房地产项目设计阶段的 成本优化管控 交流重点与目的 结合本人多年来从事设计成本优化的点滴经验并借 鉴国内外其它优秀房企设计成本优化的思路，通过对经典 案例分享，详解建筑、结构、机电、景观、装修等各专业 设计成本优化的管控点，并从设计成本管控盲区及教训中 汲取经验。 一、成本管理的思维与理念 二、设计成本的管理思路及方法 三、住宅产品关键环节的管控：实操案例与经验分享 一、成本管理的思维与理念 1. 회사소개 1 、设计阶段的成本对总投资的影响至关重要 设计成果（设计院） 房地产设计师（沟通、协调、监控） 好 差 成功 失败 房地产项目建设过程包括决策定位、设计和实施三大阶段 控制成本的关键在于决策定位和设计阶段（包括选材用料） 定位与设计阶段影响整个房地产项目投资在 80% 以上 工程阶段（包括合约和实施阶段）影响 20% 而项目设计费只占到工程全部费用的 2%-4% 。 2 、树立两个正确的成本观 进度 产品的质量 初投资 成本 品质 运营成本 之一：成本控制的平衡观 营造的建筑空 间的环境质量 之二：积极的成本控制观 成本管理活动应把成本效益观念作为支配思想，而不是 从简单狭隘的节约和减少成本的观念出发，要从“投入产 出比”的分析看待成本的必要性与合理性。 3 、两种策略 针对不同的产品和不同的定位采取不同的策略。 不均衡使用成本，实现成本价值最大化 4 、两点管控原则 1 、合理使用功能性成本；严控结构性成本；重点投入敏感 性成本（不平衡使用成本） 2 、凡是控制成本：后果会带来客户抱怨，累计叠加导致品 牌美誉度降低的，都是失败的成本控制 ���ɱ��‫���ز‬ ��� 1 、不重视设计阶段的成本控制 2 、设计阶段的时间控制 方案设计 设计过程两大阶段 报建文本（报批） 扩初设计（个别项目并报批） 施工图设计 施工图（审查） 结论：项目设计过程的项目管理是围绕着这两个最终成果而展 开的，而方案设计阶段占据了整个设计阶段的大部分时间。 3 、房地产市场调整不断深化，开发的微利时代已经 到来，优化成为必不可少的一环。 成本控制的目标是通过全过程的设计优化 实现的，设计优化让建筑价值最大化。 名词解释 优化设计（ optimization design ）：从多种方案中择 最佳方案，追求方案的进一步合理化，思维围绕既定重心 （品质与成本），通过一系列的方法和手段获取最优结果。 思维是一个分析、比较的过程 思维是一个处理问题的过程，一个发现问题和探索问题 的过程 思维是一种理解、沟通、分析、创新等系列活动的总称 。 优化过程中将技术与经济结合起来，通过对产品的功能分析达 到产品适当的价值，以最低的成本去实现产品的必要功能。 价值 = 功能（或效用）（ F ） 成本（或费用）（ C ） 功能不变，成本下降。 功能大幅提高，成本略有增加。 功能提高，成本降低。 功能略有降低，成本大幅降低。 功能提高，成本不变。 价值工程追求高性价比 设计优化强调的是产品的 “优生优育”，尽量减少产 品“怪胎”出现，就必须要将优化环节置于项目的初始 端 ，未雨绸缪才有意义。 二、 设计成本的管理思路及方法 （一）房地产设计管理体系下的成本管理 1 、房地产开发运营的框架图  从图中可以看到影响成本管理的关键流程阶段 2 、设计成本优化涵盖专业与内容界定 全过程：内容涉及前期策划和设计阶段（项目策划、概 念规划、方案设计、初步设计、施工图设计） 全专业：涵盖建筑、结构、机电、消防、景观、装饰等 多专业以及泛光照明、项目的标识及导视系统 （ Visual Identity ）等。 3 、设计成本优化职责划分 地产公司：主导产品设计成本优化 设计研发中心（设计部） 制定优化工作内容计划及时 间节点，明确优化工作流程。 成本部 配合材料含量（混泥土量、含钢量）等指标的 搜集、统计、测算，并负责限额设计指标的执行与落实。 开发部、工程部、商管部、营销部、物业部等多部门参与。 设计院 ：设计成本优化的配角和执行者。 （二）设计优化方法 1 、设计优化的事前控制 （ 1 ） 设计部配合开发部前期介入与政府博弈 设计部配合开发口外联进行前期土地谈判工作、对相关 设计条件及有关配套设施的详细技术条件仔细分析与研究 、趋利避害，好的因素多多争取，对那些不利的条件的因 素尽可能规避。 �滮�����һ�� �� 设计优化的事前控制 核实基础资料的准确性、可实用性、否则会产生无数后患。 地形图、红线图 水文地质气象资质 如山地等复杂地形的通过地质灾害报告 拟建工程周边的建筑物、道路及管线现状资料 周边有无规划建筑物、市政道路的接点关系及市政给排水管 线、能源管线、电力及通讯等管线与小区接点关系的资料 场地靠城市主干道一侧是否有排洪沟 场地的初步或详细地勘报告等 设计优化的事前控制