龙湖精装修管理 部门 – 文件名 1 提纲 1 、概述 2 、设计 3 、施工流程 4 、采购管理 5 、场地移交 6 、进度控制 7 、质量管理 8 、文明施工与成品保护 9 、整改验收移交与保修 部门 – 文件名 2 第一部分：概述 部门 – 文件名 3 与精装修住宅相关的背景 • 毛坯交楼，菜单式装修，精装修交楼，全装修住宅，工厂化生产，工 业化生产，住宅产业化，“批量精装修”。 • • • 实行全装修交楼的利与弊。 利：方便客户；方便物业管理；大量节约资源；因批量采购实现超额 利润；降低税负。 弊：管理力量增大；工期变长；投诉增加。 • 本讲座的局限性 部门 – 文件名 4 精装修住宅各地实施进展情况 • 广州、北京、上海、深圳、长三角 • 资料来源于： • 广州万科（ 360 蓝山 +601 城花 +423 城南 +252 花城 +220 花城 +142 万 科城 +133 万科城别墅 +350 天景）、上海万科、南京万科、佛山万科、 成都万科、东莞万科、深圳万科、南昌万科（ 231 ）。 • 武汉瑞安、重庆瑞安、招商地产 • 广州金地（ 96 复式户型 +196 平面户型 +114 荔湖城），深圳金地（约 500 金地名津） • 广州方圆（ 217 小城之春 +90 云山诗意 +34 荷塘月色） • 广州恒大（ 88 第三金碧） • 东莞中惠（ 414 香樟绿洲） • 南京百胜麒麟（ 557 东郊小镇） • 广州地铁、无锡复地、等等，恕不能一一致谢！ • 特别鸣谢——广州万科 • 目前最好成绩：同时交付 601 套，到访 538 套，办手续 523 套，一次收 楼率 94.7% ，零问题交付 246 户，全屋入伙时问题平均数（含甲分包） 0.86 条—— 2007 年 7 月 9 日数据。见交楼快报 1 、快报 2 • 已知的最好成绩：同时交付 1400 套，入伙总问题数 1600 条。 • 括号内数字，表示本年度内完成交付的项目套数。 部门 – 文件名 5 假想中的管理对象 • 广阔的分布：平面型分布，立体型分布，混合型分布 • 相似的设计 • 快速的施工 • 室内装修以传统工艺为主：泥水，乳胶漆，吊顶。 • 三大部品以工厂化生产为主：橱柜，木门，木地板。 部门 – 文件名 6 衡量成功与否的指标：客户满意度 客户满意度包括多个角度，多个维度 部门 – 文件名 7 第二部分：设计 部门 – 文件名 8 图片展示 15 页 暂略 部门 – 文件名 9 采用的材料品牌示例 1 单层毛巾架 隆迪士 28 压克力浴缸（含去水） CT-6598.002 2 　 　 29 　 CP-0301 3 主卫剃须镜 隆迪士 30 主卫马桶 CP-2092 4 漱口杯 隆迪士 31 餐厅、客厅灯具 按样板 5 厕纸盒 莎朗 32 镜前灯 　 6 洗碗槽龙头 摩恩 33 生活阳台灯 MX290/ 黄色 / 节能灯 7 翻盖式脸盆落水组件 摩恩 34 工作阳台灯 MX260/ 黄色 / 节能灯 8 面盆龙头 摩恩 35 卧室过道灯 MQ11-Y9/ 欧普 Y2-9 9 浴缸龙头 摩恩浴缸龙头 36 主卧、次卧室灯具 MX350-Y02 10 阳台洗衣机龙头 华友 37 儿童房灯具 MX350-Y01/ 黄色 / 节能灯 11 S 型面盆龙头 华友 38 卫生间吸顶灯 MX270-Y21/ 黄色 / 节能灯 12 角阀 39 厨房灯具 MX270-Y21/ 黄色 / 节能灯 13 30CM 软管 121859 带胶圈 40 花洒淋浴屏 APPOLLO/B 配置 14 客厅地砖波打线 亚细亚 41 淋浴房 CP-2819 15 客厅踢脚线 亚细亚 42 排气扇 正野 APC15E 16 厨房墙面砖 亚细亚 43 单联单控大跷板开关 5TA0201 17 公卫地面砖 建球 44 单联双控大跷板开关 5TA0206 18 主卫地面砖 建球 45 双联单控大跷板开关 5TA02011 19 主卫墙面砖 欧神诺 46 双联双控大跷板开关 5TA02165 20 公卫墙面砖 欧神诺 47 三联单控大跷板开关 5TA0231 21 公卫淋浴间 马赛克 48 空白面板 5TG0500 22 内墙面漆 幻色家 49 插座防溅面盖 5TG0600 23 内墙面漆 幻色家亚光 A965/ 白色 50 单相三极插座（ 10A ） 5UB0100 24 内墙底漆 幻色家 51 单相三极带开关插座（ 10A) 5UB0101 25 公卫洗手盆 CP-0416 52 单相二、三极插座 5UB0106 26 公卫立柱盆 CP-0540 53 单相三极插座（ 16A ） 5UB0200 27 公卫马桶 CP-2819 54 单相三极带开关插座 5UB0201 2501 部门 – 文件名 10 更多细节 • 某工程部细部做法图片 • 某工程交楼标准材料明细表 • 一些改进的节点设计做法 部门 – 文件名 11 有关设计的一个小总结 • 精装修不是“先毛坯，后装修”，设计应该从建筑结构阶段开始。 • 可能遇到的问题 定价问题：中性化设计？