www.xsjt.cn 浙东区域成本优化汇报 成本合约中心 2020 年 7 月 优化标准动 作 精装修工程 九、精装修工程 设计控制 成本控制 招标控制 施工过程控制 装修用材控制 01 02 在设计前期，与设计单位提前进行成本单方限额设 计交底，要求最终设计成果不得超限额设计；在设 计过程中，对设计方案提早进行成本测算、预估， 以确保最终实施图纸在成本限额范围内。 在招标阶段，梳理并明确招标工作界面，设计图纸深 度是否满足招标要求，尤其是装修材料的材质、品牌 、小样等要求是否清晰、明确，在招标阶段予以闭环。 有条件，尽量采用固定总价包干模式进行招标。 03 在施工过程中，加强工程、成本、设计，以及各专 业单位的交圈工作，对设计图纸与现场情况不符或 不合理的地方早发现，早预防，尽量控制无效成本 的产生。 04 在施工图设计阶段，对成本投入受限的项目，尽量控 制造价高的材料投入与用量，比如大理石、木饰面等 ，采用造价相对较低的瓷砖、人造石等作为替代品， 用色彩搭配，以及用软装修饰来把控装修效果 优化标准动 作 景观工程 十、景观工程成本控制 成本控制 设计阶段 01 设计阶段的成本控制 硬景控制 02 园建结构、硬质部分、地形处理 软景控制 03 软景成本控制 过程控制 04 施工图进度、招标阶段、过程管控阶段 优化标准动 作 景观工程 2017 ANNUAL WORK SUMMARY 设计阶段 3:7 硬质景观占总体景观总量的 30%( 水景占总体 景观的 3%) 、软景占总体景观总量的 70%. 控制方式： 由设计、成本，根据项目主次、敏感性进行成 本分摊，按分摊比例成本控制，突出景观中心 效果，减少低效成本的目的。 分配原则： 客户敏感性原则，重点突出展示原则 过程控 优化标准动 作 硬景控制 石材 品种 石材的价格与产地、品名、 厚度、面层类型有关，同样 的品种，进口的比国产的贵 一倍，山东的比福建的贵 20% 施工工艺中异形石材铺贴因为现 场切割量大，人工费贵一倍。 过程控 景观工程 优化标准动 作 硬景控制 景观工程 优化标准动 作 景观工程 硬景控制 石材 控制 硬质景观采用普通石材，边缘做圆角处理。 控制设计尺寸：所有尺寸必须符合 300 模数，石材规格易在 5 种 以内（包括道路及广场尺寸也应控制模数，避免切割损耗提高成 本） 花岗岩石材切割，切割下来的边角余料，集起来作为人行小径碎 拼铺装；（避免材料浪费，节约成本）！ 石材如何选择 ？ 石材如何处理 ？ 立面材料如树池，景墙等可以选择和建筑相同或相 近的材料进行搭配，真石漆等喷涂材料也是不错的 选择… 造型条石、成品座椅、铸铁、铸铜等大型部品。客 户非敏感区域后续可按仿砂岩、混凝土造型代替。 成品标准化节约成本 石材中自然面、荔枝面比其他面状贵，要合理使用； 控制铺贴方式：尽量使用规整铺装，减少碎拼 ( 规则铺装比碎拼 的人工成本便宜一倍 ) ； 硬质景观中地面所采用的石材不宜超过 3 种，主要出入口及节点上 的石材种类不宜超过 5 种。（铺装拼花过于复杂切割复杂需要异形 加工、铺装人工费高、材料损耗率高） 尽量使用或利用市场上通行的材料规格来进行设计，节省材料的损 耗。 优化标准动 作 备注 序号 景 观 石 材 推 行 标 准 1 2 部位 人行道（不过车） 面质 厚度 荔枝面 25mm 烧面或其他 20mm 3 小区内消防车道（平时不 不分面质 过车） 30mm 若消防部门能在结构层施工完成后通 过验收的，则厚度按 30mm 考虑 4 小区内消防车道（平时不 不分面质 过车） 40mm 若消防部门必须在面层施工后才能验 收，则面层厚度按 40mm 考虑 5 小区内消防车道（平时有 不分面质 过车） 40mm 6 小区主入口（过车） 不分面质 50mm 7 商业中心（主入口过车） 不分面质 50mm 8 商业中心（主入口不过 车） 不分面质 30mm 9 商业广场（有过车或停车 不分面质 场） 40mm 10 商业广场（纯步行） 不分面质 30mm 11 水池底（铺贴） 光面 20mm 12 水池底（架空） 光面 25mm 景观工程 优化标准动 作 备注 序号 景 观 石 材 推 行 标 准 部位 面质 厚度 13 光面、烧面 20mm 14 荔枝面、拉丝面 25mm 避免泛碱，若采用干挂工艺的， 可适当增加 5mm” 15 自然面 40mm 面积数量，不要大面积使用 16 蘑菇石 50mm 面积数量，不要大面积使用 17 光面、烧面 20mm 荔枝面、拉丝面 25mm 自然面 40mm 面积数量，不要大面积使用 20 蘑菇石 50mm 面积数量，不要大面积使用 21 光面、烧面、荔枝 面 30mm 自然面 40mm 面积数量，不要大面积使用 蘑菇石 50mm 面积数量，不要大面积使用 压顶 30mm50mm 具体而实际需要而定，异形有效 控制 踏面 50-80mm 光面、烧面、荔枝面、拉丝面 踢面 20-25mm 光面、烧面、荔枝面 18 19 22 水池壁（贴面） 景墙或花池贴面 景墙干挂 23 24 25 26 压顶 台阶 景观工程 优化标准动 作 景 观 石 材 推 行 标 准 1 一、花岗岩尽量采用常规的规格，尽量控制使 用 600*600 以内规格的板，若局部为了效果 可适当放宽。 