具 备自然放坡距离要求，避免产生支护费用。 场地内、周边必须保留物：保留树、已建成道路、已建成建筑、地下无法迁移的保 留 施工临物：临时电、临时水、料场等。 物、地上无法迁移的保留物 案例： 施工临 时电线 杆 地下车库 施工临 时电线 杆 地下车库 地下车库坡道 施工策划阶段方案 施工实施阶段方案 前期施工策划时，未考虑周全，地下车库缺少坡道考虑，施工临时电架设后，地库出图开挖， 由于退距不足，原有的放坡方案要改为护坡桩支护增加成本约 70 万元。 1.2 规划分期中因考虑的支护成本 √ X 1.3 其他设计因素对支护成本的影响 • 减小基坑开挖深度 在土方平衡的前提下，尽量提高室外地坪标高 • 降低地下室层高 • 在满足规范要求的前提下尽量减小主楼地下室埋深 • 多层洋房条件允许时采用半地下室 • 地库平面尽量规则 减小围护长度，例如鱼骨式地库基坑围护总长度比方形地库增加较多 • • 控制主楼地下室与地库底板高差 避免地库中间的主楼地下室需要采取基坑围护措施（土体侧压力可能使主楼桩 • 基断裂）例如软土地区高差控制在 1.2 米以内 • 双层地下室 兼顾地库内的利用率及规划车位指标控制要求，可考虑负二层内退一跨的方案处 • 理 • 埋深较深的地下室 • （如局部双层地下室）尽量离河道和市政道路远一些 •示范区的范围划定与地库开挖 考虑示范区快速施工，进度要求，在前期划定示范区时与地库设计通盘考虑，合 理规划施工围护界面 2 、土方成本控制 2.1 严格控制土方量、做到场地自平衡 2.2 前期做好场地设计，力求少开完，控制挖、填方量。 2.3. 土方平衡设计督导 2.3.1. 在方案设计阶段即组织设计院对土方的平衡进行方案设计，督导土建设计 院保持对方案设计的土方进行阶段性的复核； 2.3.2. 充分理解和利用各开发地域对基地内外高程设计的不同要求，除一、二线 城市外，三、四线城市，尤其是丘陵较多地区、山区城市，对场地内外的完成面标 高控制是比较有弹性的。可以充分利用政策条件，尽量拔高基地内建筑的 ±0.00 的绝对标高，为地下空间地面化创造条件； [1] 导则编制说明： [1]. 基地内较高的海拔高度，可以设置侧壁开敞地下室，减小开挖基坑和地下设备投入，有采光通风地下室更受市场欢迎。 除当地规划部门有明确规定基地与周边城市道路高差的地区外，都可以考虑抬高基地标高。 2.4. 土方平衡设计的优化管理 2.4.1. 方案阶段的土方平衡方案设计，应由项目公司成本部参与编制土方专项成本测 算表，并作为向集团申报评审会的材料内容之一，并存档备案； 2.4.2. 在山地丘陵地区城市的项目开发中，土方平衡在建设全过程成本中所占比重会 明显增大，其影响会向后延伸到基础、基坑维护、挡土墙、护坡等一系列后续工程中 去，因此，在山地或丘陵地区项目成本测算中，土方平衡成本应作为一个专项进行审 查； 2.4.3. 在一二线城市的开发实际中，由于其城市管理越来越重视环境保护，土方的运 输和倾倒单价越来越高，有鉴于此，建议在分期开发的计划制定过程中，要求工程部 根据不同场地开发顺序，编制土方运输存放优化方案，减少成本支出。 [1] 导则编制说明： [1]. 华东区域某项目， 2011 年土方运输成本已经从 2010 年合同约定的 80 块 /m³ ，上升至 100 块 /m³ ，只能采用总包 和开发公司共同承担涨价部分成本的方式来解决，且项目被当地城管部门处罚、短时间内强制清除带来的成本支出也很可观 。 2.5. 设计全过程土方平衡措施 2.5.1. 地下室顶板的景观堆土，应强制采用地下室局部抬高方式解决，顶板覆土 厚度不允许出现超出项目实施地域绿地率覆土厚度最小规定的情况，一般按照最大 覆土 1.5m 厚度控制，禁止在地下室顶板上直接堆坡造景的设计。 2.5.2. 在地下室顶板设计标准中，明确要求加入地下室顶板排水设计的内容，优 先通过上翻梁预留排水孔、顶板结构找坡排水的方式排除顶板积水，可以减少覆土 层内专用排水板或其他后加排水构造措施的费用； 2.5.3. 在政策允许的地区，优先考虑抬高地下室标高的做法，控制地下室底标高 抬高至地下水线以上，就可以用回土填充地坪代替地下室大底板。 2.6 减小基坑开挖深度（同基坑部分） 2.7 多层无地下室基础根据回填后的场地地坪控制桩顶标高，避免承台开挖深度 过大 2.8 合理安排工程分期和施工组织，避免“先填后挖” 2.9 尽量减小地库顶板覆土厚度 1 因地制宜，合理利用地形 1. 依山就势，经济、合理地布 置建筑 2. 充分利用地形特点，有效减 少地基处理费用，提升环境 品质 3. 居住区内道路顺应地势起伏 ，有效减少场平土方量； 3 2 因地制宜，合理利用地形 4 ，市政路高于场地标高； 充分利用高差设计地下室空间， 形成地下商业街，减少挖方填方 的成本。 利用原有地形中的洼 地部分设计成地下商 业街 与市政道路 相连接的室 外地坪 3 、基础成本控制 根据地勘报告，对单体、地库进行综合布局，避开基础前期处理费用较高的规划。 3.1 、勘察报告审查与咨询，合理取值尽量挖掘场地土的工程力学性能；例如通过压板 试 验等补充测试手段，直接实测承载力，减少相关参数经验推算存在的误差值； 3.2 、优先选择施工简单，成本低廉的天然基础（独立基础、条形基础、筏板基础）方 案， 在必须选用桩基的情况下，优先选用管桩，其次是钻孔桩、冲孔桩与人工挖孔 桩； 3.3 、塔楼与裙楼地下室的柱底内力相差悬殊，应分别选择不同的基础形式，不得简单 统一 ，造成裙楼地下室基础选型不合理； 3.4 、在初步设计阶段，设计院应提供基础选型的经济型报告，不得少于三种基础形式 的比