轻装修，重装饰？ 低造价时 中等造价时 高造价时 • 如何避免设计错误？讨论 1 ，讨论 2 ，讨论 3. • 如何适当减少现场施工难度？ • 如何与采购密切配合，有效降低成本？ • • • • • 讨论的话题： 如何体现个性化？ 由谁设计？ 如何加深设计师的体验，如何通过客户投诉改善设计？ 设计如何实现标准化？如何实现工厂化？可参考的书籍 部门 – 文件名 12 第三部分：施工流程设计 部门 – 文件名 13 四阶段施工管理法 阶段 施工方主要工作内容 甲方、监理主要工作内容 准备阶段 与业主与监理沟通，排除设计问 题，队伍组织，场地移交，材料 采购，办公准备 解决系统性的设计问题 督促总包完成整改和移交 统一不同施工单位之间的管理模式 甲购物资采购准备工作 泥水施工，乳胶漆底漆施工，橱 无需移交的施工阶段 柜框架施工，门框底框施工 甲分包单位进场准备 按照规范检查施工质量 甲购材料及时供应到现场 木门门扇安装，卫生洁具安装， 需要移交的施工阶段 橱柜面板安装，五金配件安装， 木地板安装 督促甲定分包分包服从管理 按照规范检查施工质量 整改、验收和移交 地毯式检查整改，小业主提前开 放，甲方监理检查，分户验收， 入伙移交 督促施工单位自检，组织监理及甲 方自身组织检查，组织小业主提前 开放 督促检查竣工资料组织验收 组织各单位共同搞好入伙的质量意 识 部门 – 文件名 14 准备阶段工作 部门 – 文件名 15 本阶段工作 1 、开始：根据不同的项目，需要做适当的提前进场安排。 2 、工棚搭建：需要解决生活场地和部分加工场地问题。 3 、办公设备进场：按照 CI 的规定搭建办公场地。车辆与办公室的位置重点考虑。 4 、施工队伍进场、队伍培训：非常重要，直接关系到项目成败。特别提醒，甲方指定分包单位也要参 加培训，以统一管理思路。 5 、图纸会审：关键是每一种户型进行现场对比，重点部位是厨房和卫生间。不要遗漏阳台上的管线与 室内的关系。 6 、施工组织设计报审。按照甲方及监理要求执行。 7 、详细材料计划报甲方。此工作费时费力，需要认真对待。尤其是瓷砖部分，务必考虑设计损耗以及 施工损耗，尤其是瓷砖的损耗，很多人难以相信因为设计排版的原因，损耗率远远超过定额的规定 ，对此需要有充分的沟通。 8 、与总包开始移交场地：这件工作可能比较艰难，需要借助甲方、监理的力量。不可能强求土建总包 解决所有的大小问题，那样只能是浪费时间。要学会妥协的艺术。具体可参见后文专门的场地移交 程序。此时甲方指定单位也应参与移交场地，橱柜单位应开始测量尺寸进行加工，木地板单位应就 场地平整提出要求，木门单位应检查洞口尺寸，提出整改要求。由于移交的工作量很大，需要调动 班组的力量组织移交。 9 、冷水管打压，冷热水对接长时间试验，电气管线逐条测试移交：热水管渗漏不容易检查，解决方法 是与冷水管对接，使其长时间处于持压状态。 10 、总包整改：可能很不及时，需要借助外在的管理力量。 11 、接受时的再次检查：需要掌握妥协与协调的艺术。 部门 – 文件名 16 本阶段工作重点 首先，是就各种管理思路达成一致，以及组织对班组的培训。 其次，是与土建的移交。经常拖延。以下问题属于总包不可推卸的责任： • • • 基层裂缝。 各种渗漏：外墙及外窗渗漏，卫生间结构缺陷或后续堵洞等引起的渗漏，由于总包不履行打压责任 而引起的管道渗漏。 由于总包引起的、难以弥补的房间不方正、大小头等。 1 、各个地方的分户验收标准、业主对于最终验楼的标准很不一样，北京、南京、上海、宁波、无 锡等多个地方都出台了分户验收标准。这些标准侧重于强制性条文要求。因此，只能当作必要条件 ，而非充分条件。 2 、防护栏杆的安全高度需要关注，若返工，对装修影响大。 3 、安全玻璃。《建筑安全玻璃使用规定》颁布已有数年，但是违背规定者常见。以下部位需要采 用安全玻璃： 7 层及 7 层以上建筑物外开窗；面积大于 1.5 平方米的窗玻璃或者玻璃底边离最终装 修面小于 500mm 的落地窗；楼梯、阳台、平台走廊的栏板和中庭内栏板；倾斜装配窗、各类天棚 （含天窗、采光顶）、吊顶；室内隔断、浴室围护和屏风。 4 、楼层空间净尺寸。有的地方小业主会在验楼时仔细测量房间长宽高净尺寸。南京当地政府竣工 验收时，在每个房间内设置 5 个测高点，检查房间净高误差。 5 、卫生间属潮湿工作环境，灯具外壳需接地。 部门 – 文件名 17 无需移交阶段的工作 部门 – 文件名 18 本阶段的管理工作 12 、政府验收的问题：精装修是否参加验收？如何穿插，竣工文档的要求 13 、样板层施工。 14 、轻钢龙骨石膏板（或松本板）吊顶基层，墙面面砖镶贴：这都是优先工序。其中，泥水必须在第 50 天 左右大面完工，这是十分重要的工作，务必重视。 15 、乳胶漆刮腻子以底漆：实际上和第 13 工序同时开展，主要是因为工作面宽广，条件上允许交错施工。 16 、地砖铺贴。 门槛石、窗台石、其他石材铺贴，公共楼梯间踏步砖铺贴。 门槛石先装，目的是使得卫生间的门框完全落在门槛石以上，可以避免未来受潮发黑