景观工程 2 二、景观花池树池等立面贴尽量控制按按常 规的烧面做法；尽量减少拉丝面或其它特种 处理的做法（如拉丝面做法）。 优化标准动 作 硬景控制 人行道基层 “ 看不见”的景观成本 消防车道基层 景观工程 优化标准动 作 硬景控制 量 合理控制，保证质 景观工程 优化标准动 作 硬景控制 景观工程 地形处理 ·· • 现代住区楼间大部分都有地下车库， 70% 的景 观座落在地库顶板上，景观覆土厚度是地库荷载 记算的关键。而竖向是景观的灵魂，如果没有竖 向设计就没有景观可言。那么，地库顶板上堆土 坡的经济性就是成本控制必须研究的课题。 • 是用轻质材料作为填充物堆坡，保证地库顶板荷 载不因造地形而改变？ • 还是全部自然土壤堆坡，地库顶板结构局部加强 ？ • 目标：构筑物、水景合理控制。 • 在地势处理上，尽量保证在最短的距离内消除坡 度，最大限度地留出景观观赏区，且坡度在进宅 的部分逐渐放平，可以有效节约土方量，减低成 本。 优化标准动 作 景观工程 软景控制 软景成本控制 •中轴景观 选用当地一定规格的乔木 【 10~15CM 的占 35% 、 15~20CM 的占 3% ， 30CM 以上的占 2% 左右】； 灌木球径 80 ㎝以上；选用四季景色 变换植物。道路绿化带景观：常绿乔 木占 50% ；灌木球径 60 ㎝以上。 •草坪区域 •草坪面积占绿化总面积比例不 超过 40﹪ 。草皮采用普通两季 型。 •庭院内部以草坪为主 0 1 0 2 •外围代征绿化带景观 0 3 •以乔木为主，并作为待开发楼盘乔木 储备。 0 4 •大苗选择 在植物选择上景观设计师应根据 当前市场行情，避免使用稀缺性 树种。禁止选反季苗木，避免造 成无效成本。 优化标准动 作 过程控制 设计变更 综合考虑项目特点，结合现有场地的临时设施，考虑各阶段销售配合的需 要，对销售各阶段的施工现场平面布置进行合理规划，减少大幅调整平面 布置情况，合理节约成本。 施工措施 结合现有场地的临时设施，考虑各阶段销售配合的需要，对销售各阶段的施工 现场平面布置进行合理规划，减少大幅调整平面布置情况，合理节约成本 总包拖延工期 因总包原因拖延工期，加强关键节点、里程碑、资源、安全工作等方面的监 督控制工作，加强与总包项目管理人员的协调沟通工作，及早发现问题，有针 对性地制定措施，减少因自身原因拖延工期。 一月一清 将口头交代管理行为改为书面工程指令单：项目管理部任何向合作方下达 的管理行为都不能以口头交代来代替书面工程业务指令单，减少因此带来 的成本风险和管理不规范。 景观工程 优化案例 九、精装修工程 精装修工程 精装修工程 优化案例 序号 事业部 项目 优化主项 优化类型 原始方案 计划优化 金额 推进情况 （万元） 优化后方案 价格分析 封闭楼梯间做地砖 封闭楼梯间面积： 2864m2 原方案单价： 327 元 /m2 现方案单价： 280 元 /m2 13.54 已落地 贴砖改为地坪漆 面积： 5083.9m2 原方案单价： 100 元 /m2 现方案单价： 29.27 元 /m2 35.96 已落地 对地下室门厅装修面积、 优化前总成本 2055 万； 墙地砖选型等予以优化； 优化后 2021 万； 34.00 已落地 高层全装减少 40 ，六叠 减 20 364.00 已纳入目标 成本 精装修工程 1 事业二 封闭楼梯间花岗 设计方案优 封闭楼梯间做花 金地项目 部 岩改地砖 化 岗岩 2 事业三 金辰府项 所有高层楼梯间 效果相关降 高层楼梯间为贴 部 目 贴砖改为地坪漆 配 砖 3 事业六 城南尚贤 部 府 公区精装修 施工方案优 化 4 事业三 恒大西地 部 块 全装降低 效果相关降 配 公区精装修 优化案例 十、景观工程成本控制 景观工程 景观工程 优化案例 序号 事业部 项目 优化主项 优化类型 原始方案 计划优 化金额 推进情况 （万 元） 优化后方案 价格分析 ① 施工中建筑周边排水 沟做法取消，②车库顶板 排水沟、加固取消，③滤 水层土工布改为一道。 景观面积： 25330m2 原方案单价： 764 元 /m2 现方案单价： 675 元 /m2 72.47 已落地 优化后围挡长度 629m 原方案总价： 152.5 万 元 现方案总价： 124.7 万 元 27.80 已落地 原方案总价： 108 万元 108.00 现方案总价： 0 万元 已落地 景观工程 1 ① 施工中建筑周 边需做排水沟② 事业二 景观招标中成本 设计方案优 车库顶板做排水 金地项目 部 优化 化 沟、加固，③滤 水层土工布两道 。 2 事业一 云尚花园 部 原做法围挡长度 效果相关降 为 860m 配 3 事业五 奉化云山 取消建筑周