房地产项目设计阶段 成本控制与优化 1 近几年房地产开发成本不断增加。如何能有效地 控制建安成本，降低工程造价，成为当前开发商 需要解决的问题。 通过实施建筑工程设计优化，对施工图进行设计 优化，在设计阶段降低工程造价，能够达到节约 5% － 10% 工程建设投资的目标，使开发商获得更 大的投资效益。 2 目前工程设计市场的状况和存在的问题 工程设计单位和设计人员普遍存在重技术轻经济、 设计保守浪费，只求安全保险，不问造价高低。 施工图设计深度不够，势必会造成建设单位资金的 “无形”浪费。 设计单位强调多完成任务，增加产值 , 却不注重设 计的经济性。 设计注重外观造型，而忽视工程造价，盲目追求高 标准，甚至弄虚作假。 设计人员不精心设计给施工带来了麻烦，有的给工 程造成损失。 3 开发商引入设计优化的必要性 设计优化是目前建筑工程管 理的一个空白 现在一味的强调施工管理的 质量、进度等等，往往缺少 了对设计阶段的管理 设计阶段的管理是整个项目 成本控制成败的关键！ 4 开发商引入设计优化必要性 开发企业对设计单位的监控、管理若只依靠 开发企业一家管理，缺乏专业的、系统的、 全面的监督和监控。 开发企业对设计文件不可能或没有精力管理 得很具体，势必造成工程的缺陷和投资的增 加。 5 开发商引入设计优化的必要性 设计优化的引入是对工程项目管理工作的补充 。 对设计合同进行细化、量化的考核，全面评价 设计质量，需要做大量细致的工作，引入设计 优化（监理）进行工程管理是十分必要的。 6 实行设计优化给开发商带来的效益 1. 为开发商节约工程建设投资。每平米建筑 面积投入几元钱能带来 50 － 100 元的回报， 这是其它阶段工程管理所做不到的。具体见 设计优化的实际案例分析。 2. 使开发商的工程管理控制由被动变为主动 。 3. 提高开发商的工作效率，降低投资风险。 7 　设计阶段成本控制的主要工作内容 　　主要工作是对设计图纸的质量与工程造价 进行跟踪与监控。具体包括： （ 1 ）图纸的规范性。 （ 2 ）图纸设计是否满足甲方功能使用要求。 　（ 3 ）建筑造型与立面设计、平面设计、空间 设计、装修设计是否符合有关设计规范和技术 标准要求。 8 （ 4 ）核查结构设计的合理性、经济性及配 筋情况。 　（ 5 ）核查给水、排水、强电、弱电、自控 专业设计的合理性、可行性、经济性。 　（ 6 ）协调各专业设计的一致性等。 9 实际设计优化案例 10   　 例 1 北京市某项目 ( 一期 ) 优化节省造价 汇总表 节省钢筋量 （吨） 节省钢筋造 价（万元） 节省混凝土 造价（万 元） 合计 （万元） 高层住宅楼 1925.48 1016 78.22 1094.22 地下车库 779.901 411.51 104.79 516.3 多层住宅楼 336.16 177.37 6.71 184.08 总计 3041.57 1604.88 189.72 1794.6       分区 每平方米建 筑面积节省 造价 91.56 元 11 　　优化结果： 总共节省钢筋 3041. 55 吨，节省造价 17 94.6 万 元 。 总 建 筑 面 积 19.6 万 平 方 米 ，折 合 每 平 方 米 建 筑面积节省造价 91. 56 元。 12   某工程项目水、暖设计方案优化 序 号 ** 设 计 院 现 阶 段 采 用的设计方案 建议优化采用的 方案 方案优化结果 1 高区生活给水采用变 频泵配不锈钢生活给 水箱的供水方式。 采用无负压给水 方式。 节约 50 万元 2 生活热水系统采用高 、低区独立的两套系 统。 地下一、二层设采暖 系统。 采用单独的一套 热水系统。 此部分可节约设备投资约 18 万元 采用电伴热，喷 淋系统采用预作 用系统。 利用重力流排水 至中水机房 减少了每年采暖费用支出 约 10 万元 中水泵房和生活 给水泵房邻近设 置 减小给水管到中水机房的 距离，节省投资。 3 4 单独加压排至地下一 层中水机房回收利用 5 中水泵房和生活给水 泵房分开设置 节约了大量的系统运行费 用 140 余万元 13 优化结果： 总共节约造价 2000 多万元。 14